Splnomocnenie na predaj nehnuteľnosti: Výhody, postupy a riziká

V článku sa dozviete:

• čo je to splnomocnenie
• aké náležitosti má splnomocnenie spĺňať
• prečo je potrebné úradné overenie splnomocnenia
• aké trvanie má splnomocnenie a kedy zaniká
• ako funguje udelenie splnomocnenia viacerým osobám
• aké sú riziká spojené so splnomocnením

Čo je to splnomocnenie?

Splnomocnenie pri predaji nehnuteľnosti je právny inštitút, ktorý prináša veľa výhod pre tých, ktorí sa nemôžu osobne zúčastniť na rôznych právnych úkonoch spojených s ich predajom. Je to nástroj, ktorý vám dáva možnosť delegovať svoje práva a povinnosti na tretiu stranu, pričom stále udržiavate kontrolu nad celým procesom.

V praxi sa splnomocnenie často využíva v prípadoch, keď vlastník nehnuteľnosti nemôže osobne uzatvoriť kúpnu zmluvu alebo sa zúčastniť na katastrálnom konaní. Zákon umožňuje, aby tieto úkony vykonal splnomocnenec, ktorému sú udelené jasne definované právomoci. 

Je to pohodlné riešenie najmä vtedy, keď sa nehnuteľnosť predáva na diaľku alebo keď sa majiteľ zdržuje mimo krajiny. Predaj nehnuteľnosti je komplexný proces, ktorý si vyžaduje prítomnosť na rôznych úrovniach – od podpísania zmlúv až po vyhotovenie návrhov na vklad do katastra nehnuteľností. Preto je splnomocnenie kľúčovým nástrojom, ktorý umožňuje splnomocnencovi konať v mene vlastníka.

Aké náležitosti má splnomocnenie spĺňať?

Podľa advokátky Veroniky Michalíkovej z AKMV advokátskej kancelárie splnomocnenie je v podstate právny úkon a ako také musí spĺňať určité náležitosti, aby bolo platné a právne účinné. Ako vyplýva z Občianskeho zákonníka, musí byť splnomocnenie vyhotovené slobodne, vážne, určito a zrozumiteľne. Každý právny úkon, vrátane splnomocnenia, ktorý nesplní tieto požiadavky, môže byť považovaný za neplatný. Preto je dôležité, aby text splnomocnenia neobsahoval nejednoznačné alebo nejasné formulácie, ktoré by mohli viesť k právnym sporom.

Jednou z kľúčových náležitostí je definovanie rozsahu právomocí splnomocnenca. Je nevyhnutné, aby splnomocniteľ jednoznačne určil, čo splnomocnenec môže a nemôže urobiť. Či už ide o predaj konkrétnej nehnuteľnosti, rokovanie o podmienkach zmluvy alebo vybavovanie dokumentov na katastri, každý úkon musí byť vopred definovaný. Toto jasné vymedzenie právomocí je obzvlášť dôležité, keďže ak splnomocnenec prekročí svoje právomoci, jeho konanie môže byť spochybnené a splnomocniteľ nemusí byť viazaný jeho rozhodnutiami.

Podľa katastrálneho zákona je pri návrhu na vklad do katastra nehnuteľností potrebné priložiť originál splnomocnenia, ak je účastník konania zastúpený. Tento krok zaručuje, že splnomocnenec má právomoc konať v mene splnomocniteľa a že všetky jeho úkony sú legálne a platné. Dôležitým aspektom je aj fakt, že v niektorých prípadoch musí byť podpis splnomocniteľa na splnomocnení úradne overený. To platí najmä v situáciách, kde sa vykonávajú úkony týkajúce sa prevodu vlastníckeho práva, vecného bremena či zrušenia podielového spoluvlastníctva.

^{Splnomocnenie na predaj nehnuteľnosti je flexibilný a praktický nástroj, ktorý umožňuje vlastníkom nehnuteľností zabezpečiť predaj aj v ich neprítomnosti. Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Prečo je potrebné úradné overenie splnomocnenia?

Jedným z najdôležitejších prvkov splnomocnenia je overenie podpisu splnomocniteľa. Podľa katastrálneho zákona musí byť podpis osvedčený, ak sa jedná o úkony, ako je predaj nehnuteľnosti, vznik alebo zánik vecného bremena, či zrušenie spoluvlastníctva. Notárske osvedčenie podpisu poskytuje záruku, že osoba, ktorá splnomocnenie podpísala, to urobila slobodne a dobrovoľne. Overený podpis tak vytvára väčšiu právnu istotu a znižuje riziko spochybnenia úkonu v budúcnosti.

Naša legislatíva presne určuje v akých prípadoch sa to vyžaduje. „Podpis prevodcu na zmluve, podpis povinného z predkupného práva, podpis povinného v prípade vzniku vecného bremena alebo podpis oprávneného v prípade zániku vecného bremena na zmluve, podpisy spoluvlastníkov na zmluve o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva alebo pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov musia byť osvedčené podľa osobitných predpisov; ak sú tieto osoby zastúpené, ich podpis na splnomocnení musí byť tiež osvedčený,“ vymenúva Michalíková. 

