V článku sa dozviete:

• aký je rozdiel medzi parkovacím miestom ako samostatnou nehnuteľnosťou a miestom ako spoločnou časťou domu,

• na čo si dať pozor v kúpnej zmluve, ak kupujete parkovacie miesto spolu s bytom, aby nevznikli spory,

• kto v bytovom dome rozhoduje o pravidlách parkovania, údržbe a prenájme,

• ako postupovať, ak developer odmieta odovzdať sľúbené parkovacie miesto,

• ako správne prenajať parkovacie miesto tretej osobe a či to zákon vôbec umožňuje.

Nadobudnutie bytu, najmä v rámci novostavieb, je komplexný právny úkon, ktorý v sebe zahŕňa nielen prevod vlastníctva k samotnému bytu, ale často aj k príslušenstvu, najmä parkovaciemu miestu.

Z pohľadu slovenskej právnej úpravy nie je parkovacie miesto jednotne definovanou nehnuteľnosťou, ale môže mať rôzne právne formy – od samostatnej nehnuteľnosti až po podielové spoluvlastníctvo či dokonca iba užívacie právo.

Je nevyhnutné, aby budúci vlastník nehnuteľnosti dôkladne preveril, akým spôsobom je parkovacie státie právne riešené, pretože od zvoleného modelu sa odvíjajú jeho práva, povinnosti, možnosti nakladania s miestom a potenciálne obmedzenia pri jeho prevode.

Parkovanie a samostatná garáž k bytu ^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Vonkajšie parkovanie: Aké formy poznáme a čo by mali spĺňať?

Pri parkovacích miestach situovaných na voľnom priestranstve (mimo samotnej budovy bytového domu) sa v praxi stretávame s tromi základnými právnymi riešeniami.

1. Parkovacie miesto ako samostatný pozemok alebo garáž

Najistejším riešením z pohľadu kupujúceho je, ak parkovacie miesto tvorí samostatný pozemok s vlastným parcelným číslom, zapísaný na osobitnom liste vlastníctva.

V takomto prípade je parkovacie miesto nezávislou nehnuteľnosťou v osobnom vlastníctve kupujúceho. Prevod a užívanie tohto miesta sa riadi výlučne Občianskym zákonníkom a nie je viazaný na byt ani inú nehnuteľnosť. Vlastník má plné dispozičné právo – môže s miestom nakladať samostatne, napríklad ho predať, prenajať, alebo si ho ponechať aj po prípadnom predaji bytu.

Rovnaký režim platí aj pre individuálnu garáž (napríklad radovú garáž), pokiaľ ide o samostatne stojacu drobnú stavbu. Takáto garáž je právne oddelená od bytového domu a nepodlieha režimu zákona o vlastníctve bytov, pričom je voľne prevoditeľná bez väzby na konkrétny byt.

2. Parkovanie ako spoluvlastnícky podiel na pozemku

Častým modelom je situácia, kde parkovacia plocha tvorí jeden pozemok s jedným listom vlastníctva, na ktorom má podiel viacero vlastníkov. Kupujúci vtedy nadobúda ideálny spoluvlastnícky podiel na celej parkovacej ploche.

Hoci je konkrétne miesto zvyčajne vyznačené čiarami na zemi a užívacie právo k nemu je upravené dohodou (napríklad v zmluve), z právneho hľadiska platí, že žiaden spoluvlastník nevlastní fyzicky ohraničený kus pozemku. Podiel je nedeliteľný a vzťahuje sa na celú nehnuteľnosť.

Tento model prináša nasledovné právne dôsledky a obmedzenia:

• Predkupné právo spoluvlastníka

Ak sa spoluvlastník rozhodne predať svoj podiel tretej osobe samostatne (bez bytu), musí rešpektovať zákonné predkupné právo ostatných spoluvlastníkov podľa § 140 Občianskeho zákonníka.

Ak nie je podiel najprv ponúknutý ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, hrozí napadnuteľnosť prevodu. Zákaz vzdať sa predkupného práva vopred znemožňuje jednoduché obídenie tohto mechanizmu dohodou spoluvlastníkov.

