Pred tromi rokmi prišiel o všetko. Dnes zarába milióny na nehnuteľnostiach, ktoré nikto iný nechce
Pád na úplné dno ho neodradil, práve naopak. Bývalý šachista Teodor Holtman vymenil stávkovanie a kryptomeny za drsnú realitu slovenských bytoviek. Kým bežní kupujúci hľadajú pekné novostavby, on cielene vyhľadáva byty v exekúcii, rodinné vojny a nehnuteľnosti bez prístupových ciest. „Čím väčší problém, tým lepší biznis,“ tvrdí muž, ktorý dnes točí stovky nehnuteľností a jeho priemerná ziskovosť na projekte dosahuje neuveriteľných 272 %.
Daniela Malíková
redaktorka Nehnuteľnosti.sk
Pred tromi rokmi prišiel o všetko. Dnes zarába milióny na nehnuteľnostiach, ktoré nikto iný nechce
NUWA Estate
V otvorenom rozhovore Teo Holtman z NUWA Estate odkrýva zákulisie sveta „flippovania“, kde jedna chyba v liste vlastníctva môže znamenať stratu tisícov eur, no jej vyriešenie vám zarobí na nový život.
Prečo nakupuje byty bez obhliadky, ako pomáha rodinám, ktoré mali skončiť na ulici, a prečo je podľa neho nákup bytu v centre Bratislavy zlou investíciou?
V rozhovore sa dozviete:
- Zarába na tom, čo nikto nechce: Prečo predstavujú „nepredajné“ byty s exekúciami či rozhádanými dedičmi v skutočnosti zlatú baňu a ako z nich vyťažiť stovky percent ročne.
- Investícia, kde pálite čas, nie peniaze: Ako vďaka aktívnemu riešeniu právnych pascí vytvoriť z miliónového majetku desiatky miliónov.
- Kúpa „naslepo“ a iné extrémy: Úprimne o biznise, kde nehnuteľnosť uvidíte až po podpise zmluvy a kde vás jedna chyba v preverení majiteľa môže stáť celú kúpnu cenu.
- Riešenie neriešiteľného: Ako vyzerá v praxi biznis s exekúciami, rodinnými vojnami či nehnuteľnosťami bez prístupových ciest.
Aká je to problémová nehnuteľnosť? Čo všetko môže znamenať toto pomenovanie, aby sme si to vedeli predstaviť? Asi to nebudú len nájomcovia, ktorí neplatia, ale aj iné nevýhody, ktoré dom či byt má?
Problémová nehnuteľnosť je každá nehnuteľnosť, ktorá nemá ideálny stav. Práve nedostatky rozhodujú o tom, do akej miery je problémová. Táto nevýhoda znižuje jej cenu. Problémy môžu byť väčšie a menšie a na základe toho určujeme cenovku nehnuteľnosti.
Nedostatky delíme na 3 hlavné oblasti – technické vady ako napríklad deravá strecha či zle urobené rozvody elektriny, vody alebo kúrenia. Ďalej mediačné problémy, teda tykajúce sa medziľudských vzťahov a právne prekážky, ktoré síce nevidno, ale ovplyvňujú nehnuteľnosť alebo jej financovanie prípadne možné komplikácie v budúcnosti. Môže to byť napríklad exekúcia alebo nehnuteľnosť v podielovom vlastníctve, ale užíva ju len jeden z vlastníkov.
Čím je problém horší, tým ma to viac baví, lebo by to skoro nikto nekúpil a je tam teda dobrý priestor na zjednávania a následný zisk. Platí jednoduché pravidlo ponuky a dopytu.
Predstav si, že máš dom a nemáš na ňom fasádu, neovplyvňuje to jeho užívanie. Znižuje to síce jeho hodnotu, ale nie do takej miery, aby to bolo zásadné. Keď už máš dražbu nehnuteľnosti, spôsobuje to tlak na majiteľa, že ju stratí svojou nečinnosťou alebo, keď ti padá strecha, tak môžeš ľahšie rokovať o cene.
Viete, aké nehnuteľnosti sa predávajú vo vašom okolí?
Pozrite si na Nehnuteľnosti.sk aktuálnu ponuku bytov, domov či pozemkov.
Nájdete tu takmer 70 000 inzerátov z celého Slovenska.
Ako vznikol tvoj záujem o takýto typ nehnuteľností? Prečo si sa rozhodol venovať práve im?
Keď sme v spoločnosti uvažovali, že budeme robiť s nehnuteľnosťami, hľadali sme oblasť so zaujímavým zhodnotením a zároveň s malou konkurenciou. Reality považujeme za veľmi bezpečnú investíciu.
Máme radi problémy pretože znamenajú, že je tam priestor na zľavu alebo vysokú cenovku pre nás za ich vyriešenie. Čím je problém horší, tým ma to viac baví, lebo by to skoro nikto nekúpil a je tam teda dobrý priestor na zjednávania a následný zisk. Platí jednoduché pravidlo ponuky a dopytu. Keď mám niečo, čo nikto nechce, tak idem s cenou dole, aby som to predal.
