Koniec dubajského sna? Ako vyzerá dubajský realitný trh pár mesiacov po vypuknutí konfliktu v Iráne?
Perzský záliv prechádza zaťažkávajúcou skúškou dôvery a dubajský realitný trh, doteraz považovaný za nedobytnú pevnosť a absolútnu istotu, zaznamenal na jar 2026 nečakané prepady. Ako sa situácia vyvíja pár mesiacov po vypunknutí konfliktu v Iráne?
Daniela Malíková
redaktorka Nehnuteľnosti.sk
Viete ako vyzerá aktuálna situácia v Dubaji v oblasti nehnuteľností?
Zdroj:sk.wikipedia.org
Aktuálne geopolitické otrasy z počiatku tohto roka prelomili psychologickú bariéru stopercentného bezpečia a investori z celého sveta, vrátane Slovákov, museli zo dňa na deň prehodnotiť riziká.
Keď trhom otrasie strach: Prečo dubajské predaje padli zo dňa na deň o 89 %
Dlhé roky platilo, že emiráty sú synonymom pre dubajské reality ako miesto, kde sa stretávajú investície s luxusom. Súčasná geopolitická situácia však zasiahla tento bezchybný imidž na dvoch úplne odlišných úrovniach – psychologickej a transakčnej. Keď drony a rakety fyzicky narušili vzdušný priestor nad Perzským zálivom, trhom otriasol prudký šok a ochladenie nálady investorov.
Milan Hnilica z FIVESTAR LUXURY REAL ESTATE a realitného portálu Mr.BestChoice pôsobiaceho v SAE charakterizoval aktuálnu situáciu nasledovne: „Po vypuknutí konfliktu sme zaznamenali pokles záujmu časti európskych investorov. Mnohí sa rozhodli vyčkať a sledovať ďalší vývoj situácie. Na druhej strane sa otvoril priestor pre investorov, ktorí vnímajú aktuálnu situáciu ako príležitosť.“
Špecialista na investovanie František Michalovich hovorí o tvrdých dátach, ktoré toto prudké zmrazenie trhu jasne potvrdzujú: „Súčasná eskalácia a otvorený konflikt okolo Iránu zasiahli dubajský realitný trh na prelome februára a marca 2026, kedy napätie vyvrcholilo. Investori skrátka pozastavili svoje aktivity, kým sa situácia neukľudní. Podľa dát z Dxb Interact klesol počet transakcií medzi koncom februára a koncom apríla 2026 medziročne o takmer 89 % – približne na 27 000 transakcií oproti vyše 246 000 v rovnakom období minulého roka. Index cien nehnuteľností zaznamenal v marci medzimesačný pokles o 5,9 %, čo bol prvý prepad od roku 2020.“
Jeho tvrdenia naopak vyvracia Mária Fuseková z TRIM executive real estate: „Dubai Land Department uvádza, že v Q1 2026 dosiahli realitné transakcie v Dubaji hodnotu 252 miliárd AED, čo predstavuje medziročný nárast o 31 %. Zároveň bolo evidovaných 60 303 realitných transakcií, teda o 6 % viac ako v rovnakom období predchádzajúceho roka.“
Odborníci sa však zhodujú, že kolaps v štýle hypotekárnej krízy z roku 2008 nehrozí. Trh je totiž poháňaný primárne vlastným kapitálom (equity-driven) a nie úvermi. Mnohí majitelia kupovali nehnuteľnosti v hotovosti, čo eliminuje riziko panických výpredajov.
Pohľad zvnútra: Čo hovoria realitní experti?
Hoci niektoré štatistiky hovoria o ochladení, situácia priamo v teréne má hlbší kontext. Špecialisti na dubajský trh upozorňujú, že správanie globálnych kupujúcich sa zásadne mení. Ak patríte k ľuďom, ktorí o investícii v tejto krajine uvažujú, určite nečakajte v Dubaji byt za 100 000 eur pri mori ani v časoch trhovej neistoty.
Milan Hnilica potvrdzuje, že hoci je nákupný apetít opatrnejší, záujem o emiráty nezhasol: „Vďaka sile dubajského trhu k žiadnemu plošnému poklesu cien nedošlo. Ak sa niekde objavili cenové korekcie, išlo skôr o individuálne prípady konkrétnych investorov, ktorí potrebovali rýchlo uvoľniť kapitál. Nezaznamenali sme však situáciu, kde by renomovaní developeri začali vypredávať svoje projekty pod trhovú cenu. Dubajský trh je dnes podstatne stabilnejší a odolnejší než pred desiatimi či pätnástimi rokmi. V roku 2026 preto hovoríme skôr o stabilizácii trhu po období veľmi dynamického rastu, než o výraznej korekcii cien.“
Éra plošného, dvojciferného rastu cien nájmov z rokov 2024–2025 je však definitívne minulosťou. Špecialista na investovanie František Michalovich poukazuje na to, že čistá výnosnosť sa v prémiových lokalitách zreálnila pri dlhodobom prenájme na 5,2 % až 7,0 %.
