Hypotéka na dosah: Ako zistiť, koľko si môžem požičať na nové bývanie?

Odpovede, ktoré potrebujete:

• Čo je to úverový limit a ako ho určuje banka pri hypotéke?

• Aké pravidlá platia pre mesačné splátky hypotéky?

• Čo znamená hodnota nehnuteľnosti ako zábezpeka úveru?

• Ako funguje financovanie nehnuteľnosti cez hypotéku v praxi?

• Prečo je dobré vopred spoznať svoje finančné možnosti cez hypotekárnu kalkulačku.

---

Čo je to úverový limit a ako ho určuje banka?

Úverový limit na Slovensku je maximálna suma, ktorú si môžete požičať na základe Vašej finančnej situácie. Banky pri stanovení úverového limitu berú do úvahy Váš čistý mesačný príjem, výdavky, aktuálnu výšku a splátky všetkých úverov a skúmajú či ste v minulosti splácali úvery načas. Často sa uplatňuje pravidlo, že mesačné splátky hypotéky by nemali presiahnuť 30-40% čistého mesačného príjmu domácnosti.

Na základe týchto údajov banka vypočíta maximálnu výšku hypotéky, ktorú môže podľa pravidiel Národnej banky Slovenska poskytnúť. Ďalším faktorom je hodnota nehnuteľnosti, ktorá slúži ako zábezpeka úveru, pričom banky zvyčajne financujú 80-90% jej hodnoty. Tieto pravidlá pomáhajú zabezpečiť, aby ste neprekročili svoje finančné možnosti a mohli splácať úver bez problémov.

Aké pravidlá platia pre mesačné splátky hypotéky?

Pravidlo, že mesačné splátky hypotéky by nemali presiahnuť 30-40% čistého mesačného príjmu domácnosti, slúži na finančnú stabilitu dlžníkov. Toto percento umožňuje domácnosti ponechať si dosť peňazí na iné životné náklady, ako napríklad potraviny, energie, doprava a neočakávané výdavky. V prípade, ak má rodina čistý mesačný príjem 2 000 eur, maximálna mesačná splátka hypotéky môže byť medzi 600 až 800 eurami.

Toto pravidlo pomáha predchádzať situáciám, kedy by vysoké splátky hypotéky mohli viesť k finančným problémom alebo dokonca k neschopnosti splácať úver. Banky preto pri schvaľovaní hypoték starostlivo hodnotia príjem a výdavky žiadateľov. Tento proces zabezpečuje, že úver bude pre klienta udržateľný aj v prípade nečakaných zmien v jeho finančnej situácii.

---

Viete, aké nehnuteľnosti sa predávajú vo vašom okolí?

Pozrite si na Nehnuteľnosti.sk aktuálnu ponuku bytov, domov či pozemkov.

---

^{Mesačné splátky hypotéky majú svoje pravidlá. Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Hodnota nehnuteľnosti ako zábezpeka úveru

Banky na Slovensku zvyčajne financujú 80% hodnoty nehnuteľnosti, ktorá slúži ako zábezpeka. Toto pravidlo znamená, že klient musí vložiť vlastné finančné prostriedky na pokrytie zvyšných 20% hodnoty nehnuteľnosti. Napríklad, ak je hodnota nehnuteľnosti 100 000 eur, banka poskytne hypotekárny úver maximálne vo výške 80 000 eur. Zvyšných 20 000 eur musí klient zaplatiť z vlastných zdrojov.

Tento princíp pomáha znížiť riziko pre banku a zabezpečiť, že klient má v nehnuteľnosti vlastný podiel. Zároveň núti človeka k zodpovednému finančnému plánovaniu a šetreniu. Pri dnešných cenách nehnuteľností je potrebné kúpu plánovať dlhodobo, vo väčšine prípadov aj zopár rokov vopred.

V niektorých prípadoch vie banka poskytnúť formou hypotéky na výnimku aj 90% hodnoty kupovanej nehnuteľnosti. Táto výnimka sa väčšinou uplatňuje pri kúpe bytu v krajských mestách a taktiež závisí od bonity a najvyššieho dosiahnutého vzdelania žiadateľov. Pri 90% financovaní treba pri splácaní počítať s vyššou úrokovou sadzbou.