Oplatí sa do takýchto nehnuteľností investovať? Vieš povedať, koľko percent máš návratnosť tvojej investície? Predsa len musíš im venovať viac času, ako keď kúpiš novostavbu vo veľkom meste, kde nie je problém zohnať nájomcov a podobne?
Do nehnuteľností sa oplatí investovať, ale treba si zvážiť, koľko za ne zaplatím. Ľudia prerábajú na drahých nehnuteľnostiach už samotným nákupom. Nikdy by som takúto nehnuteľnosť nekúpil.
Lebo keď máš kúpiť malý byt v centre Bratislavy v pamiatkovej zóne, kde neurobíš nič bez súhlasu pamiatkárov a navyše ťa to všetko bude stáť veľa peňazí, tak to so zarábaním nemá nič spoločné. Takýto ľudia skôr parkujú peniaze do nehnuteľností, aby pri inflácii neprišli o peniaze.
Neinvestujem do nehnuteľností, ale v nich podnikám, teda robím niečo aktívne. V našej spoločnosti robíme stovky percent ročne na kapitále, ktorý vytvárame v nehnuteľnostiach, ale je to výhradne vďaka tomu, že tam pálime veľa času a energie, teda to nemôžeme porovnávať s investovaním.
Novostavby nekupujeme, lebo tam nie je potenciál. Keď kupujeme nehnuteľnosť, tak len s pridanou hodnotou, lebo keby tam nebola, tak nemáme akú zľavu dohodnúť a následne vygenerovať zisk. Práve preto si vyberáme také, ktoré nikto nechce, z ktorých vieme urobiť niečo atraktívnejšie a predateľnejšie, čo ľudia chcú.
Kde nachádzaš nehnuteľnosti? Je takýchto domov a bytov na Slovensku dosť?
Takýchto nehnuteľností je extrémne množstvo, dokonca aj v Bratislave. V každej lokalite vieme nájsť problémovú nehnuteľnosť. Dá sa to robiť aj cielene, ale nerobíme to tak, lebo chceme naše portfólio diverzifikovať do všetkých krajov na Slovensku, čo je pre nás atraktívnejšie a zaujímavejšie.
Hľadanie problémových nehnuteľností už nie je náhodná činnosť. Aktuálne máme na to viacero kanálov. Napríklad aj váš portál Nehnuteľnosti.sk. Ďalšie zdroje sú rozosielanie listov, tiperské skupiny, realitní agenti, dražby a podobne. Najviac využívame tipérske komunity, z ktorých nám ľudia posielajú tipy. Pokiaľ takúto nehnuteľnosť kúpime, vyplatíme im odmenu.
Vieš charakterizovať lokality, kde je najviac problémových nehnuteľností?
Keďže neriešime priemernú nákupnú cenu, tak investujeme po celom Slovensku. Nemyslím si, že je len jedna lokalita, kde sú takéto nehnuteľnosti. Nakupujeme aj v obciach, o ktorých ľudia ani netušia, kde sa nachádzajú. Percento problémových nehnuteľností sa dá určiť podľa toho ako vznikajú.
Jedným z dôvodov sú napríklad dedičské konania, počas ktorých sa vytvárajú podiely a podiel je problém. Ďalšou príčinou sú finančné problémy najmä v regiónoch s nižšou finančnou gramotnosťou, kde sú ľudia nútení splácať svoje dlhy predajom nehnuteľnosti.
V jednom podcaste si povedal, že riešiš veci s významom. Že nejde len o to lacno nehnuteľnosť kúpiť a drahšie predať, ale dávaš tomu aj pridanú hodnotu, pri ktorej aj niekomu pomôžeš a chceš, aby na konci dňa boli obe strany spokojné. Vieš mi to vysvetliť?
Je to zásadná vec, ak chceš niečo robiť dlhodobo. Musíš mať činnosť, ktorá má zmysel. Túto oblasť považujem za veľmi zaujímavú, lebo málokto ju chce robiť, keďže riešenie nemusí spĺňať predstavy ľudí.
Prakticky ide o to, že problém nehnuteľnosti vyriešim. Uvediem ti príklad. Kúpil som chatu bez pozemku, o ktorú sa vlastníci nestarali, lebo bola súčasťou dedičstva a oni boli rozhádaní. Nehnuteľnosť mala zlý technický a právny stav, nemala prístupovú cestu a navyše do toho všetkého vstupovali ľudské faktory. Dal som to do poriadku po technickej stránke, aby som to mohol predať.