Mária Fuseková ho dopĺňa nasledovne: „Ak sa niekomu blíži koniec nájomnej zmluvy, častejšie sa snaží cenu vyjednávať. Nie je to o dramatickom znižovaní cien, ale skôr o tom, že majitelia sú v niektorých prípadoch flexibilnejší – napríklad nezvýšia nájomné podľa indexácie alebo pristúpia na rozumnejšiu dohodu, aby si udržali dobrého nájomcu.“
Milan Hnilica k tomu ešte dodáva: „Posledné mesiace opäť potvrdili, že rozhodujúca nie je len výška sľubovaného ROI, ale najmä kvalita projektu, lokalita a schopnosť nehnuteľnosti generovať stabilný príjem aj v období, keď trh čelí väčším výzvam. Práve v takýchto obdobiach sa ukazuje skutočná kvalita investície.“
Výnosnosť krátkodobého prenájmu dosahuje podľa Márie Fusekovej vyšší výnos často približne 7 – 10 % , ale určite to nie je automatické. Dôležitú úlohu tu podľa nej zohráva najmä typ vybranej nehnuteľnosti, profesionálna správa, dobrá obsadenosť či kvalitný interiér. Zároveň však upozorňuje: „Krátkodobý prenájom nie je vhodný pre každý projekt a nie každá lokalita, ktorá dobre vyzerá v brožúre, funguje rovnako dobre v praxi.“
Slováci pritom často riešia aj otázku financovania. Ak patríte medzi nich a láka vás kúpa, prečítajte si, či je reálne využiť úver zo Slovenska, keď chcete kúpiť nehnuteľnosť v zahraničí.
Rezolútne varovanie slovenskej diplomacie: Necestujte
Kým realitný svet hľadá v číslach investičné príležitosti, štátne orgány hovoria rečou nekompromisnej bezpečnosti. Ministerstvo zahraničných vecí a európskych záležitostí SR (MZVEZ SR) drží pre Spojené arabské emiráty 3. stupeň cestovného odporúčania – odporúčanie necestovať. Cestovné odporúčania vydané Ministerstvom zahraničných vecí a európskych záležitostí Slovenskej republiky slúžia výlučne ako informačný nástroj pre občanov.
Slovenská diplomacia zároveň zdôrazňuje, že bezpečnostná situácia v regióne Blízkeho východu je stále napätá, čo môže viesť k náhlemu uzatváraniu vzdušného priestoru a rušeniu komerčných letov.
V Dubaji aktuálne platia podľa MZVEZ SR extrémne prísne vnútroštátne pravidlá, ktoré môžu cudzincov dostať do vážnych problémov so zákonom: „Orgány Spojených arabských emirátov zaviedli prísny zákaz fotografovania, natáčania a šírenia obrazových materiálov zachytávajúcich vojenské zásahy, dopady projektilov, činnosť protivzdušnej obrany a následky útokov. Zdieľanie takéhoto obsahu na sociálnych sieťach môže byť považované za trestný čin ohrozujúci národnú bezpečnosť. Za porušenie hrozí väzenie, vysoké pokuty a deportácia.“
Inštitúcie odporúčajú slovenským občanom, aby v prípade cestovania do zahraničia využili službu dobrovoľnej registrácie prostredníctvom webovej stránky ministerstva.
Letecká doprava hlási návrat do normálu
Paradoxne, kým diplomatické odporúčania zostávajú opatrné, infraštruktúra na mieste už vykazuje známky rýchleho zotavenia. Letecká doprava v Spojených arabských emirátoch sa po úvodnom šoku úspešne vrátila do normálneho režimu. Vzdušný priestor je po zrušení preventívnych obmedzení z úvodu iránskeho konfliktu znovu plne otvorený a bezpečný pre komerčné lety.
Najväčší nápor opäť zažíva Dubai International Airport (DXB), ktoré stabilne patrí medzi najvyťaženejšie letiská sveta. Lety z a do Dubaja sa plynule obnovujú, pričom ich stúpajúci počet jasne demonštruje návrat dôvery zo strany samotných cestujúcich aj globálnych aerolínií. Podľa šéfa spoločnosti Dubai Airports, Paula Griffithsa, zostáva záujem o cestovanie cez Dubaj mimoriadne silný.