Ako funguje financovanie nehnuteľnosti cez hypotéku v praxi?

Poďme sa pozrieť na názorný príklad, ako to funguje v praxi:

Rodina s jedným dieťaťom a čistým mesačným príjmom 2000 € má pri dnešných úrokových sadzbách úverový limit okolo 140 000 €. Splátka takéhoto úveru vychádza na 700 € mesačne. S hypotékou 140 000 € si táto rodina môže kúpiť nehnuteľnosť za 175 000 €, pričom musí mať našetrených 35 000 € (20% hodnoty).

Ak by rodina mala našetrených len 20 000 €, nemôže uplatniť jednoduchý výpočet:

Ich úverový limit (140 000 €) + vlastné zdroje (20 000 €) = kúpna cena nehnuteľnosti (160 000 €),

pretože banka môže pri cene nehnuteľnosti 160 000 € poskytnúť úver maximálne
128 000 € (80% hodnoty). V takomto prípade bude musieť byť kúpna cena nehnuteľnosti nižšia. Ideálny postup pri budúcej kúpe je teda najprv si vypočítať Váš úverový limit pomocou hypotekárnej kalkulačky a následne sa poradiť s odborníkom, ktorý Vám vypočíta, akú nehnuteľnosť si môžete dovoliť.

^{Financovanie hypotéky sa dá vypočítať na základe príjmov. Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Ako navýšiť svoj úverový limit pre hypotéku

Ak chcete zvýšiť svoj úverový limit, existuje na to niekoľko možností:

• Pribrať do úveru partnera/ku alebo manžela/ku, ak ste to pôvodne neplánovali

• Pribrať do úveru tzv. solidárneho dlžníka, teda niekoho, kto s jeho príjmom s Vami vstúpi do úveru a v prípade, že úver nebudete splácať, prechádza táto povinnosť na neho

• Využiť to, že banky priemerujú príjem za posledných 6 mesiacov. Preto je dobré žiadať o úver po 13./14. plate alebo mimoriadnych prémiách, čo vie navýšiť Váš úverový limit

• Spomenúť banke aj Vaše ostatné oficiálne príjmy, ako napríklad príjem z prenájmu nehnuteľnosti, príjem z podnikania popri zamestnaní alebo materskú dovolenku / rodičovský príspevok

Tieto kroky vám môžu pomôcť zvýšiť váš úverový limit a získať vyššiu hypotéku.

Prečo je dôležité plánovať kúpu nehnuteľnosti dopredu?

Väčšina kupujúcich začína riešiť financovania až po výbere nehnuteľnosti. Pri takomto postupe hrozí, že strávite veľa času výberom nehnuteľnosti a následne pri návšteve banky zistíte, že si ju nemôžete dovoliť. V horších prípadoch sa dokonca stalo, že niektorí kupujúci zaplatili predávajúcemu nevratnú zopár tisícovú zálohu, o ktorú následne prišli.

Ak rozmýšľate nad kúpou nehnuteľnosti či už teraz alebo do budúcna, vašim prvým krokom by mal byť výpočet vášho maximálneho úverového limitu v hypotekárnej kalkulačke. 

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Po vyplnení formuláru sa vám ozvú naši hypoterkárni špecialisti a zadarmo vám pomôžu nastaviť váš finančný plán a zodpovedať otázky ohľadom vašich finančných možností a kúpy nehnuteľnosti. Aj takýmto spôsobom podávame pomocnú ruku ľuďom pri kúpe a predaji nehnuteľnosti na Slovensku. 

Prečítajte si tiež: 

Ako sa pohybujú úrokové sadzby hypoték v polovici roka 2025?

Hypotéka nestačí? Spoznajte tri ďalšie možnosti dofinancovania bývania

Hypotéka počas rodičovskej dovolenky. Aké sú šance na jej schválenie?