Pomôže väčšie zdaňovanie nehnuteľností mladým rodinám? Nová štúdia prináša nečakané odpovede
Môžu vyššie dane priniesť lacnejšie byty? Kým tisíce Slovákov utekajú pred astronomickými cenami nehnuteľností, nová odborná štúdia analytikov prichádza s radikálnym návrhom. Odborníci opisujú revolučné zdanenie pozemkov, ktoré by mohlo klepnúť po prstoch špekulantom a rozhýbať zamrznutú výstavbu.
Martin Odkladal
redaktor Nehnuteľnosti.sk
Daň z nehnuteľností 2026
Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk
V článku sa ďalej dočítate:
- prečo náš daňový systém zohľadňuje len metre štvorcové a ktoré ďalšie tri vyspelé krajiny na svete ako posledné využívajú tento zastaraný model;
- v čom spočíva revolučná „split-rate“ daň a ako by odlišné zdaňovanie budov a samotnej pôdy mohlo stopnúť špekulatívne nákupy bytov;
- ako chcú autori štúdie zabezpečiť, aby nová daň nezruinovala nízkopríjmové rodiny či seniorov vo veľkých zdedených domoch;
- aké ďalšie zásadné zmeny štúdia navrhuje v oblasti rušenia plošných dotácií na hypotéky či zrýchlenia výstavby cez digitálne stavebné úrady.
Slovensko v súčasnosti čelí mimoriadne hlbokej a zložitej bytovej kríze. Bývanie v našich väčších mestách patrí k najdrahším v celej Európe. Mnoho šikovných ľudí preto radšej odchádza hľadať lepší život do zahraničia. Od nášho vstupu do Európskej únie opustilo krajinu vyše tristotisíc obyvateľov. Odborníci dlhodobo hľadajú skutočne účinné riešenia tohto obrovského a pálčivého problému.
Nová štúdia z dielne Inštitútu Martina Filka prináša veľmi konkrétne a inovatívne návrhy. Medzi hlavné nástroje patrí aj zmena súčasného daňového nastavenia. Ako tvrdí autor štúdie Anton Gromóczki náš súčasný daňový systém totiž naliehavo potrebuje zásadnú a odvážnu reformu. Dnešné zlé nastavenie daňových pravidiel náš trh s bývaním skôr poškodzuje.
Nespravodlivé zvýhodňovanie a zlé pravidlá
Slovensko v súčasnosti priam extrémne daňovo zvýhodňuje lukratívne vlastníctvo nehnuteľností. Všetci majitelia platia z držania svojich domov iba veľmi nízke poplatky. Štát nevyberá takmer žiadne vysoké dane z predaja starších bytov. Predaj bytu po piatich rokoch štát dokonca úplne oslobodzuje od dane.
Podľa Gromóczkeho súčasná daň z nehnuteľnosti zohľadňuje iba jednoduchú rozlohu v metroch štvorcových. Tento mimoriadne zastaraný model využíva okrem nás už iba zopár krajín. Spomedzi všetkých vyspelých štátov uplatňujú takýto systém len ďalšie tri krajiny. Verejné financie a obecné pokladnice tak štát napĺňa úplne inými cestami. Naša vláda radšej prísne zdaňuje užitočnú prácu ľudí a ich bežnú spotrebu.
Tieto obľúbené formy zdanenia však veľmi výrazne brzdia náš celkový hospodársky rast. Nehnuteľnosti pritom predstavujú absolútne ideálny základ pre spravodlivejšie zdanenie. Budovy a veľké pozemky majitelia pred daňovými úradmi nedokážu nijako potajomky schovať. Hodnotu týchto stavieb a pozemkov úrady dokážu veľmi presne a rýchlo identifikovať.
🏠 Viete, aké nehnuteľnosti sa predávajú vo vašom okolí?
Pozrite si aktuálnu ponuku bytov, domov či pozemkov z celého Slovenska na Nehnuteľnosti.sk
Nebezpečný dopyt a bezprácna renta
Autor štúdie argumentuje, že príliš nízke dane z nehnuteľností neustále priťahujú obrovský a nezdravý investičný dopyt. Bohatí ľudia kupujú množstvo bytov len ako ďalšiu veľmi výhodnú investíciu. Majetné rodiny chcú takto bezpečne ochrániť a postupne zhodnotiť svoje voľné úspory. Tento enormný dopyt raketovo zvyšuje ceny všetkých existujúcich bytov na voľnom trhu. Špekulatívni investori však takýmto sebeckým správaním vôbec nepodporujú nevyhnutnú výstavbu nových domov.
Extrémne vysoké ceny nehnuteľností navyše automaticky odomykajú majiteľom prístup k novým bankovým úverom. Za tieto lacné úvery bohatí ľudia následne kupujú ďalšie a ďalšie investičné byty. Vzniká tak nebezpečná a nekonečná finančná špirála, ktorá radikálne zhoršuje celkovú dostupnosť bývania. Skutočný a najväčší problém však spočíva v neustále rastúcej hodnote samotnej mestskej pôdy.