Notárske overenie má zásadný význam najmä v prípadoch, keď splnomocniteľ nie je prítomný pri uzatváraní kúpnej zmluvy alebo iných právnych úkonoch. Splnomocnenec tak vystupuje ako jeho zástupca a každá strana má istotu, že všetky úkony sú vykonané v súlade so zákonom. Overenie podpisu sa vníma aj ako ochranný mechanizmus pre splnomocniteľa, ktorý chce mať istotu, že jeho záujmy sú zastúpené a chránené v právnom rámci.

Trvanie a zánik splnomocnenia

Splnomocnenie môže byť vydané na rôzne časové obdobia alebo len na konkrétny právny úkon, akým je predaj nehnuteľnosti. Ak splnomocnenie nie je časovo obmedzené, platí, kým sa nevykoná úkon, na ktorý bolo udelené, alebo kým ho splnomocniteľ neodvolá. V momente, keď sa predaj nehnuteľnosti zrealizuje, splnomocnenie automaticky zaniká. Táto flexibilita umožňuje splnomocniteľovi prispôsobiť trvanie splnomocnenia konkrétnej situácii a právnemu úkonu.

Splnomocniteľ má právo splnomocnenie kedykoľvek odvolať, a to bez udania dôvodu. Zákon mu zaručuje možnosť odvolať splnomocnenie kedykoľvek, čím si udržuje plnú kontrolu nad svojím majetkom. To znamená, že ak sa okolnosti zmenia alebo ak splnomocniteľ stratí dôveru v splnomocnenca, môže toto splnomocnenie okamžite zrušiť.

Splnomocnenie môže zaniknúť aj smrťou splnomocniteľa alebo splnomocnenca. „Plnomocenstvo zaniká smrťou splnomocniteľa, ak z jeho obsahu nevyplýva niečo iné. Zánikom právnickej osoby, ktorá je splnomocnencom alebo splnomocniteľom, zaniká plnomocenstvo len vtedy, ak jej práva a záväzky neprechádzajú na inú osobu,“ vysvetľuje Michalíková. 

^{Vzor: Splnomocnenie. Zdroj: SITA}

Ako funguje udelenie splnomocnenia viacerým osobám

Splnomocnenie môže byť udelené aj viacerým osobám súčasne. V takom prípade musia splnomocnenci konať spoločne, ak v splnomocnení nie je uvedené inak. Tento postup sa využíva najmä v prípadoch, keď chce splnomocniteľ zabezpečiť dôkladnú kontrolu nad procesom a rozdeliť právomoci medzi viacerých ľudí. Udelenie splnomocnenia viacerým osobám môže byť vhodné napríklad pri zložitých právnych úkonoch, kde je potrebné, aby sa o každom kroku rozhodovalo kolektívne.

Hoci udelenie splnomocnenia viacerým osobám môže pôsobiť neprakticky, v určitých situáciách môže byť veľmi užitočné. Napríklad, ak splnomocniteľ chce mať istotu, že všetky rozhodnutia budú konzultované s viacerými osobami a že žiadna z nich nebude mať absolútnu moc konať samostatne. V takomto prípade sa odporúča jasne vymedziť rozsah oprávnení pre každého splnomocnenca, aby sa predišlo konfliktom alebo nejednoznačnostiam.

Riziká spojené so splnomocnením

Každý právny úkon so sebou nesie určité riziká a splnomocnenie nie je výnimkou. Ak splnomocnenec prekročí svoje právomoci, môže dôjsť k právnym sporom alebo dokonca k neplatnosti niektorých úkonov. Podľa Občianskeho zákonníka je splnomocniteľ viazaný rozhodnutiami splnomocnenca len vtedy, ak tieto prekročenia schváli. Ak však splnomocniteľ neoznámi svoj nesúhlas v primeranom čase, môže sa predpokladať, že s prekročením súhlasil.

Ak splnomocnenec koná v rozpore so záujmami splnomocniteľa, napríklad ak predá nehnuteľnosť pod trhovou hodnotou alebo za nevýhodných podmienok, môže sa splnomocniteľ domáhať nápravy. V takom prípade má splnomocniteľ právo odvolať splnomocnenie a žiadať o náhradu škody. Je však dôležité, aby sa tieto kroky podnikli čo najskôr po tom, čo sa splnomocniteľ dozvie o konaní splnomocnenca, inak môže dôjsť k schváleniu týchto úkonov z hľadiska zákona.

^{Čo ak splnomocnenec predá nehnuteľnosť pod cenu? Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Splnomocnenie v kocke

Splnomocnenie pri predaji nehnuteľnosti je flexibilný a praktický nástroj, ktorý umožňuje vlastníkom nehnuteľností zabezpečiť predaj aj v ich neprítomnosti. Je to riešenie, ktoré šetrí čas a umožňuje delegovať dôležité právne úkony na spoľahlivú osobu. Aby však splnomocnenie plnilo svoj účel, je nevyhnutné dodržiavať všetky právne náležitosti, správne definovať rozsah oprávnení a zabezpečiť úradné overenie.

Prečítajte si tiež:

Všetko o spoluvlastníctve nehnuteľností. 11 otázok a odpovedí

Čo je podielové spoluvlastníctvo nehnuteľnosti a ako ho zrušiť

Môžu vás spoluvlastníci pripraviť o bývanie?