Márne hľadajú strechu nad hlavou, tisíce bytov pritom zívajú prázdnotou. Prečo investori nechávajú drahé nehnuteľnosti bez nájomníkov?

Hľadanie dvojizbového bytu v centre Bratislavy sa pre Luciu a Matúša stalo niekoľkomesačným maratónom. Napriek stabilnému príjmu a ochote platiť trhové nájomné narážajú na obmedzenú ponuku a extrémny pretlak záujemcov.

„Hypotéku si zatiaľ brať nechceme, pretože časom plánujeme vlastný dom a mimo Bratislavy. Prenájom je pre nás momentálne ideálny, no nevieme zohnať žiaden vhodný byt,“ priznáva marketingová špecialistka Lucia. Nároky pritom majú s partnerom jasne dané. Túžia po novostavbe s výťahom, menším balkónom a veľkosťou minimálne 55 metrov štvorcových.

„Nechceme ísť do staršieho bytu a odmietame naše kritériá meniť. Nechceme ani uberať z rozlohy, to môžeme ostať v našom aktuálnom prenájme,“ priznáva Lucia, ktorá s partnerom žije momentálne v jednoizbovom byte v bratislavskom Ružinove. 

Kým mladý pár si každý večer líha do postele s pocitom, že zajtra musí pokračovať v hľadaní, o niekoľko ulíc ďalej stoja novostavby, v ktorých sa po zotmení rozsvieti len v zlomku bytov. Údaje Národnej banky Slovenska (NBS) totiž ukazujú, že v hlavnom meste sa aktuálne nachádza približne 27-tisíc prázdnych alebo len minimálne využívaných bytov.

Prvá skupina: Nájomca im pomáha splácať hypotéku

V snahe zistiť, prečo majitelia nechávajú svoje byty prázdne, keď by z nich mohli mať pasívny príjem, sme sa spojili s viacerými majiteľmi investičných bytov.

Ukázalo sa, že existujú dve skupiny vlastníkov – zatiaľ čo jedna byt potrebuje prenajímať, aby dokázala pokryť mesačnú splátku hypotéky, druhá ho vníma skôr ako nástroj na ochranu kapitálu pred infláciou.

Jana z bratislavského Nového mesta vlastní dva jednoizbové byty a hovorí, že nájsť nájomcu nie je žiaden problém a veľakrát si vyberá, komu byt prenajme. „Do nábytku som investovala minimálne. Nájom je za posledných desať rokov najvyšší, aký som kedy mala. Jeden byt prenajímam za 600 eur,“ vysvetľuje. 

Podobne je na tom aj Tomáš, ktorý vlastní trojizbový byt v Starom meste, len kúsok od hlavnej stanice. Priečkami ho prerobil na štvorizbovú nehnuteľnosť, ktorú prenajíma študentom. „Jednu izbu prenajímam za 450 eur. Za posledné tri roky nebola prázdna ani jeden deň,“ zamýšľa sa. 

Jana a aj Tomáš patria do prvej skupiny – na kúpu investičných bytov si zobrali hypotéku a nájomné potrebujú na pokrytie mesačnej splátky. Podobne postupujú aj ďalší majitelia, čo potvrdzuje aj prax hypotekárneho špecialistu Slavomíra Molnára. Ponechať zaúverovaný byt prázdny je podľa neho skôr výnimkou. Sám nepozná klienta, ktorý by si zobral hypotéku a byt nechal päť rokov prázdny. 

„Kto financuje investičný byt úverom, ten ho prenajíma od začiatku. Inak by totiž splátku päť rokov dotoval z vlastných zdrojov, čím by si znižoval celkový výnos investície. Hypotéku využíva práve na to, aby zhodnotenie celého bytu dosiahol s vlastným vkladom len na úrovni 10 až 20 percent,“ vysvetľuje odborník.

Druhá skupina: Majitelia so silným esom v rukáve

Potom sú tu však investori, ktorí platia za byt v hotovosti a pod takýmto tlakom nie sú. Práve táto skupina následne nemá problém nechať nehnuteľnosť nejaký čas prázdnu. 

„Z mojej praxe sú to predovšetkým klienti so silnou hotovostnou pozíciou, ktorí potrebujú niekam odložiť voľné peniaze. Zhodnotenie nehnuteľností za posledné roky bolo pre nich veľkým lákadlom,“ približuje zmýšľanie investorov Molnár.

Odborník má napríklad konkrétnu informáciu od správcu jedného z výškových domov na Nivách, ktorý tvrdí, že reálne obývaná je aktuálne približne polovica bytov. Vychádza pritom z údajov o odbere energií. „Z obývaných bytov boli viac ako dve tretiny v prenájme, stáli rezidenti tvorili zhruba tretinu,“ dodáva Molnár.

Byty, v ktorých nikto nebýva a aj tak zarábajú

Podľa finančného špecialistu portálu Nehnuteľnosti.sk Michala Fukalu sa však za takýmto prístupom k prenájmu skrýva aj ďalší aspekt – pohodlnosť.

„Pre istý typ investora je oveľa jednoduchšie ‚zarábať‘ len na kapitálovom výnose, teda na raste hodnoty bytu, než hľadať vhodných nájomcov a riešiť drobné opravy,“ vysvetľuje Fukala.

Súhlasí s ním aj Molnár, ktorý navyše dodáva, že investor, ktorý si kúpi byt v novostavbe bez úmyslu prenajať ho, zarába hneď dvakrát. Prvý zisk prichádza ešte počas samotnej výstavby. Pri podpise zmluvy o budúcej zmluve zloží budúci majiteľ spravidla 10 až 20 percent z kúpnej ceny. 