Gromóczki ďalej tvrdí, že úrodná pôda a prázdne parcely v centrách miest predstavujú dnes mimoriadne vzácny statok. Ich reálna hodnota stúpa najmä vďaka aktivite, investíciám a ťažkej práci celej spoločnosti. Zatiaľ majiteľ tohto vzácneho pozemku ohromne bohatne bez akejkoľvek vlastnej namáhavej produktívnej práce.
Ekonómovia tento nespravodlivý jav odborne nazývajú poberaním nezaslúženej pozemkovej renty. Takáto bezprácna renta rapídne zhoršuje ekonomickú nerovnosť a nenávratne vysáva peniaze z produktívnej ekonomiky.
Revolučné riešenie: Dvojaká daň
Štúdia preto naliehavo navrhuje zavedenie takzvanej „split-rate“ dane z nehnuteľností. Tento inovatívny a mimoriadne šikovný model zdaňuje murované budovy a voľné pozemky úplne odlišne. Podľa autora štúdie by daňové úrady po novom zdaňovali samotnú pôdu presne na základe jej reálnej trhovej hodnoty. Pôdu by skúsení úradníci prísne hodnotili, akoby na nej momentálne nestála vôbec žiadna stavba. Zastavané nehnuteľnosti by naopak naše úrady rozumne zdaňovali iba podľa ich nižšej zostatkovej hodnoty.
Ide vlastne o teoretickú cenu, za ktorú by šikovní stavebníci dokázali zničenú budovu opätovne nahradiť. Prestížna organizácia OECD tento vysoko moderný daňový model všetkým vyspelým krajinám vyslovene a dôrazne odporúča. Podobný a mimoriadne spravodlivý systém už dlhšie úspešne funguje vo Fínsku či v americkej Pensylvánii. Lídri ako Estónsko a Dánsko tiež už roky aktívne a prísne zdaňujú trhovú hodnotu voľnej pôdy.
Obrovské prínosy pre celú spoločnosť
Gromóczki je presvedčený, že nová a odvážna daň by priniesla pre celú slovenskú spoločnosť mnohé mimoriadne dôležité ekonomické výhody. Tieto spravodlivo vyššie dane nekompromisne prinútia mnohých majiteľov využívať svoje drahé pozemky oveľa produktívnejšie. Bohatí vlastníci už nebudú donekonečna držať lukratívne prázdne parcely iba na svoju vlastnú sebeckú špekuláciu. Namiesto vyčkávania radšej rýchlo začnú na svojich voľných pozemkoch stavať nové a moderné obytné domy.
Celkové množstvo mestskej pôdy zostáva vždy rovnaké, preto táto daň nikdy nezníži jej voľnú ponuku. Tento úplne nový systém zaručene a veľmi účinne spomalí nezdravý investičný dopyt po drahom bývaní. Bohatí ľudia určite včas presmerujú svoje veľké voľné úspory do iných a oveľa produktívnejších ekonomických oblastí. Namiesto hromadného nákupu existujúcich starších bytov môžu tieto voľné peniaze rozumne vložiť do inovatívnych firiem.
Tieto vyššie majetkové dane navyše výborne a trvalo stabilizujú celú citlivú makroekonomiku našej malej krajiny. Nová daň takto konečne postupne a badateľne zmenší obrovské majetkové rozdiely medzi bohatými a bežnými ľuďmi. Bežní nájomcovia konečne získajú oveľa férovejšie a lepšie podmienky pre svoj ťažký každodenný rodinný život. Táto nová daň definitívne a natrvalo vyrieši starý a nespravodlivý problém nezaslúženej bohatej pozemkovej renty.
Prečítajte si aj: Daň z nehnuteľnosti 2026: Kedy sa platí a neplatí a ako podať daňové priznanie?
Cenové mapy a silná ochrana zraniteľných
Praktické zavedenie takejto obrovskej a zásadnej celospoločenskej reformy si nevyhnutne vyžaduje skutočne špičkovú a dlhú odbornú prípravu. Náš štát momentálne vôbec nemá k dispozícii dostatočne kvalitné a detailné cenové dáta o domácich nehnuteľnostiach.
Domáci odborníci musia preto urýchlene a bezodkladne vytvoriť mimoriadne presné a maximálne spravodlivé regionálne cenové mapy. Tieto dôležité mapy výrazne pomôžu našim úradom správne a férovo ohodnotiť všetky drahé slovenské pozemky a stavby.
Štátni úradníci musia navyše tieto dôležité hodnoty v mapách veľmi pravidelne a naozaj poctivo neustále aktualizovať. Úplne novú daň musí náš štát do praxe zavádzať iba veľmi postupne a mimoriadne opatrne. Vláda musí silno chrániť všetkých chudobných ľudí vo veľkých a drahých zdedených domoch. Títo ohrození ľudia by nečakane vysoké dane zo svojich extrémne nízkych príjmov určite nikdy včas nezaplatili.
