Vedeli ste, že v Prešove dnes zaplatíte za starší dvojizbový byt o 47 000 EUR viac ako pred dvomi rokmi? Práve toto mesto sa stalo nečakaným lídrom zdražovania na celom Slovensku.

Cena takéhoto bytu tam vystrelila zo 116-tisíc na rekordných 163-tisíc eur. Podobne rástli aj trojizbové byty v Prešove, kde cena poskočila zo 141-tisíc na 186-tisíc eur. Ceny nehnuteľností u nás rástli tak rýchlo, že Slovensko obsadilo piate miesto v celej Európskej únii podľa najnovších údajov Eurostatu.

Realitná bublina alebo len zdravý rast?

Realitný barometer z dielne Realitnej únie SR sleduje ceny v krajských mestách. Za rok 2025 tento ukazovateľ poskočil o 11,7 %. Ak sa pozrieme na posledné dva roky, zaplatíte za bývanie v priemere o štvrtinu viac.

Časť ľudí preto s kúpou neváha. Obávajú sa totiž, že neskôr by byt ešte viac preplatili. Na druhej strane pribúda hlasov, ktoré varujú pred realitnou bublinou a jej prasknutím.

Odborníci však situáciu vidia triezvo. Realitná bublina vzniká vtedy, keď sa ceny odtrhnú od miezd a kúpyschopnosti. „Realitná bublina bola témou diskusií aj pred štyrmi rokmi. Situácia napokon vyústila do poklesu cien,“ vysvetľuje hlavný analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický.

Vtedy Realitný barometer v priebehu roka a štvrť stratil 10,3 % svojej hodnoty. Dnes je však trh podľa neho oveľa pokojnejší a predvídateľnejší ako v turbulentnom období pred pár rokmi.

Viete, aké nehnuteľnosti sa predávajú vo vašom okolí?

Pozrite si na Nehnuteľnosti.sk aktuálnu ponuku bytov, domov či pozemkov.

Nájdete tu takmer 70 000 inzerátov z celého Slovenska.

Štyri rozdiely oproti krízovému roku 2022

Vladimír Kubrický zdôrazňuje, že riziko prasknutia bubliny je aktuálne nízke. Trh sa totiž správa inak ako v roku 2022. Podľa neho existujú štyri zásadné rozdiely:

– Tempo rastu je dnes miernejšie než v minulosti, kedy ceny vyleteli o tretinu za rok.

– Cena peňazí zostáva tento rok stabilná a úroky na hypotékach zrejme rásť nebudú.

– Hoci domácnosti znepokojuje konsolidácia financií, ich celková neistota je nižšia.

– Ukazovatele Národnej banky Slovenska sú v bezpečnom pásme.

Indikátor NBS, ktorý monitoruje prehriatie trhu, bol pred pár rokmi o dve pásma vyššie. Nachádzal sa vtedy vo fáze vysokého rizika. Dnes sa tento index nachádza vo fáze vzostupu, čo odborníci považujú za prirodzený vývoj ekonomiky.

Ktoré byty sú „v kurze“ a prečo?

Najviac za posledné dva roky zdraželi staršie dvojizbové byty. Ich cena v priemere stúpla o 28,3 %. Filip Domovec, PR manažér portálu Nehnuteľnosti.sk, vysvetľuje, že tieto byty patria dlhodobo medzi najžiadanejšie. „Pre mnohých kupujúcich sú najlepšou hodnotou za peniaze,“ uvádza Filip Domovec.

Dvojizbáky majú podľa neho široké využitie – od jednotlivcov až po menšie rodiny. Zároveň sú mimoriadne atraktívne ako investičná nehnuteľnosť na prenájom. Staršie byty sú navyše dostupné v zaujímavých lokalitách, kde sa už nová výstavba neplánuje. Ponúkajú tak rýchle a funkčné riešenie bývania v centre mesta.

Skokanmi roka sú Prešov a Trenčín

Prešov dominuje v zdražovaní starších bytov v oboch hlavných kategóriách. Novšie dvojizbové byty zasa najviac zdraželi v Trenčíne. Tam cena poskočila zo 137-tisíc na 183-tisíc eur za posledné dva roky.

V Bratislave zaznamenali najväčší nárast novšie trojizbové jednotky. Tie zdraželi z 281-tisíc na priemerných 357-tisíc eur. Tieto mestá tak postupne znižujú svoj cenový odstup od zvyšku Slovenska. Dlhodobo patrili k najlacnejším krajským mestám, čo sa teraz rýchlo mení vplyvom trhového vyrovnávania.

Čo prinesie budúcnosť a demografia?

Filip Domovec za portál Nehnuteľnosti.sk predpokladá tento rok rast cien v jednotkách percent. „Slovenský realitný trh je aktuálne vo fáze stabilného rastu, než v stave, ktorý by sa dal označiť ako realitná bublina,“ hovorí Filip Domovec.

Vladimír Kubrický dopĺňa, že byty budú zdražovať aj tento rok. Cenový rozdiel medzi novšími a staršími bytmi sa však bude skôr zvyšovať ako znižovať.

Z dlhodobého hľadiska však trh ovplyvnia demografické sily. Populácia v produktívnom veku klesá už minimálne 15 rokov. Tento trend môže v budúcnosti spôsobiť pokles dopytu najmä v menších mestách. Krajské mestá však zostanú odolnejšie vďaka lepším pracovným príležitostiam.

Zaujímavým faktorom je nárast takzvaného single života. Aj pri nižšom počte obyvateľov môže potreba bývania zostať vysoká. Viac ľudí totiž bude žiť v menších domácnostiach samostatne. To znamená, že dopyt po menších bytoch môže prekvapiť aj v čase úbytku obyvateľstva v produktívnom veku.

Emócie bokom pri predaji

Diskusia o bubline môže u predávajúcich vytvárať zbytočný tlak. Strach z poklesu trhu ich niekedy núti k rýchlemu predaju pod cenu. Mojmír Plavec, realitný advokát a tajomník Realitnej únie SR, varuje pred unáhlenými rozhodnutiami. Emócie by totiž vlastníkov nemali viesť k podpisu nevýhodných zmlúv, ktoré by neskôr mohli ľutovať.

„O to dôležitejšie je, aby sa vlastníci nehnuteľností nenechali strhnúť mediálnymi skratkami o prasknutí bubliny,“ uzatvára Mojmír Plavec. Slovenský realitný trh zostáva v dobrej kondícii. Hoci byty zdražujú, nálada zostáva pozitívna a domácnosti sú finančne stabilné. Pri kúpe či predaji sa preto vždy oplatí sledovať fakty a nie prchavé titulky v novinách. Aktuálne dáta ukazujú stabilitu, ktorá trhu pred pár rokmi chýbala.