Takisto som sa dohodol s veľmi problémovým vlastníkom pozemku, ktorý dostal možno o 20 percent vyššiu sumu ako je trhová cena, len preto, aby to mohlo slúžiť nejakej rodine. Mohol som to doživotne prenajímať a on by z toho nič nemal, ale nechcel som situáciu riešiť takto. Vôbec to nie je tak, že lacno kúpiš, draho predáš, je tam okolo toho veľa nákladov, práce a takisto ľudí, ktorí na tom pracujú.
Koľko nehnuteľností zobchodovala vaša spoločnosť a v akej celkovej hodnote? Vedel by si charakterizovať aké typy nehnuteľnosti to sú?
Zobchodovaných máme asi 600 nehnuteľností – to znamená v nejakom momente sme ich kúpili, istý čas sme na nich robili a následne ich predáme alebo sme ich už predali. Nezameriavame sa na vlastníctvo, preto nepočítame koľko ich vlastníme. Pre nás je dôležitý počet flipov, teda zrealizovaných transakcií, lebo to je výsledok našej práce. Aktuálna hodnota nehnuteľností je v miliónoch eur.
Máme veľa rodín, ktorým sme pomohli prejsť ťažkým obdobím. Teraz majú kde bývať a nemusia sa báť o svoju budúcnosť.
Chceme sa tento rok dostať do desiatok miliónov a potom presiahnuť sto miliónov v hodnote majetku spoločnosti. Kupujeme lesy, polia, lúky, stavebné pozemky, priemyselné pozemky, byty, domy, chaty, garáže, budovy, sklady, nebytové priestory. Mojím snom je kúpiť raz kostol. V podstate všetko, čo sme ešte nekúpili, nás láka. Nezaujíma nás lokalita, stav ani typ nehnuteľnosti. Kúpime všetko, pokiaľ to dáva ekonomický zmysel.
Pri problémových nehnuteľnostiach často nestojíš len proti technickému stavu, ale aj proti vyhroteným emóciám, exekúciám či rodinným sporom. Do akej miery je tvoja práca o realitách a do akej miery o psychológii a mediácii medzi znepriatelenými stranami?
Nehnuteľnosť ako taká nie je vôbec naším podnikaním. My nepodnikáme s nehnuteľnosťami, ony sú len tovarom, ktorý sa zobrazí v účtovníctve. My v princípe riešime problémy ľudí z týchto nehnuteľností. Biznis je o komunikácii, organizácii, systémoch, konzistentnosti a vytrvalosti. Veľakrát je to o tom, ukázať ľuďom iný pohľad na vec, a konfrontovať ich s realitou.
Hľadáme s nimi riešenia, niekedy sa to darí a inokedy nie. Vieme dať takýmto ľuďom možnosť a je na nich, či im to dáva zmysel alebo nie. Niektorí sú veľmi vďační, máme veľa rodín, ktorým sme pomohli prejsť ťažkým obdobím. Teraz majú kde bývať a nemusia sa báť o svoju budúcnosť.
Z môjho pohľadu by nemala existovať nevyužívaná nehnuteľnosť, lebo je zbytočná a jej majiteľ nepochopil, o čo ide.
Existuje pre teba hranica, za ktorú už nejdeš? Stalo sa ti niekedy, že si kúpil nehnuteľnosť a až dodatočne si zistil právnu alebo technickú vadu, ktorá urobila z investície čistú stratu? Na čo by si si dnes už dal pri kúpe pozor?
Kúpime každú nehnuteľnosť, ktorá dáva ekonomický zmysel. Nechodíme na obhliadky, veľakrát nevidíme osobne nehnuteľnosť a máme len fotky. Nekupujeme len nehnuteľnosti, kde majú majitelia nereálne očakávania, teda hodnota nehnuteľnosti je 100 000 eur, ale musíme tam vyriešiť veľa problémov a on chce za ňu 100% zhodnotenie.
Už viackrát sa nám potvrdilo, že nehnuteľnosť sa nejako „tvári“ a realita je iná. Stalo sa nám napríklad, že nám sfalšovali úradné dokumenty. My sme kúpili nehnuteľnosť a nenadobudli sme ju, lebo nepatrila tým, ktorí nám ju predali. Policajti nakoniec chytili páchateľov.
Beriem to aj tak pozitívne, lebo máme skúsenosť, ktorá nás posúva ďalej a stávame sa väčším odborníkom v danej veci. Určite najdôležitejšie je preveriť si majiteľa a dávať peniaze až po povolení na vklad.
Slovensko prechádza rôznymi legislatívnymi zmenami v oblasti exekúcií či stavebného zákona. Sťažuje sa ti postupom času práca s problémovými nehnuteľnosťami, alebo ich bude v dôsledku ekonomickej situácie na trhu skôr pribúdať?
Našou prácou je riešenie problému, čiže každou legislatívnou zmenou, sa pravidlá menia pre všetkých. My sme dobrí v hľadaní ciest a tvoria nám našu konkurenčnú výhodu. Čím je ekonomika nestabilnejšia, tým vzniká viac príležitostí pre naše podnikanie.
Ďakujem za rozhovor.