Treba pripomenúť, že Dubaj je kľúčovým globálnym leteckým uzlom a domovskou základňou pre giganta Emirates.. Aktuálny vývoj tak jasne dokazuje, že aj po vážnych geopolitických otrasoch sa Dubaj bleskovo vracia na mapu najdôležitejších dopravných uzlov planéty.
Porovnanie: Dubajský realitný trh v číslach (2026)
| Parameter | Obdobie konjunktúry (2024–2025) | Súčasný stav (Geopolitický útlm 2026) |
| Medziročný objem transakcií | Rekordné rasty (cez 240-tisíc transakcií) | Prepad o takmer 89 % (cca 27-tisíc transakcií) |
| Priemerný čistý výnos (Dlhodobý) | Dvojciferný rast (8 % – 11 %) | Stabilizácia na 5,2 % – 7,0 % |
| Hlavný motor trhu | Globálna nákupná horúčka, masívny prílev hotovosti | Diverzifikácia, presun kapitálu do dlhopisov a akcií |
Kam smerujú peniaze? Kapitál hľadá likviditu
Dlhoročný mýtus o stopercentnom bezpečí dostal tvrdé pristátie na zemi. Moment, kedy vojenské incidenty fyzicky narušili nebo nad Perzským zálivom, prelomil dôležitú psychologickú bariéru.
„Časť inštitucionálneho a západného kapitálu znervóznela – zaznamenali sme obrovský odliv financií do stablecoinu USDC či na peňažný trh. Pre globálnych miliardárov prestal byť Dubaj absolútnou istotou a bezpečie opäť hľadajú v destináciách ako New York. Realitní investori začínajú diverzifikovať. Voľné peniaze presúvajú do dlhopisov, akcií a fondov a svoje pozície v dubajských nehnuteľnostiach už ďalej nerozširujú,“ vysvetľuje Michalovich.
Opačné skúsenosti má Milan Hnilica: „Ak sa pozrieme na štatistiky predajov, vidíme postupné oživovanie aktivity. V posledných týždňoch je možné sledovať, že objemy transakcií rastú a jednotlivé týždne sú často silnejšie ako tie predchádzajúce. To naznačuje, že dôvera investorov sa postupne vracia.“
Jeho tvrdenie podporuje aj Mária Fuseková: „Dubai Land Department uvádza, že v Q1 2026 dosiahli realitné transakcie v Dubaji hodnotu 252 miliárd AED, čo predstavuje medziročný nárast o 31 %. Zároveň bolo evidovaných 60 303 realitných transakcií, teda o 6 % viac ako v rovnakom období predchádzajúceho roka. Investor v roku 2026 je opatrnejší, analytickejší a menej impulzívny. A to je podľa mňa znak zrelšieho trhu, nie slabého trhu.“
Ak vás zaujímajú svetové stavebné extrémy, inšpiratívna architektúra a inžinierske zázraky, pozrite si náš podrobný rebríček, v ktorom predstavujeme najvyššie budovy sveta. Práve v ňom sa dozviete všetko o dubajskej dominante Burj Khalifa, ktorá so svojimi 828 metrami neohrozene drží titul absolútne najvyššej budovy planéty.
Verdikt: Skončil sa dubajský sen?
Súčasná kríza ukázala, že ani Dubaj nedokáže žiť v úplnej geopolitickej izolácii a jeho status stopercentne „bezpečného prístavu“ dostal nateraz trhliny. Prepad transakcií o 89 % je jasným dôkazom, že globálny kapitál zneistel a časť veľkých hráčov radšej volí defenzívnu stratégiu v podobe likvidnejších aktív.
Znamená to však definitívny pád emirátov? Pravdepodobne nie. Dubaj v minulosti dokázal, že z kríz vie vďaka dravému manažmentu, proinvestorským stimulom a prísnej ochrane peňazí na viazaných účtoch vyjsť prekvapivo rýchlo a potvrdzujú to aj aktuálne čísla predajov.
Pre bežného slovenského investora je však rok 2026 veľkým varovaním. Kým v rokoch hojnosti stačilo na dubajskom trhu ukázať na akúkoľvek nehnuteľnosť a tá generovala zisk, dnes je situácia diametrálne odlišná.
Vzhľadom na prebiehajúce ostré bezpečnostné varovania slovenskej diplomacie sa investovanie v Dubaji stalo disciplínou výhradne pre tých, ktorí majú chladnú hlavu,väčšiu schopnosť vyjednávať, silné kapitálové zázemie a dokážu prijať zvýšené politické riziko.
