Keď investovanie „srdcom“ narazí na realitu: Niekedy musíte odložiť ego, aby ste ochránili svoj kapitál
Investovanie do nehnuteľností sa na Slovensku dlhodobo vníma ako zaručená istota. Príbehy o rozprávkových ziskoch však majú aj odvrátenú stranu, o ktorej sa hovorí oveľa menej.
Katarína Runnová
redaktorka Nehnuteľnosti.sk
Priznať si neúspech nie je chyba, ale strategický krok, ktorý ochráni vaše peniaze.
Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk
V článku sa dozviete:
• príbeh neúspešnej investície do nehnuteľnosti,
• kedy je správny čas predať investičnú nehnuteľnosť,
• prečo by sa investor pri predaji nemal riadiť emóciami,
• ako často si investori kúpu rozmyslia a radšej ju predajú.
Ešte v nedeľu ráno sa videl ako úspešný prenajímateľ, ktorý po mesiacoch príprav konečne rozbehne svoj vysnívaný projekt v segmente ubytovania. O pár hodín neskôr prišlo tvrdé vytriezvenie a definitívne rozhodnutie, že podnikanie v tejto oblasti jednoducho nie je pre neho.
Štefan Polgári, známy zo sveta e-commerce, sa rozhodol verejne zdieľať svoju skúsenosť s nevydarenou investíciou. Jeho príbeh je učebnicovým príkladom toho, čo sa stane, keď sa investovanie do nehnuteľností neriadi dátami, ale „srdcom“.
Čo robiť v prípade, keď sme investovali do nehnuteľnosti, ktorá nám prirástla k srdcu, no v číslach nedáva zmysel? Ako sa dostať z kolobehu, ktorý nás vťahuje čoraz hlbšie do finančnej pasce? A ako sa zbaviť pocitu zlyhania? Aj na tieto otázky sme sa pýtali odborníkov priamo z „fachu“.
Keď si zložíme ružové okuliare
Precenenie finančných možností, zle nastavené očakávania z výnosu, spoliehanie sa na neustály rast hodnoty nehnuteľnosti, nesprávne zvolená lokalita či typ nehnuteľnosti pre konkrétny zámer. To sú podľa partnera realitnej kancelárie Bosen Group Ivana Babušíka základné faktory, ktoré môžu spôsobiť, že investovanie do nehnuteľnosti nevyjde podľa predstáv investora.
Teóriu v praxi potvrdzuje aj skúsenosť Štefana Polgáriho. Skúsený marketér si totiž kúpil vilu v obci, ktorá pre turistov nie je ničím atraktívna. Až neskôr si uvedomil, že ak chce, aby nehnuteľnosť prosperovala, musel by umelo vytvoriť dopyt a investovať do toho veľa času, energie a peňazí.
„Ukrátil by som o čas projekty, ktoré vedia zarobiť násobne viac. Ohrozil by som ako rodinnú pohodu, tak aj firmu,“ menuje kľúčové skutočnosti, ktoré si pred kúpou, žiaľ, neuvedomil.
Zdroj: Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk
Bod zlomu však paradoxne neprišiel pri pohľade na kopiace sa faktúry za rekonštrukciu, či pri vymýšľaní plánu, ako prilákať turistov, ale pri na prvý pohľad banálnom nastavovaní profilu na Airbnb, kde chcel vilu prenajímať. Hodina márneho boja s nastavením inzerátu bola pre neho poslednou kvapkou.
Priznáva, že segment ubytovania ho lákal už veľmi dlho, a preto ho chcel skúsiť. Realita sa však ukázala byť na míle vzdialená od romantickej predstavy. Dostal sa do logistickej pasce, keďže býva viac ako tristo kilometrov od vily, ktorú kúpil. Má dve malé deti a vedie veľké firmy, ktorým sa musí venovať. Uvedomil si, že na také niečo nemá ani čas, ani chuť.
Jeho skúsenosť pritom nie je ojedinelá. Realitný maklér Babušík tvrdí, že najmä pri prvej investičnej nehnuteľnosti sa často stáva, že majiteľ „vytriezvie“ už na samom začiatku. „Na prvý pohľad všetko vyzerá jednoducho a ružovo, no realita niekedy býva tvrdšia, už len pri zariaďovaní či hľadaní vhodného nájomníka,“ približuje Babušík.
Priznať si chybu nie je hanba, ale stratégia
V slovenskom podnikateľskom prostredí sa neúspech často vníma ako stigma. Mnoho investorov upadá do depresií, pretože neúspešnú kúpu bytu vnímajú ako dôkaz vlastnej neschopnosti.
Pravdou však je, že včasné „odpísanie“ stratovej investície je prejavom zrelosti. Ak náklady na udržanie nehnuteľnosti dlhodobo prevyšujú výnos, trhová cena stagnuje, v projekte už nevidíte zmysel, jeho umelé udržiavanie pri živote vás len viac vyčerpáva, vtedy je správny čas sa nehnuteľnosti zbaviť. Presne to sa stalo aj Štefanovi Polgárimu a jeho vysnívanej vile.
Zdroj: Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk
„Ak nastane situácia, že investícia nespĺňa očakávania, je potrebné zachovať si chladnú hlavu a neriešiť to impulzívne. Unáhlenými rozhodnutiami totiž môžete ešte viac znehodnotiť danú investíciu. A to v žiadnom prípade nechcete. Zvážte si preto racionálne a matematicky všetky vstupy a podľa toho nastavte exitovú stratégiu,“ menuje odborník Babušík.
