Prenajímate byt alebo žijete v podnájme? Pripravte sa na obrovské zmeny od roku 2027
Blíži sa obrovská revolúcia na trhu s nehnuteľnosťami. Nový Občiansky zákonník zavedie od júla 2027 úplne nové pravidlá nájmov. Majitelia získajú silnejšie zbrane proti neplatičom a právo na inflačné zvyšovanie platieb. Nájomníkov zas poteší lepšia ochrana funkčných zmlúv vďaka prednájomnému právu. Prečítajte si veľký prehľad dôležitých zmien pre bežný život.
Martin Odkladal
redaktor Nehnuteľnosti.sk
Pre vašu právnu bezpečnosť je dôležité vedieť, podľa akého zákona máte uzatvorenú nájomnú zmluvu.
Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk
V článku sa ďalej dočítate:
– aké výhody prinesie úplne nové prednájomné právo pre dobre fungujúce nájomné zmluvy;
– kedy a ako presne môže majiteľ zvýšiť nájomné vďaka novej zákonnej inflačnej doložke;
– aká prísna finančná sankcia hrozí nájomníkovi, ak po skončení zmluvy neodovzdá byt majiteľovi včas;
– prečo musí nájomník povinne strpieť modernizáciu budovy a kedy získa zľavu z platenia nájomného;
– akú maximálnu možnú výšku peňažnej zábezpeky dovolí nový zákon majiteľom vyberať od budúcich nájomníkov.
Bývate v podnájme alebo prenajímate svoj vlastný byt? Pripravte sa na obrovské zmeny pravidiel vo svete nehnuteľností. Nový Občiansky zákonník úplne prepíše doterajšie nájomné vzťahy. Partner advokátskej kancelárie Vojčík & Partners Pavol Daubner vysvetľuje kľúčové novinky. Nové pravidlá nájmov začnú platiť od prvého júla 2027.
„Zákon prináša komplexnú a jednotnú úpravu nájomných vzťahov,“ hovorí Pavol Daubner. Nový predpis zruší zákon o krátkodobom nájme bytu. Zruší tiež doterajší zákon o nájme nebytových priestorov. Zákonodarca vytvoril spoločné pravidlá pre všetky druhy nájmov. Funkčné zmluvy po novom ochráni úplne nové prednájomné právo.
„Zákon chce podporiť pokračovanie nájmu, ak tento vzťah dobre funguje,“ upozorňuje odborník. Zmluvné strany môžu dokonca dohodnúť platenie nájomného v naturáliách. Rozhoduje pri tom peňažná hodnota týchto dohodnutých naturálií.
Inflácia a platenie nájomného
Prenajímateľ získa právo využiť takzvanú inflačnú doložku. Môže vďaka nej zvýšiť nájomné podľa aktuálneho vývoja inflácie. Nájomník musí platiť vyššiu sumu od nasledujúceho mesiaca po oznámení. Prenajímateľ však musí najprv doručiť oznámenie o zvýšení platieb. Ak oznámenie nedoručí do konca roka, jeho právo zanikne.
Nový predpis zavedie pre majiteľov zákonné záložné právo. Zabezpečia si ním všetky peňažné pohľadávky voči nájomníkovi. „Toto právo vzniká bez ohľadu na hnuteľný či nehnuteľný predmet nájmu,“ zdôrazňuje Daubner.
Zákon tiež skracuje lehotu pri odstúpení kvôli neplateniu nájmu. Majiteľ najprv pošle nájomníkovi písomné upozornenie na vzniknutý dlh. Ak nájomník nezaplatí do ďalšej splatnosti, majiteľ od zmluvy odstúpi.
Výpovede a ukončenie zmluvy
Zmluvu na neurčitý čas vypoviete aj bez udania dôvodu. Výpovedná lehota pri nehnuteľnostiach klesne na dva mesiace. Pri hnuteľných veciach potrvá výpovedná lehota iba desať dní. „Nová právna úprava reaguje na problém takzvaných dlhodobých nájmov,“ vysvetľuje advokát. Dlhodobý nájom môžete po novom ukončiť po päťdesiatich rokoch.
Podľa odborníka novela reaguje na situáciu, ktorá je v právnej teórii označovaná aj ako „problém tzv. dlhodobých nájmov“. Upravuje možnosť ukončenia nájmu po päťdesiatich rokoch, pričom sa zohľadňuje, či bol nájom dohodnutý s väzbou na život konkrétnej fyzickej osoby alebo či existujú osobitné dôvody na dlhšie trvanie.