Náš sociálny štát im preto ochotne umožní bezpečne odložiť úhradu celej platby až do konečného predaja domu. Potenciálni dedičia môžu tieto prípadné dlhy na starých daniach bez problémov vyrovnať priamo počas svojho dedičského konania. Príslušné úrady môžu chudobnejším majiteľom navyše poskytnúť špeciálne daňové úľavy na ich prvú trvalo obývanú rodinnú nehnuteľnosť.
Bežní ľudia úplne jednoducho a pohodlne zaplatia zvyšné platby daní v oveľa menších pravidelných mesačných splátkach. Zodpovední zamestnávatelia môžu tieto drobné splátky pravidelne strhávať zamestnancom priamo a pohodlne z ich čistej mesačnej výplaty.
Takéto zmeny patria samosprávam
Riešenie bytovej krízy prostredníctvom zmeny daňovej politiky však niektorí ekonómovia kritizujú. Jedným z nich je aj analytik inštitútu INESS Martin Vlachynský. „Takéto daňové experimenty patria do rúk samospráv, nevidím dôvod, prečo by ich mal riešiť štát centrálne,“ hodnotí.
Analytik má vážne obavy z úplnej zmeny súčasného systému výberu daní. „Obávam sa, že po takejto zmene by sa príjemcom daní z nehnuteľností stal štát,“ vysvetľuje ďalej expert. Samosprávy by tak stratili cenné zdroje a ich finančná pozícia by značne zoslabla. Vláda môže takýto krok samosprávam jednoducho a rýchlo umožniť legislatívou. Štát však musí prísne zabrániť akejkoľvek nespravodlivej daňovej diskriminácii úzko vybraných subjektov. „Radšej by som ale videl komplexnú decentralizačnú reformu, než takéto izolované kroky,“ dodáva.
Vlachynský tiež výrazne spochybňuje úplný základ tejto inovatívnej daňovej myšlienky. Štúdia podľa neho nesprávne predpokladá dobrovoľné unikanie ziskov u majiteľov drahocenných pozemkov. Títo ľudia údajne potrebujú novú daň na to, aby vôbec investovali. Podľa experta však väzia skutočné príčiny nevyužitých pozemkov úplne inde.
Podľa neho výstavbu reálne brzdia najmä zložité povoľovacie procesy alebo veľmi staré environmentálne záťaže. Problém robia aj staré regulácie ohľadom maximálnej zastavanej plochy či veľmi prísne podmienky pamiatkovej ochrany. Mnohé lukratívne a voľné pozemky roky zbytočne blokujú rôzne zaseknuté a extrémne dlhé súdne spory.
Ďalšie riešenie krízy
Spomínaná štúdia však navrhu aj ďalšie riešenia, ktoré by mali zlepšiť dostupnosť bývania. Ako prvé by sa mali ukončiť plošné dotácie a obmedziť neadresnú štátnu podporu hypoték pre všetkých. Namiesto toho by sa mal zaviesť cielenejší príspevok na bývanie, pričom okruh jeho poberateľov by sa rozšíril tak, aby štát dokázal pomáhať skutočne adresne a podľa reálnych nákladov jednotlivých domácností.
Druhým kľúčovým pilierom je ponuka, plánovanie a celkové zrýchlenie výstavby. V tejto oblasti je nevyhnutné zvýšiť flexibilitu územných plánov miest a zaviesť takzvaný „brownfieldový pas“ na efektívnu obnovu nevyužívaných priemyselných území. Významnou motiváciou pre samosprávy by malo byť nové nastavenie ich financovania, ktoré by sa priamo naviazalo na schvaľovanie novej výstavby – ak by teda obec aktívne stavala, dostala by od štátu viac peňazí.
Rozvoju by napomohol aj vznik nového Strategického pozemkového fondu určeného na výkup, prípravu a transformáciu pozemkov na ďalšie využitie. Samotný proces schvaľovania by výrazne urýchlili digitálne a spojené stavebné úrady, ktoré by sa zlúčili do väčších regionálnych celkov fungujúcich cez jeden spoločný portál.
Ruku v ruke s digitalizáciou musí ísť aj modernizácia stavebných noriem, čo v praxi znamená zvoľnenie zastaraných a prísnych pravidiel v oblasti svetlotechniky, parkovania či požiarnej bezpečnosti, a zároveň zjednodušenie konverzie existujúcich kancelárií či skladov na byty.
Posledná časť reformy sa sústreďuje na rozvoj nájomného bývania. Nová legislatíva by mala priniesť jasné pravidlá prenájmu, ktoré budú motivovať prenajímateľov aj nájomcov k vytváraniu oficiálnych, férových a stabilných trhových nájmov. Výraznú finančnú injekciu pre obecné bytovky by štát mohol zabezpečiť zvýhodnením úverov od Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB), zefektívnením dotácií, uľahčením úverovania miest na výstavbu a bezodplatným prevodom nepotrebných štátnych pozemkov do majetku samospráv.
Na záver je potrebné zavádzať nové, alternatívne formy financovania a modely dostupného bývania, pri ktorých by krajina naplno skombinovala a využila európske peniaze so súkromným kapitálom.