Viete, aké nehnuteľnosti sa predávajú vo vašom okolí?

Pozrite si na Nehnuteľnosti.sk aktuálnu ponuku bytov, domov, garáží a parkovacích miest na celom Slovensku.

• Užívanie a správa parkovacieho miesta

Užívanie konkrétnych miest je založené na dohode spoluvlastníkov. Rozhodovanie o hospodárení a údržbe pozemku prebieha hlasovaním. Spoluvlastník s väčšinovým podielom môže fakticky rozhodovať o využití plochy, hoci jeho rozhodnutia sú limitované – nesmú podstatne poškodiť práva ostatných (inák hrozí súdna náprava).

Pre kupujúceho to znamená, že okrem užívania „svojho“ označeného státia, musí rešpektovať pravidlá spoluvlastníctva a podieľať sa napríklad na údržbe pozemku.

• Vecné bremeno a právo parkovania

V tomto prípade si vlastník pozemku (napríklad developer) ponechá vlastníctvo miesta, ale zriadi v prospech kupujúceho bytu vecné bremeno – napríklad právo vyhradeného parkovania na určenej ploche. Toto právo je evidované v katastri.

Kupujúci nie je vlastníkom miesta, iba má právne oprávnenie na jeho užívanie. Hoci sa tým predchádza spoluvlastníckym vzťahom a predkupnému právu, právna istota je menšia, pretože ide len o právo parkovať, nie o vlastníctvo.

Kľúčovým obmedzením je nemožnosť voľne disponovať s právom. Majiteľ bytu spravidla nemôže svoje parkovacie miesto voľne prenajať tretej osobe, keďže nemá vlastnícke právo, len právo užívať na základe vecného bremena.

Vecné bremeno tiež obvykle zaniká prevodom bytu, ak je viazané osobne na vlastníka, alebo prechádza na nového majiteľa bytu, ak je viazané na nehnuteľnosť. Kupujúci tiež musí dodržiavať podmienky zmluvy o vecnom bremene, ktoré môžu zahŕňať povinnosť udržiavať miesto alebo platiť poplatok vlastníkovi pozemku za údržbu parkoviska.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Vnútorné garážové státie: výhody a nevýhody

Vnútorné parkovanie, typicky v podzemnej hromadnej garáži, sa najčastejšie rieši prostredníctvom spoluvlastníctva nebytového priestoru.

1. Spoluvlastnícky podiel na hromadnej garáži

Celý garážový priestor je evidovaný ako jeden nebytový priestor v rámci bytového domu. Samotné vyznačené parkovacie miesta nie sú stavebne oddelené jednotky, ale iba čiarami označené státia.

Užívatelia sa stávajú podielovými spoluvlastníkmi daného nebytového priestoru, pričom ich podiel zodpovedá ploche ich parkovacieho miesta. Keďže ide len o ideálny spoluvlastnícky podiel na spoločnom priestore, nie je možné v katastri vyznačiť vlastníctvo ku konkrétnemu miestu ako samostatnej jednotke. Parkovacie státie v garáži teda nie je samostatnou nehnuteľnosťou.

Dôsledky spoluvlastníctva garáže:

• Predkupné právo pri prevode

Spoluvlastnícky podiel na garáži je možné prevádzať spolu s bytom alebo aj osobitne. Ak však majiteľ predáva svoje garážové státie samostatne (inej osobe ako nadobúdateľovi bytu), opäť platí zákonné predkupné právo ostatných spoluvlastníkov garáže. Odporúča sa predávať vnútorné miesto vždy spolu s bytom, aby sa predišlo týmto komplikáciám.

• Hlasovacie práva v Spoločenstve vlastníkov bytov (SVB)

Vlastníctvo garážového podielu má vplyv na fungovanie SVB. Podľa Zákona o vlastníctve bytov prináleží každej jednotke v dome (teda aj celej hromadnej garáži ako jednému nebytovému priestoru) iba jeden hlas na schôdzi vlastníkov. Všetci spoluvlastníci garáže musia tento jeden hlas uplatňovať spoločne. V praxi sa to rieši splnomocnením jedného z nich na zastupovanie garáže na schôdzach.