Zákon zavádza prísny trest za neodovzdanie bytu včas. Majiteľ získa odplatu za neoprávnené užívanie svojej nehnuteľnosti. Zaplatíte dvojnásobok pôvodne dohodnutého pravidelného mesačného nájomného. „Táto sankcia má nájomníka motivovať k včasnému odovzdaniu bytu,“ prízvukuje Daubner.
Sankciu platíte až do dňa reálneho odovzdania bytu majiteľovi. Zabudnuté veci v byte musí nájomník na výzvu bezodkladne vypratať. Majiteľ inak uloží veci do úschovy na náklady nájomníka. Po troch mesiacoch môže majiteľ tieto cudzie veci predať. Z výťažku si následne odpočíta náklady na úschovu a predaj. Nový zákon úplne zruší doterajší inštitút bytových náhrad.
Údržba a modernizácia priestorov
Zákon prináša osobitné pravidlá pre nájom rôznych budov. Ak majiteľ prenajíma budovu so zariadením, platí jednotný režim. Nájomník musí strpieť všetky nevyhnutné udržiavacie opatrenia budovy. Tieto práce zachovávajú vlastnosti budovy a predchádzajú možným škodám. Sem patrí maľovanie priestorov alebo odstránenie vody z garáží. Ak nájomník nemôže priestor užívať, získa zľavu z nájmu. Môže tiež žiadať náhradu za účelne vynaložené finančné náklady.
Zákon vymedzuje aj väčšie stavebné modernizačné opatrenia. „Tieto úkony zlepšujú technický stav, funkčnosť a energetickú efektívnosť budovy,“ dopĺňa právnik. Ide napríklad o zateplenie budovy alebo montáž solárnych panelov.
Nájomník musí všetky tieto modernizačné úpravy budovy povinne strpieť. Pri vyprataní priestoru získa náhradu vzniknutých finančných nákladov. Zachová si tiež právo na zľavu z platenia nájomného. Majiteľ môže kvôli modernizácii následne primerane zvýšiť nájomné. Zvýšenie nesmie presiahnuť päť percent skutočne vynaložených nákladov ročne.
Nové pravidlá pre nájom bytov
Nájomná zmluva na byt nebude potrebovať povinnú písomnú formu. Prenajímateľ však musí vydať písomné potvrdenie na požiadanie nájomníka. „Písomná forma zostáva najvýhodnejším spôsobom, ako preukázať dohodnuté podmienky,“ radí Daubner. Zmluva musí obsahovať presné označenie bytu a výšku platieb. Strany musia presne určiť spôsob výpočtu a splatnosť úhrad.
Zákon prísne ohraničuje maximálnu možnú výšku peňažnej zábezpeky. Depozit nepresiahne trojnásobok mesačného nájmu a súvisiacich úhrad. Strany si môžu v zmluve dohodnúť presný mechanizmus zvyšovania nájomného. Majiteľ môže zvýšiť nájomné aj bez tejto predchádzajúcej dohody. Nájom však musí trvať celkovo najmenej päť dlhých rokov. Prvé zvýšenie môže majiteľ žiadať po troch rokoch nájmu. Následne môže žiadať ďalšie zvýšenie znova každé tri roky.
Ak nájomník nezaplatí zvýšené nájomné, rozhodne o ňom súd. Nájomník môže prerobiť byt kvôli svojmu horšiemu zdravotnému stavu. Prenajímateľ nesmie tieto zmeny odmietnuť bez veľmi vážneho dôvodu. Nájomník hradí všetky stavebné náklady z vlastného vrecka. Zároveň plne zodpovedá za akúkoľvek spôsobenú škodu v byte. Pri odsťahovaní musí byt vrátiť do pôvodného stavu. Urobí tak opäť výlučne na svoje vlastné finančné náklady.
Podnikanie a firemné priestory
„Zákon zavádza nový pojem, ktorým je priestor určený na podnikanie,“ informuje partner advokátskej kancelárie. Predstavuje budovu alebo jej časť pre akúkoľvek podnikateľskú činnosť. Patria sem výrobné haly, predajne alebo rôzne lekárske ambulancie. Ani tu predpis nevyžaduje prísnu povinnú písomnú formu zmluvy.
Podnikateľ môže získať finančnú náhradu za vybudovanú zákaznícku základňu. Majiteľ mu zaplatí túto náhradu pri svojej vlastnej výpovedi. Túto možnosť si však musia strany vopred dohodnúť v zmluve. Právo zaniká, ak nájomník hrubo porušil svoje zákonné povinnosti.
