Pani Martina a jej brat Peter zdedili byt, v ktorom vyrastali. Ich rodičia zrejme predpokladali, že rozdelenie majetku na polovicu bude spravodlivým riešením, ktoré ich deťom uľahčí život.

Netušili však, že tým oboch súrodencov postavia do neriešiteľnej situácie. Keď sa totiž Peter v byte usadil a odmietol akúkoľvek zmenu, Martina zostala majiteľkou nehnuteľnosti, ktorú nemohla využívať, predať a ani z nej získať svoj podiel.

Ich príbeh ukazuje, že ak v spoluvlastníctve chýba ochota k dohode, posledné slovo musí mať zákon – a to aj za cenu finančnej straty pre obe strany.

V spolupráci s Realitnou klinikou vám budeme pravidelne prinášať skutočné príbehy z praxe, ktoré vás naučia, na čo si dať pri realitných obchodoch pozor.

Patová situácia: Predať alebo obývať?

Martina a jej brat Peter zdedili po rodičoch byt v rovnakom pomere – každý vlastnil presnú polovicu. Problém nastal v momente, keď došlo k otázke, čo bude s bytom ďalej. Zistili totiž, že ich predstavy o využití bytu sa zásadne rozchádzajú.

Martina mala jasnú predstavu: byt predať, peniaze si rozdeliť a investovať ich podľa vlastných potrieb. Peter mal však iný plán – v byte chcel ostať bývať a predaj kategoricky odmietal.

Vznikla klasická patová situácia. Nehnuteľnosť nebolo možné efektívne využívať – keďže medzi súrodencami vládlo napätie – a bez súhlasu oboch ju nebolo možné ani predať na realitnom trhu.

Mladý muž sedí na posteli — Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk

Mimosúdne pokusy stroskotali na peniazoch

Prvým krokom bola snaha o zmier bez nutnosti zapojiť do riešenia súd.

„Petrovi sme navrhli logické riešenia: buď odkúpi Martinin podiel a stane sa výlučným vlastníkom, alebo sa dohodnú na spoločnom predaji tretej osobe za trhovú cenu,“ spomína zakladateľ Realitnej kliniky a právny zástupca pani Martiny Mojmír Plavec.

Hoci Peter prejavil záujem byt si nechať, narazil na tvrdú realitu – nedisponoval dostatočnou hotovosťou na vyplatenie svojej sestry. Keďže predaj aj naďalej odmietal, mimosúdne vyjednávanie sa skončilo v slepej uličke.

Prečítajte si aj: Sprievodca dedičským konaním: Ako sa vyhnúť konfliktom pri delení majetku

Martina sa preto nakoniec musela obrátiť na súd so žalobou na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Slovenský Občiansky zákonník totiž vychádza z princípu, že nikto nemôže byť nútený zotrvať v spoluvlastníctve proti svojej vôli.

Súd v takýchto prípadoch posudzuje tri možnosti vyporiadania:

1. Reálne rozdelenie veci: Pri bytoch je to technicky takmer vždy nemožné.

2. Prikázanie nehnuteľnosti jednému zo spoluvlastníkov za náhradu: Súd by byt pririekol Petrovi, ak by mal peniaze na vyplatenie Martiny.

3. Nariadenie predaja a rozdelenie výťažku: Ak nikto nemá peniaze na výplatu podielu, je to jediná cesta.

Keďže Peter nevedel preukázať schopnosť sestru vyplatiť, súd rozhodol o predaji bytu a rozdelení peňazí podľa veľkosti podielov.

Bodka v podobe exekúcie a dražby

Martina si myslela, že nočná mora v podobe nekonečných sporov sa rozhodnutím súdu nadobro skončí. Mýlila sa.

Ani právoplatný rozsudok totiž Petra neobmäkčil. Byt odmietal sprístupniť záujemcom a so sestrou nekomunikoval. Martina tak musela urobiť posledný, finančne najbolestivejší krok – podať návrh na vykonanie exekúcie.

Sudcovské kladivko — Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk

Exekútor následne zabezpečil predaj bytu formou dražby, no pre oboch súrodencov to bola najmenej výhodná možnosť. „Výťažok z dražby bol po odpočítaní trov exekúcie a odmien pre exekútora pre oboch súrodencov nižší, než keby byt predali spoločne cez realitnú kanceláriu,“ konštatuje právnik.

Zhrnutie

Hoci Martina a Peter nakoniec dostali svoje peniaze a ich neudržateľný spoluvlastnícky vzťah definitívne zanikol, cena za túto slobodu bola príliš vysoká. Okrem naštrbených rodinných vzťahov prišli o tisíce eur, ktoré pohltili súdne a exekučné poplatky.

Tento prípad je jasným mementom: pri dedičských sporoch je dohoda vždy lacnejšia a rýchlejšia než akékoľvek súdne rozhodnutie. Ak sa však jedna strana zasekne, zákon ponúka riešenia, avšak za cenu nemalých finančných strát.

Sledujte nás aj naďalej, v ďalších dieloch seriálu vám ukážeme ďalšie reálne prípady, ktoré vám môžu zachrániť tisíce eur a kopu nervov.

Prečítajte si aj predchádzajúci diel: Realitné prípady: Jozef sa ocitol v pasci, banka mu nedovolila predať dom. Problémom bola cesta