„Dva až tri roky, kým sa projekt dokončí, mu rastie hodnota celého bytu, hoci doň vložil len zlomok ceny a ešte ho ani nevlastní,“ približuje Molnár.

Druhýkrát zarába po prevzatí nehnuteľnosti. Bežná prax ukazuje, že nový majiteľ často byt nechá prázdny a čaká, kým uplynie päť rokov od jeho nadobudnutia, vďaka čomu nemusí pri predaji platiť daň. Majiteľ ho tak po rokoch predáva ako úplne nový a bez opotrebovania. 

Prenájom tak prirodzene vníma ako niečo, čo by mu prinieslo len kopu zbytočných starostí.  Musel by investovať do zariadenia bytu, opráv či zdaňovať príjem z prenájmu. „Ak si niekto chce len ‚zaparkovať‘ peniaze a po piatich rokoch ich s minimálnym nákladom času aj peňazí vybrať, dáva mu to zmysel,“ dodáva Molnár.

Vysvetlivky k infografike: Za necelých sedem rokov stúpla hodnota 2-izbovej nehnuteľnosti takmer na dvojnásobok, a to aj  napriek dočasnému poklesu cien v rokoch 2022 až 2023. Investor, ktorý v roku 2019 kúpu financoval z vlastných zdrojov a byt nechal celý čas prázdny, zarobil len na samotnom raste trhu viac ako 72-tisíc eur. 

„Mŕtve“ byty a umelý nedostatok

Zatiaľ čo bonitní investori na prázdnych bytoch profitujú, bežní kupujúci, ktorí sú odkázaní na hypotéku, ťahajú za kratší koniec. V praxi totiž nesúťažia medzi sebou, ale s hráčmi, ktorí majú na účte pripravenú hotovosť.

„Pre bežného kupujúceho to znamená, že na trhu súperí s niekým, kto nepotrebuje hypotéku, nerieši limity centrálnej banky a zmluvu vie podpísať okamžite,“ objasňuje špecifiká trhu Molnár.

Financujúce banky pritom obsadenosť založených bytov nijako netrápi. Zaujíma ich len hodnota zábezpeky a včasné splátky. „Bankám je to na konci dňa jedno. Ak si niekto kúpi byt na úver, banka následne nekontroluje, či v ňom býva, prenajíma ho alebo ho nechá prázdny,“ vysvetľuje Fukala. Pokiaľ peniaze chodia na účet načas, odber energií ani existenciu nájomníkov nikto nepreveruje.

Priestor pre bežné rodiny sa tak dramaticky zužuje. Podľa Správy o finančnej stabilite NBS z mája 2026 získali až 56 percent nehnuteľností kúpených v roku 2025 ľudia, ktorí už aspoň jednu vlastnili. Pri prémiových novostavbách v centre Bratislavy to bolo dokonca okolo 70 percent. Časť bytov v developerských projektoch navyše končí v rukách zahraničných investorov – NBS odhaduje podiel zahraničného kapitálu pri novostavbách na šesť až sedem percent.

Výsledkom je zakonzervovaný trh a umelý nedostatok bytov: viac ako 27 500 prázdnych bytov v hlavnom meste predstavuje približne 11 percent celkového bytového fondu. V Košiciach tento podiel presahuje dokonca 15 percent.

Zmenia sa pravidlá hry?

Vyhliadky do budúcna naznačujú možný posun v tejto oblasti. NBS totiž presadzuje sprísnenie podmienok pri hypotékach na investičné nehnuteľnosti, čím chce pootvoriť dvere k vlastnému bývaniu najmä mladým rodinám. Odborníci sa zhodujú, že trhu by výrazne pomohlo, ak by sa do obehu podarilo vrátiť aspoň časť z tisícok dnes „mŕtvych“ bytov.

„Akýkoľvek rozumný zásah zo strany štátu, ktorý by prinútil dostať tieto byty na trh, by zvýšil ponuku a pomohol stlačiť ceny,“ zamýšľa sa Michal Fukala.

Otázkou zostáva, ako by investori zareagovali na prípadné prísnejšie pravidlá pre tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť, progresívne zdanenie či vyššiu majetkovú daň. Podľa expertov by však takéto páky neobývané byty automaticky do prenájmu neposlali – majiteľov by skôr motivovali k ich definitívnemu predaju.

Tisíce ľudí, ktorí v súčasnosti hľadajú flexibilitu v podnájme, sa tak ocitajú v pasci. „Sme v stave, keď uvažujeme, či predsa len nebude rozumnejšie niečo kúpiť, hoci sme to zatiaľ neplánovali. Ani to však nie je jednoduché,“ uzatvára Lucia. „V mojom okolí kupovali nedávno byt traja ľudia. Dvaja z nich radšej odišli mimo Bratislavy a tretí kúpil byt v dezolátnom stave. Je však rád, že má aspoň niečo.“

Zhrnutie

Trh s bývaním sa nachádza v patovej situácii. Záujemcovia o nájom narážajú na vysoké ceny a silnú konkurenciu, zatiaľ čo tisíce bytov zostávajú nevyužité. Viac ako 27 500 prázdnych bytov v Bratislave predstavuje približne 11 percent celkového bytového fondu. Na východe Slovenska, konkrétne v Košiciach, je tento podiel dokonca vyšší ako 15 percent.

Kým kupujúci, ktorí financujú nehnuteľnosť len vďaka hypotéke, musia byt prenajať okamžite, investori s dostatkom hotovosti pod tlakom nie sú. Vyhliadky do budúcna však naznačujú možné zmeny.