Riaditeľka spoločnosti BOND Reality Daniela Rážová na druhej strane dopĺňa, že prípadov, keď investor predá investičnú nehnuteľnosť, pretože si to rozmyslí, nie je veľa. „Najviac ich bolo v rokoch 2009 až 2013, počas realitnej krízy,“ približuje s tým, že k predaju mnohokrát dochádza pri zmene životnej situácie, ktorá ani nemusí priamo súvisieť so samotnou nehnuteľnosťou.
Emocionálny tlak spôsobí väčšie škody
Investovanie do nehnuteľností sa na Slovensku dlhodobo vníma ako istota. Realita realitného trhu však nie je len o raste cien, ale aj o nevydarených rekonštrukciách, problémových nájomníkoch či zlom načasovaní kúpy.
„Mnohí investori rátajú len s výnosom, ale nie s rezervou na opravy, výpadkami nájmu či administratívnou záťaž a daňami. A vtedy vytriezvejú. Dobrý odborník vám vie tieto všetky úskalia vopred poradiť a správne nastaviť,“ vysvetľuje Rážová.
Okrem finančných strát však neúspešná investícia prináša aj niečo oveľa ťaživejšie, a tým je pocit osobného zlyhania či psychický tlak. „Emocionálny tlak často vedie k unáhlenému predaju pod trhovou hodnotou. Rozdiel medzi stratou a rozumným výstupom je správne nastavenie a trpezlivosť,“ dodáva Rážová.
Práve tu prichádza moment, keď by ste sa mali poradiť s odborníkmi a zvoliť správnu stratégiu, pretože aj samotná strata môže byť vyššia alebo nižšia. Investorovi môže do veľkej miery pomôcť nezainteresovaný pohľad skúseného realitného makléra.
Analýza chýb bez bičovania
Keď emócie opadnú, je dôležité zamyslieť sa, kde sa stala chyba a prečo investovanie neprinieslo výnos, ktorý ste očakávali.
„V prvom rade sa ani na neúspech netreba pozerať ako na porážku, ale skôr ako na dôležitú lekciu na ceste. Ideálne je poučiť sa z chýb iných, nie zo svojich. Ak nemáte skúsenosti s investovaním, vyhľadajte odborníka, ktorý si tú cestu už prešiel a neriskujte vlastné chyby, pretože tie sú najdrahšie,“ upozorňuje realitný maklér Babušík.
Zdroj: Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk
Odborníci hovoria, že investor neraz precení vlastné sily, keď začne napríklad s rekonštrukciou domu, na ktorú nemá financie ani čas.
„Častým problémom je aj preplatená kúpna cena hradená úverom v kombinácii s vysokými mesačnými nákladmi. Problémom sú aj nulové finančné rezervy pre prípad, že je nehnuteľnosť dlhšie neprenajatá, či zlí nájomníci,“ upozorňuje Rážová.
Na všetky tieto varianty však podľa realitných odborníkov existuje právna ochrana. Zabúdať by sme nemali na to, že keď už sa problémy dejú a nemáte dobré zmluvy alebo nie ste pripravení, riešenia sú ťažšie a nákladnejšie.
Ako by mal vyzerať správny začiatok?
K investovaniu do nehnuteľností je potrebné mať stratégiu a jasný plán. Kľúčová je príprava, analýza trhu a jeho možného vývoja, ako aj minimalizovanie emocionálnych rozhodnutí.
„Potrebujete mať zodpovedané otázky – čo očakávam od investície, či je to dlhodobá investícia s následným prenájmom alebo špekulatívny nákup s ‚flipom‘, či je pre mňa kľúčové výnosové percento alebo potenciálny rast hodnoty, ako dlho chcem nehnuteľnosť držať, aké sú moje finančné možnosti nielen v súvislosti so samotnou kúpou, ale aj pre prípad rekonštrukcií či výpadku nájomníkov,“ menuje Babušík základné aspekty úspešnej investície.
Až po zodpovedaní týchto otázok by mal investor začať riešiť samotnú nehnuteľnosť či lokalitu, v ktorej ju chce kúpiť. Obaja odborníci na reality sa zhodujú v tom, že riešenie existuje vždy, a to aj pri kúpe nevýhodnej nehnuteľnosti.
„Kľúčové je hľadať riešenie strategicky, nie vždy je okamžitý predaj najlepší krok. Niekedy dáva väčší zmysel optimalizovať prenájom, refinancovať alebo počkať na priaznivejší trhový cyklus,“ uzatvára Daniela Rážová.
Zdroj: Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk
Zhrnutie
Príbeh Štefana Polgáriho ukazuje, že aj skúsený človek môže podľahnúť predstave „vysnívaného projektu“ a ignorovať základné trhové dáta, čo vedie k finančným aj osobným stratám. Pri nehnuteľnostiach rozhoduje lokalita a reálny dopyt, nie romantická predstava o ubytovaní turistov v odľahlej obci.
Úspešné investovanie do nehnuteľností si tak vyžaduje profesionálnu prípravu, kvalitné zmluvy a schopnosť odložiť ego v momente, keď čísla nepustia. A nezabúdajte – ak investícia nespĺňa vaše očakávania, riešením nemusí byť vždy okamžitý a nevýhodný predaj.