• Vplyv na spoločné časti domu

Garážový nebytový priestor má určitú podlahovú plochu, ktorá sa započítava do celkových spoluvlastníckych podielov v dome. Každý vlastník parkovacieho podielu tak získa aj malý prislúchajúci podiel na celých spoločných priestoroch domu (chodby, strecha, schodiská).

Od tohto (hoci relatívne malého) podielu sa odvíja aj výška príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv, ktoré bude vlastník garážového státia platiť. Tieto aspekty zahŕňajú napríklad povinnosť spolufinancovať údržbu garážových priestorov (osvetlenie, vetranie, rampy).

Samostatná garážová jednotka

Možnosť riešenia parkovacieho miesta ako samostatného nebytového priestoru existuje len za predpokladu, že je garážový priestor stavebne rozdelený na uzamykateľné boxy, ktoré spĺňajú kritériá samostatnej jednotky. Tento postup je však v bežných bytových domoch pri masovom vnútornom parkovaní zriedkavý.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Zákonné požiadavky na parkovanie: Koľko miest musí developer postaviť?

Právny rámec na Slovensku stanovuje minimálne požiadavky na počet parkovacích miest, ktoré musí investor pri výstavbe bytových domov zabezpečiť.

Vyhláška č. 532/2002 Z. z. o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu explicitne vyžaduje, aby mal každý bytový dom aspoň jedno garážové alebo parkovacie stojisko na každý byt. Ak nie je technicky možné umiestniť stojisko priamo v dome alebo na priľahlom pozemku, musí sa vyhradiť náhradné miesto aj mimo pozemku.

Okrem zákonných požiadaviek existujú technické normy, ktoré určujú vyššie štandardy. Napríklad STN 73 6110 odporúča približne 1,5 státia na dvojizbový byt a 2 státia na trojizbový alebo väčší byt, pričom pre jednoizbový byt postačuje jedno státie. Hoci tieto normové hodnoty nie sú priamo právne záväzné ako vyhláška, často sa premietajú do podmienok územných rozhodnutí a stavebných povolení.

❗Pre kupujúceho je kľúčové uvedomiť si, že hoci má developer povinnosť zabezpečiť dostatok parkovania (minimálne 1 miesto/byt), nevzniká automaticky nárok na kúpu konkrétneho parkovacieho miesta spolu s bytom, pokiaľ to nebolo zmluvne dohodnuté.

Ak kupujúci miesto nezakúpi, mal by sa informovať o možnostiach parkovania v lokalite, keďže dodatočný predaj miesta nemožno od developera vymáhať, ak už boli všetky miesta predané.

Zhrnutie

Pri kúpe bytu a parkovacieho miesta je nevyhnutné žiadať od predávajúceho (developera) jasné a jednoznačné informácie o právnom stave státia.

Kupujúci by mal vedieť, či nadobúda:

• pozemok,

• spoluvlastnícky podiel,

• alebo len právo užívania.

Tiež by mal vedieť:

• aké sú zmluvné podmienky pri parkovacom mieste,

• aké sú budúce finančné záväzky s tým spojené (napríklad prispievanie do fondu údržby a prevádzky pri garáži).

Len na základe včasnej a úplnej informovanosti sa môže kupujúci informovane rozhodnúť, predísť nepríjemným prekvapeniam a zabezpečiť plnohodnotné užívanie nehnuteľnosti aj s komfortom parkovania.

Použité zdroje:

Zákon č. 182/1993 Z.z.

Vyhláška č. 532/2002 Z.z.

Občiansky zákonník

technické normy STN

Prečítajte si tiež:

Tajomstvá nehnuteľností #29: Parkovanie je ako bonboniéra. Nikdy neviete, aké dostanete…

Život na menšej ploche: Jednoizbový byt ako dobrý štart pre vlastné bývanie

Sused parkuje tam, kde nemá. Vieme, kedy je to legálne a kedy už nie