Investovanie do nehnuteľností je na Slovensku považované za „stávku na istotu“. Odborníci kreslia tabuľky o istom výnose a bezpečnom prístave pre peniaze. Lenže čo sa stane, keď racionálne grafy nahradia emócie a túžba vybudovať niečo výnimočné v regióne, kde chýba dopyt?

Štefan Polgári sa pustil do rekonštrukcie Vily Andrássy vo Vlachove s obrovským nasadením. Sám stierkoval, staval altánok a bojoval so stavbármi, ktorých správanie prirovnáva k „neverným manželkám“. Výsledkom je nádherný priestor s peknými hodnoteniami, ktorý však pre majiteľa zrazu prestal dávať zmysel.

V rozhovore sa dozviete:

Prečo do rekonštrukcie investoval 4-násobok kúpnej ceny domu a kde sa stala hlavná chyba vo výpočtoch.
Ako vyzerá realita „psychohygieny“ na stavbe, keď musíte robiť plot so susedom, lebo niet remeselníkov.
Moment, kedy prišiel zlom: Prečo zo dňa na deň prepol termostat na 10 stupňov a projekt mentálne pochoval.
Čo ho naučil súboj s ubytovacou aplikácioua prečo už nikdy nechce riešiť ubytovanie v malom.

„V online podnikaní viem nahradiť kohokoľvek v minúte. Na stavbe ste rukojemníkom,“ hovorí Štefan o svojej skúsenosti, ktorá ho naučila viac o sebe samom než o realitnom trhu. Ani ten najlepší marketing nepomôže projektu, ak mu chýba racionálny základ a škálovateľnosť.

Investovanie srdcom sa naozaj neoplatí

Prečo si si rozhodol investovať do nehnuteľnosti Vila Andrássy? Ovplyvnili nejakým spôsobom tvoje rozhodnutie práve také tie rady a typy odborníkov, že investícia do nehnuteľnosti by mala priniesť istý výnos?

Nenechal som sa ničím ovplyvniť, chcel som to spraviť. To bol hlavný problém – nešiel som na racionálne, ale emocionálne. Veľa podnikateľov, ktorí si zarobili peniaze,si povie, že penzión je super investícia. Lenže potom zabúdajú na to, že to je podnikanie ako každé iné.

Je nutné si spraviť výskum, výskum, dať si dokopy čísla, tabuľku, preveriť scenáre. Ja som si tú domácu úlohu nespravil, lebo som na to išiel srdcom. A práve to bola nakoniec chyba.

Exteriér Vily Andrássy Štefana Polgáriho — vilaandrassy.com

Ako vznikol názov Vila Andrássy? Lebo podľa mňa to veľmi korešponduje s tým, ako to vyzerá.

Rodu Andrássyovcov patril zámok vo Vlachove. Pôsobili aj v Betliari, ktorý je od Vlachova približne 15 kilometrov, takže názov Vila Andrássy vznikol prirodzene práve z tejto konštalácie. Chcel som, aby to malo jasnúspojitosť s naším regiónom.

Spálňa vo Vile Andrássy — vilaandrassy.com

Zamiloval si sa do toho domu alebo ťa zaujala skôr idea toho vlastniť vlastný penzión?

Chcel som si vyskúšať biznis s prenajímaním a tento dom sa mi jednoducho „nejak vyskytol“. Nemal som záujem o komoditné investovanie, kde priestor len upravíš a potom ho prenajímaš. Chcel som to spraviť inak, pekne, srdiečkom… len som nedomyslel, že v oblasti, kde sa dom nachádza, nie je dopyt. A že samotná rekonštrukcia bude peklo.

^{Zdroj: Štefan Polgári}

Rekonštrukcia stála 4-krát viac ako dom

Do akej miery to ako bude vyzerať dom si ovplyvnil ty? Bolo to celé o tom, že si mal nejakú predstavu už v hlave, ktorú si vlastne dal do reality alebo to bol návrh architekta? Prípadne čo vlastne zavážilo pritom ako vo finále Vila Andrássy vyzerá?

Dispozíciu som si vymyslel sám, teda kde a ako budú rozložené miestnosti. Mal som aj architektku, ktorá mi to potom kúsok upratala, aby to dispozične dávalo väčší zmysel. Veľa vecí ako materiály, batérie a rôzne doplnky som si vyberal sám, takže to ako vila nakoniec vyzerá, je kombinácia jej návrhu a toho, ako som si to predstavil ja.

Ten priestor sa mi strašne páči, len to nedáva zmysel na účel, na ktorý to bolo spravené.

