Renomovaní odborníci z finančného trhu a akademickej obce vám poradia, ako v spleti ponúk identifikovať tie najbezpečnejšie a aké výnosy môžete reálne očakávať.

Túžite po vlastnej investičnej nehnuteľnosti, ale nemáte na účte desiatky tisíc eur? Klasický nákup bytu predstavuje obrovskú investíciu. Takýto krok buď pohltí zásadnú časť vašich úspor, alebo si vyžaduje dlhoročné financovanie hypotékou.

Realitný crowdfunding však mení pravidlá hry. Umožňuje podieľať sa na výnosoch v tomto segmente oveľa dostupnejším spôsobom.

Ako funguje investovanie cez „dav“?

Podstatu tohto moderného modelu vysvetľuje Tomáš Cár, Head of Real Estate v spoločnosti Crowdberry. Podľa neho môžu viacerí investori spoločne financovať výstavbu realitného projektu alebo existujúcu nehnuteľnosť. Kapitál poskytujú na konkrétny účel.

Tento cieľ má projekt zhodnotiť a investorom priniesť výnos.
„Investor sa stáva buď veriteľom výmenou za fixný úrokový výnos, alebo spoluvlastníkom konkrétnej nehnuteľnosti, kedy sa jeho investícia zhodnotí predajom projektu,“ objasňuje Tomáš Cár, Head of Real Estate v spoločnosti Crowdberry.

Ako ďalej dopĺňa, pri úverovej forme zarába investor na fixnom úroku. Ten sa spravidla pohybuje od 10 % ročne v závislosti od rizikovosti. Pri podielových investíciách (ekvite) výnos plynie z podielu na zisku pri jej predaji. Očakávaný výnos sa v tomto prípade môže pohybovať aj na úrovni 15 % ročne. Napríklad investície do retail parkov a logistických hál u nich dosiahli priemerný výnos vyše 14 % ročne.

K technickému fungovaniu sa pridáva Jana Šupolíková z platformy Investown.cz. Vysvetľuje, že proces je administratívne jednoduchý a prístupný širokej verejnosti.

„Investovanie formou crowdfundingu funguje podobne ako iné crowdfundingové platformy typu HitHit alebo Donio. Rozdiel je v zámere. Užívateľom platformy Investown je predstavený projekt s podnikateľským zámerom, ktorý vyzbierava konkrétnu sumu na svoju realizáciu. Investori doň investujú, pričom minimálna suma na Investowne je spravidla 500 Kč (cca 20 eur),“ uvádza.

Šupolíková zdôrazňuje, že investorom sa vypláca pomerná časť výnosu každý mesiac. Po dokončení projektu sa investorom vráti celá investovaná suma (istina).

Platformy ako Crowdberry či Investown.cz navyše podliehajú prísnej regulácii národných centrálnych bánk. Riadi sa európskym nariadením o crowdfundingu (ECSPR). Na portál Crowdberry sa dostane len približne 5 % starostlivo preverených projektov. Každý zámer prechádza viacstupňovým procesom kontroly. Ten zahŕňa finančné, právne aj biznisové posúdenie.

Pohľad nezávislých odborníkov: Iná perspektíva

Hoci model znie lákavo, nezávislí analytici radia zachovať chladnú hlavu. Maroš Ovčarik, riaditeľ pre rozvoj investícií spoločnosti Brokeria, vníma crowdfunding ako spestrenie trhu. Podľa neho sa človek môže podieľať na investovaní aj s malými čiastkami. Ide o sumy v stovkách alebo tisíckach eur v závislosti od platformy.
Ovčarik však upozorňuje na zásadný rozdiel oproti klasickým fondom.

„Crowdfundingové projekty sú podstatne menej diverzifikované ako realitné fondy. Ide zvyčajne o jednu budovu, na ktorej je závislý výnos aj návratnosť investície,“ zdôrazňuje Maroš Ovčarik, riaditeľ pre rozvoj investícií spoločnosti Brokeria.

S týmto názorom súhlasí aj Pavel Škriniar z Národohospodárskej fakulty Ekonomickej univerzity v Bratislave. Škriniar vraví, že hmatateľnosť budovy na konkrétnej adrese vôbec neznižuje mieru rizika. Crowdfunding považuje za zaujímavý doplnok k už existujúcemu portfóliu. Nemá však ísť o jediné umiestnenie úspor.

Hlavné riziká pod lupou: Na čo si dať pozor?

Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko, definuje päticu zásadných rizík. Každý investor ich musí pochopiť pred prvým vkladom.

1. Pasca nízkej likvidity a nedostupnosť kapitálu

Najväčším úskalím je podľa Búlika nedostupnosť kapitálu. Úspory sú v projekte blokované typicky na 5 až 10 rokov. Investor ich nemôže predať tretej strane ani získať späť pri náhlej potrebe.

Škriniar k tomu dodáva, že treba počítať aj s rizikami typickými pre stavby. Ide najmä o meškanie odovzdania budovy či jej nedokončenie. Ovčarik dopĺňa, že peniaze si investor zvyčajne nevyberie skôr ako na konci celého zámeru.

