Slovenský realitný trh v roku 2025: Prečo ceny bytov rástli aj napriek drahým hypotékam?

Slovenský realitný trh má za sebou rok plný paradoxov a nečakaných zvratov. Hoci sa našej ekonomike nedarilo ideálne a úrokové sadzby na hypotékach zostali vysoké, ceny nehnuteľností v roku 2025 zažili najprudší rast za posledné štyri roky.

4 min. čítania

Martin Odkladal

redaktor Nehnuteľnosti.sk

Slovenský realitný trh v roku 2025: Prečo ceny bytov rástli aj napriek drahým hypotékam?
Zdroj: Nové bývanie

Rok 2025 sa na slovenskom realitnom trhu zapíše ako obdobie nečakaného a mimoriadne prudkého oživenia, ktoré zaskočilo aj skúsených odborníkov. Hoci mnohí po predchádzajúcom útlme očakávali skôr opatrnú stabilizáciu, realita priniesla dvojciferné prírastky cien a návrat k náladám z čias najväčšieho realitného boomu.

Trh bol počas celého roka mimoriadne aktívny a dopyt po nehnuteľnostiach prakticky neustal, čo neustále tlačilo ich hodnotu smerom nahor.

Nízka ponuka

Podľa trhových reportov portálu Nehnuteľnosti.sk a Slovenskej akadémie vied bol pre rok 2025 typický pomerne intenzívny nárast cien inzerovaných bytov, ktorý začal už v poslednom kvartáli roku 2024. Medzi koncom roka 2024 a tretím kvartálom 2025 narástli ceny predaných bytov celkovo až o 7,3 %.

Najvyšší medziročný nárast bol na jar, kedy dosiahol úroveň až 18,1 %, pričom ani v ďalších kvartáloch neklesol pod 11 %. „Dôležitým faktorom tohto vývoja bola kriticky nízka ponuka nehnuteľností, ktorá každým rokom klesá,“ uvádzajú experti portálu Nehnuteľnosti.sk a Slovenskej akadémie vied.

Počet ponúk sa v prípade predávaných a prenajímaných bytov znížil o vyše polovicu a pri domoch o viac ako tretinu. Za prvých deväť mesiacov roka bolo na predaj len 66-tisíc rezidenčných nehnuteľností, čo je takmer pätinový prepad oproti minulosti.

Najväčší pokles ponuky pocítili regióny ako Dolný Kubín, Čadca či Nové Zámky.

Nálada na trhu

Z pohľadu majiteľov nehnuteľností má realitný trh za sebou mimoriadne pozitívny rok, čo potvrdzuje aj Vladimír Kubrický, hlavný analytik Realitnej únie SR. Ceny podľa neho rástli plošne a rýchlejšie, než sa pôvodne očakávalo.

Ich Realitný barometer, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, poskočil do konca novembra medziročne o 12,6 %. Kubrický zdôrazňuje, že rok 2025 ukázal, akú dôležitú úlohu zohráva nálada na trhu. Ľudia nakupovali byty často z obavy, že zajtrajšok prinesie ešte vyššie sumy.

Významnú rolu zohrali aj investori zameraní na menšie byty, ktorých aktivita bola v tomto roku neprehliadnuteľná. Slováci podľa neho do pamäte nedostali žiadnu negatívnu skúsenosť z predchádzajúceho obdobia, keďže ochladenie v roku 2023 trvalo krátko a neprišlo k žiadnemu voľnému pádu cien.

Zmeškaná príležitosť

Tento psychologický rozmer a správanie kupujúcich podrobnejšie rozvádza Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko. Uvádza, že na pozícii najsilnejšieho trhového faktora sa usadil takzvaný FOMO efekt – strach zo zmeškanej príležitosti.

„Ľudia uverili, že výrazný rast cien je dlhodobý, a preto sa s kúpou nového bývania ponáhľali. Tento jav bol taký silný, že ani priemerný úrok na hypotékach vo výške 3,5 % neodradil ľudí od masového záujmu,“ vysvetľuje Búlik.

Objem nových hypoték narástol z 240 miliónov eur na začiatku minulého roka až na 680 miliónov eur v októbri 2025, čo sú čísla podobné boomu pri jednopercentných úrokoch.

Búlik tiež upozorňuje na zaujímavú štruktúru financovania: až 34 % bytov sa kupovalo výlučne z úspor a ďalších 28 % prevodov tvorilo darovanie. To svedčí o tom, že do realít vkladal kapitál nadpriemerný počet ľudí s úsporami, ktorí nehnuteľnosti vnímajú ako bezpečný prístav.

Rozdielne regióny

Regionálne rozdiely v roku 2025 boli podľa Romana Vrbovského z Národnej banky Slovenska skutočne zásadné. Ceny rástli vo všetkých krajoch, no kým v Trnavskom kraji to bolo len o 4 %, v Košickom kraji tempo útoku na peňaženky dosiahlo takmer 16 %. Výrazné zdražovanie pocítila aj Bratislava, ktorá tvorí približne tretinu celého trhu.

V hlavnom meste zdraželi staršie byty a domy medzikvartálne až o 8 %. Vrbovský zároveň dopĺňa, že byty ako celok zdražovali rýchlejšie ako rodinné domy. Na ponukovej strane však trh zápasil s problémami. Nová výstavba a vydávanie stavebných povolení sa ocitli na najhorších úrovniach za posledných desať rokov, čo len prehlbovalo nerovnováhu medzi dopytom a ponukou.

Prepadák roka

Napriek všeobecnému rastu sa našli aj výnimky. Vladimír Kubrický označil za prepadák roka z pohľadu cenového vývoja mesto Žilina. Hoci staršie byty tam rástli, novšie trojizbové byty zlacneli o 5,2 % a dvojizbové o 4,9 %. Podľa analytikov však nejde o žiadnu senzáciu, ale o prirodzenú korekciu po tom, čo v Žiline rok predtým ceny vyskočili o desiatky percent.

Naopak, Roman Bičiar z realitnej kancelárie Reality Bičiar vnímal rok ako veľmi dynamický, najmä v oblasti jedno- a dvojizbových bytov. Podľa jeho skúseností z praxe bol dopyt po bytoch v roku 2025 taký silný, že značne prekonal záujem o domy, a v mnohých regiónoch sa ceny zvyšovali tempom 8 až 15 % ročne.

Rok 2025 teda priniesol majiteľom radosť z rastu hodnoty ich majetku. Na druhej strane kupujúcim pripravil náročné podmienky v podobe vysokých cien a obmedzeného výberu.

Kombinácia rastúcich miezd, klesajúcich úrokových sadzieb a akútneho nedostatku bytov vytvorila koktail, ktorý udržal realitný trh v horúcej rastovej fáze.