Kúpeľňa vo Vile Andrássy — Zdroj: vilaandrassy.com

Robil si vo Vile Andrássy niečo vlastnými rukami, ako spôsob psychohygieny?

Urobil som tam vlastnými rukami oveľa viac vecí, než som čakal a dal som tomu aj oveľa viac času, než som chcel, lebo kooperovať so stavbármi je peklo. Plot som staval so susedom, altánok som celý prerobil ja. Veľa vecí okolo stierkovania a maľovania som si spravil sám. Jednoducho nebol človek, ktorý by to urobil v kvalite, akú som si predstavoval, a zároveň v termíne, ktorý som potreboval.

Vedel by som aj okachličkovať a spraviť viacero ďalších vecí, ale nechcel som do toho ísť, lebo som sa musel venovať normálnemu podnikaniu. Keby som to nerobil svojpomocne a nesnažím sa na tom celý čas šetriť, stálo by to možno o 30% viac, než koľko to nakoniec stálo.

Viete, aké nehnuteľnosti sa predávajú vo vašom okolí?

Pozrite si na Nehnuteľnosti.sk aktuálnu ponuku bytov, domov či pozemkov.

Nájdete tu takmer 70 000 inzerátov z celého Slovenska.

Ak chceš komunikovať sumu, koľko si možno do toho investoval: Nemusíme povedať presnú sumu, keďže evidentne sú tam použité také drahšie materiály a pôsobí to naozaj luxusným dojmom.

Do rekonštrukcie som investoval 4-násobok toho, čo stál dom. Keby som nešetril napríklad aj na takých detailoch, že som žumpu vymenil za doménu zumpy.sk, tak by to reálne vyšlo o 20-30% drahšie. Aj plot som si dal naceniť desiatim firmám a ponuky „lietali“ od 3 000 eur do 15 000 eur. Stavbári boli pritom relatívne lacní.

Ak by som raz predal svoje online podnikanie, tak možno kúpim hotel pre 100 ľudí, a vtedyto začne dávať zmyse. Už by to vedelo byť škálovateľné a možno by mi to vychádzalo aj v číslach.

Kuchyňa vo Vila Andrássy — Zdroj: vilaandrassy.com

Nájsť dobrých stavbárov bolo nemožné, veľa vecí som robil svojpomocne

Na ubytovacej platforme má vila veľmi dobré hodnotenie, pretavuje sa to aj do záujmu o ubytovanie či konkrétnych zákazníkov?

Vilu som mal na ubytovacích aplikáciách relatívne krátko a ubytovanie bolo na to miesto jednoducho veľmi drahé. Recenzie však boli dobré. Samozrejme je veľmi dôležité aktívne získavať od zákazníkov recenzie.

Čo všetko si tomuto projektu obetoval?

Strašne ma to zdeptalo psychicky, hoci viem,že v mnohom to bolo iracionálne. Bojoval som so stavbármi, vystriedal som ich viac. Fungovalo to s nimi ako s nevernými manželkami, ktoré niečo nasľubujú a nakoniec to nesplnia. Strašne mi na tom záležalo, aj keď mi to na konci dňa mohlo byť jedno.

Ak by som ten dom nedokončil ten dom, alebo keby sa niečo stalo a napríklad by zhorel, nebola by to katastrofa. Aj tak ma extrémne hnevalo, že to nejde tak, ako by malo. Hnevalo ma, že to nezvládam.

Keby som robil každý rok jeden dom, tak by som si to know-how postupne vybudoval. Lenže ja som to nemal z čoho čerpať. Navyše som nemal ani náhradných stavbárov, ktorých by som vedel pritlačiť alebo okamžite vymeniť.

V online podnikaní, ktoré mám, viem v každom momente, že keď niekto zlyhá, nahradím ho. Tu keď niekto zlyhal, nebolo vôbec jednoduché nájsť niekoho ďalšieho.

Kvôli vile som prvýkrát v živote nespal

Čo bolo najťažšie na celom projekte?

Bol to pre mňa taký úplne iný svet, než moje pôvodné podnikanie. Za trinásť rokov, odkedy som ho rozbehol, sa mi nestalo, že by som nespal. Pri tomto projekte som však nevedel zaspať, lebo som nad tým všetkým stále premýšľal.

Aj preto som sa na to tak nárazovo vykašľal. Povedal som si, že mi to nedáva zmysel. Venovať tomu toľko energie a mať to takto v hlave. Keď niečo robím, robím to naplno. Lenže tu som sa naučil, že naplno sa dajú robiť dve veci a túto tretiu, ktorá je úplne mimo všetkého ostatného, jednoducho robiť nebudem.