2. Závislosť od platformy a skryté náklady

Ak crowdfundingová platforma zanikne, investor má zásadný problém dostať sa k peniazom. Búlik tiež pripomína vysoké náklady na správu. Tie počas rokov znižujú čistý výnos.

Poplatky môžu celkovo dosahovať 2,5 až 8 % ročne v závislosti od platformy. Cár však kontruje, že na Crowdberry sú prostriedky oddelené od majetku firmy. V prípade krachu platformy investície pracujú ďalej podľa zmlúv s developermi.

3. Trhová volatilita a zlyhanie developera

Ekonomický pokles alebo rastúce úrokové sadzby môžu znížiť rentabilitu projektov. Búlik varuje, že hoci sme si zvykli na rast cien, vývoj môže nabrať opačný smer.

Developer môže pri svojom zámere skrachovať a projekt nedokončiť. Niekedy crowdfunding využívajú firmy, ktoré nemajú prístup k lacnejším zdrojom financovania. To môže byť varovným signálom.

Koľko majetku do crowdfundingu reálne vložiť?

Experti sa zhodujú, že tento nástroj má byť len malým doplnkom majetku.
– Maroš Ovčarik uvádza, že v rozumnom portfóliu môžu reality tvoriť okolo 20 %.

– Marián Búlik odporúča pre crowdfunding maximálne 5 až 10 % z celkového investičného portfólia. Ideálne je obmedziť túto formu na 5 % z celkových aktív.

– Pavel Škriniar radí investovať len peniaze, ktorých strata neohrozí váš životný štandard.

– Podľa Búlika by mal mať dlhodobý investor 70–80 % peňazí v tradičných nástrojoch ako ETF fondy.

Porovnanie s inými investíciami

Kam sa crowdfunding radí v rebríčku obľúbených produktov? Podľa Búlika stojí z hľadiska horizontu niekde medzi dlhopismi a akciami. Má však výrazne nižšiu likviditu.

Búlik však dvíha varovný prst. Sľubovaný výnos 10 % nepovažuje za dostatočnú prémiu za nízku likviditu. V Európe štatisticky dve až tri investície z desiatich zlyhajú. To reálny výnos po započítaní strát a poplatkov stláča k úrovni 3 %. Škriniar k tomu dodáva, že výnos 10 % je dosiahnuteľný len pri ideálnom priebehu.

Mýtus o „garantovanom výnose“

Platformy často lákajú na „garancie“. Experti pred nimi svorne varujú. Škriniar vraví jasne: „Ruky preč od ponúk, ktoré hlásajú garancie. Garancia totiž neexistuje.“ Sľubovaný výnos zo skrachovanej firmy nikto nedostane.

Podľa Búlika ide o problematickú praktiku a marketing. Developer sa síce zmluvne zaväzuje platiť fixný úrok. Robí to však len dovtedy, kým je finančne silný. Ak sa developer dostane do problémov, jeho záväzky sa stávajú bezcennými. Ovčarik dopĺňa, že vyplatenie výnosu vždy závisí od úspešnosti projektu.

Ako čítať čísla a spoznať serióznu platformu?

Bežný laik môže podozrivú firmu odhaliť pomocou varovných signálov:

– Nerealistické sľuby: Výnos nad 15 % ročne bez rizika je pravdepodobne podvod.

– Agresívny marketing: Ak vás niekto núti k investícii pod časovým tlakom, buďte opatrní.

– Chýbajúca transparentnosť: Kvalitná platforma musí zverejniť detailné finančné údaje projektov.

– Nedostatok referencií: Ovčarik odporúča zisťovať referencie a informácie na internete.

Investor by mal sledovať metriku DSCR (pomer dlhovej služby). Ak je hodnota vyššia ako 1,2, projekt generuje dosť príjmov na úhradu svojich dlhov. Dôležitý je aj ROI (návratnosť investície). Ten ukazuje zárobok na každom vloženom eure. Cár dodáva, že treba sledovať aj percento predaných bytov pred začatím stavby.

Zlaté pravidlo: Diverzifikujte

Nikdy nestavte všetko na jednu kartu. Ak máte napríklad 1 000 eur, podľa Ovčarika je lepšie zvoliť päť projektov. Nevkladajte všetky vajíčka do jedného koša. Búlik odporúča rozložiť investíciu medzi 10–15 projektov počas 3–5 rokov. Využite viaceré platformy a rôzne mestá.

Realitný trh v Bratislave sa totiž správa inak ako v Prahe či Miláne. Rôzne typy realít reagujú na ekonomické zmeny odlišne. Byty, kancelárie a priemyselné haly majú odlišné rizikové profily. Realitný crowdfunding je zaujímavý nástroj. Vyžaduje si však dôkladné štúdium dokumentov. Ako uzatvára Cár, dôležité je, aby developer „ukázal svoju kuchyňu“. Potom presne viete, kam vaše peniaze tečú.