26. 04. 2026Aktualizované 23. 04. 2026

Poradňa

Revolúcia v dedení: 5 kľúčových zmien, ktoré by mali zaujímať majiteľov aj príbuzných

Dedičské konanie je nevyhnutný, presne definovaný právny proces, ktorý sa čoskoro od základov zmení. Či už plánujete svoj majetok odkázať rodine, alebo očakávate dedičstvo, zmeny v novom Občianskom zákonníku sa dotknú aj vás.

4 min. čítania

Katarína Runnová

redaktorka Nehnuteľnosti.sk

Dedičov čakajú od budúceho roka zásadné zmeny.
Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk

V článku sa dozviete:

• aké zmeny v dedení nehnuteľností prinesie nový Občiansky zákonník,

• čo bude zabezpečovať dedičská zmluva,

• prečo budú mať po novom deti poručiteľa iné postavenie než doteraz,

• ako bude nový zákon predchádzať sporom súrodencov,

• v čom sa zmení bezpodielové spoluvlastníctvo manželov.

Slovensko stojí na prahu najväčšej právnej reformy za posledné dekády. Nový Občiansky zákonník, ktorý má vstúpiť do platnosti 1. júla 2027, od základov prepíše pravidlá, na ktoré sme boli roky zvyknutí.

Najväčšie zmeny sa dotknú oblasti dedičstva, a nehnuteľnosti nie sú výnimkou. Štát dá totiž majiteľom do rúk moc, akú doteraz nemali.

Či už chcete svoj majetok ochrániť pred rozhádaným príbuzenstvom, alebo zabezpečiť partnera, s ktorým nie ste vo zväzku, nové pravidlá dedenia vám v mnohých smeroch otvárajú dvere.

Pripravili sme pre vás 5 kľúčových zmien, ktoré sa priamo dotýkajú dedenia nehnuteľností.

Dedenie domu — Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk

1. Dedičská zmluva, ktorú nemôžete roztrhať

Novinkou číslo jeden je dedičská zmluva. Pôjde o silný právny nástroj –⁠⁠⁠⁠⁠⁠ silnejší než závet –, ktorý posilní práva poručiteľov, teda tých, po ktorých sa dedí.

Majiteľ nehnuteľnosti sa s budúcim dedičom dohodne už počas života. Odkázanie domu výmenou za doživotnú starostlivosť tak už nebude len neistým sľubom na papieri, ale nepriestrelnou právnou istotou, ktorá však musí byť potvrdená notárom. Ten preberá zodpovednosť za to, že vôľa poručiteľa bude rešpektovaná aj po jeho smrti.

V praxi to znamená, že ak sa človek počas života s niekým dohodne, že mu po smrti zanechá chalupu za to, že sa o neho postará, pre obe strany je to záväzné.

2. Deti už nie sú „nedotknuteľné“

V súčasnosti platí, že deti sú neopomenuteľnými dedičmi a majú nárok na časť majetku, aj keby ich rodičia v závete vynechali. V praxi to znamená, že ak napíšu závet a majetok odkážu napríklad vzdialenému príbuznému, ich deti majú stále nárok na svoj povinný podiel.

Dedenie nehnuteľnosti — Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk

Nový Občiansky zákonník však výrazne posilňuje slobodu majiteľov rozhodnúť sa, komu nehnuteľnosť zanechajú. V prípade, že chcú svoj byt odkázať radšej nadácii, náhodnému okoloidúcemu alebo partnerovi, s ktorým nie sú zosobášení, štát im bude klásť oveľa menšie prekážky než doteraz.

Postavenie detí sa tak dramaticky zhoršuje a už sa nebudú môcť spoliehať na to, že byt po rodičoch im automaticky patrí.

Novinkou je aj to, že zmeny budú umožňovať nový dôvod vydedenia. Poručiteľ bude môcť vydediť svojho potomka, ak sa bude správať v rozpore s dobrými mravmi voči poručiteľovi alebo voči jeho blízkej osobe.

Viete, aké nehnuteľnosti sa predávajú vo vašom okolí?

Pozrite si aktuálnu ponuku bytov, domov či pozemkov z celého Slovenska na Nehnuteľnosti.sk

3. Majetok neprepadne štátu

Keď po majiteľovi nehnuteľnosti neostanú žiadni blízki príbuzní, byt pripadne štátu. Nový zákon tomu chce zabrániť tak, že rozšíri dedičské skupiny.

Po novom budú môcť dediť aj vzdialení bratranci, sesternice a ich deti, a to bez časového obmedzenia. Štát sa tak stane dedičom až vtedy, keď zlyhá pátranie po príbuzných.

Takže ak po januári 2027 zdedíte chatu po vzdialenej sesternici, o ktorej ste roky nepočuli, nebuďte prekvapení!

4. Koniec nekonečných sporov

Jeden chce byt predať, druhý v ňom chce bývať, tretí by ho najradšej prenajímal. Výsledok? Roky trvajúce spory medzi súrodencami, schátraná nehnuteľnosť a rodinné vzťahy na bode mrazu.

Kým doterajší systém dedičov často nútil k nekonečným prieťahom a nikam nevedúcim dohodám, nový Občiansky zákonník prináša radikálne riešenie. Súd by po novom mal mať autoritatívnu moc. To znamená, že ak sa dediči nedohodnú, súd jednoducho rozhodne o tom, čo s majetkom bude a kto čo dostane.

Traja diskutujúci ľudia — Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk

5. Spoločným imaním k dedičstvu

V súčasnosti platí, že ak jeden z manželov zomrie, najskôr sa vyporadúva bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) – určuje sa, čo z domu patrí pozostalému partnerovi a čo bude súčasťou dedičstva.

Jedna polovica pritom automaticky pripadá pozostalému manželovi, druhá sa stáva predmetom dedičského konania a delí sa medzi dedičov podľa zákona alebo závetu.

Od budúceho roka bude všetko inak. Tradičné BSM nahradí spoločné imanie manželov. V praxi tak manželia získajú možnosť uzavrieť vlastnú dohodu, ako si majetok podelia, čo v prípade úmrtia jedného z nich vnesie do dedenia okamžité odpovede.

Do dedičského konania pôjde totiž len majetok, ktorý mal zosnulý napísaný na seba. To výrazne zrýchli proces a predíde rôznym sporom, napríklad o to, či rekonštrukcia kuchyne v partnerovom byte bola spoločnou investíciou alebo nie.

Zhrnutie

Nové pravidlá dedenia jasne ukazujú, že éra, keď sa majetok po smrti „nejako vyriešil sám“ podľa zákona, sa definitívne končí. Nový Občiansky zákonník praje pripraveným, či už chcú zabezpečiť pokojnú starobu pre seba, alebo férový štart pre svojich blízkych.

V skratke: budúcnosť vášho zdedeného bývania po novom nebude závisieť od úradníkov, ale hlavne od vás.