Keď sa na to pozriem čisto cez peniaze, ten čas viem venovať iným projektom, ktoré sú rádovo efektívnejšie. Keby som nemal nič iné, možno by som ten dom riešil donekonečna.

Napríklad sa mi stalo, že si niekto objednal ubytovanie cez platformu, dostal nejakú cenu a ja som to takmer 3 hodiny riešil, ako k tej sume aplikácia dospela. Nepodarilo sa mi na to prísť a normálne som sa z toho tak jemne zrútil. Vtedy som si povedal, že toto presne nechcem robiť a riešiť.

A tak som sa rozhodol z minúty na minútu. V dome som nastavil termostat na 10 stupňov, vypol som profil na ubytovacom portáli a Vila Andrássy prestala existovať. O 10 minút som už bol mentálne nastavený tak, že jednoducho nie je.

Keby mi krachovali ostatné podnikania, tak to by bolo asi horšie. Pri Vile Andrássy som si povedal, že Štefan vyskúšal si to, nevydalo nevadí. Veľa vecí, ma na tom bavilo, ale nemalo zmysel to ďalej prevádzkovať.

Televízor Vila Andrássy — https://vilaandrassy.com/

Čo myslíš, kde nastal hlavný problém, že to nevyšlo?

Myslel som si, že ma bude baviť škálovať taký relatívne malý biznis, ale zistil som, že to nie je ono. Veril som si, že bude zaujímavé robiť marketing Vile Andrássy, ale keď som si to dal na misku váh, vyšlo mi že ma iné podnikania bavia viac a hlavne majú oveľa väčší potenciál.

Myslíš si, že keby si tomu spravil perfektný marketing a každý by o tom vedel, že by to skončilo inak?

Asi by to dopadlo o trošku lepšie, než ako to nakoniec dopadlo, ale aj tak by to bol veľký nepodarok. Keď v mojom sekundárnom „hobby“ biznise predám za celý rok 5 domén, zarobí mi to približne toľko, koľko by zarobil ten dom, keby fungoval. Nemá to potenciál ako e-commerce, ktorému sa venujem. Tam viem na pár klientoch zarobiť 20 000 eur a to mi ten dom nikdy nedá.

Navyše tým, že tri dni v týždni chodím do Bratislavy, vôbec mi to nezapadalo ani do života. Bavilo ma na tom pracovať, lebo mám rád projekty, ktoré budujem od začiatku – teda niečo, čo predtým neexistovalo. Lenže tento dom už nemal taký potenciál, aby som ho ďalej riešil.

Intenzívna rekonštrukcia trvala vyše roka

Ako dlho trval celý tento proces, od toho momentu, odkedy si kúpil dom, až po celú rekonštrukciu a následné spustenie prenájmu?

Dom som kúpil a potom som ho nechal asi pol roka len tak stáť. Intenzívna rekonštrukcia – od momentu, keď sme sa do toho naplno pustili až po spustenie – trvala približne rok aj niečo. Bolo to relatívne rýchle, lebo som na to dosť tlačil. Chcel som to stihnúť pred sezónou a to sa mi aj podarilo.

A keďže vo Vlachove bývam, nechcel som mať ubytovanie niekde inde a riešiť dochádzanie 50 kilometrov do „svojho“ penziónu. Pre mňa to bolo buď tu alebo nikde.

Vírivka vo Vile Andrássy — https://vilaandrassy.com/

Kúpil by si túto nehnuteľnosť znova a išiel by si do rekonštrukcie? Keby si vedel, čo ťa čaká? Prípadne by si niečo urobil inak?

Nie, asi by som nerobil nič inak, len by som do toho už nešiel. Spoznal som sám seba. Podľa mňa je dôležité nazbierať rôzne typy skúseností, aby človek vedel, toto áno a toto nie.

Ak by som mal dať na záver jedno posolstvo, tak je to toto: Neinvestujte do nehnuteľnosti cez srdce, lebo návratnosť je strašne dlhá v porovnaní s inými typmi podnikania. A ak sa aj napriek tomu rozhodnete do toho ísť, robte to racionálne, nie len preto, že sa vám to páči. Ja som spravil chybu v tom, že som to podcenil.

Ďakujem za rozhovor.

Z e-commerce do „pekla“ stavbárov: Štefan Polgári otvorene o tom, prečo jeho investícia do luxusnej vily skončila fiaskom
Byty Vrbina: Dokončené bývanie v Piešťanoch bez čakania
Finančná správa rozosiela 7 000 listov bývalým vlastníkom bytov. Ste na zozname aj vy?