Plánujete kúpiť byt a prenajímať ho cez Airbnb či Booking? Pozor na skryté pasce, ktoré vám rýchlo zožerú zisk

Láka vás vidina vysokých ziskov z prenájmu bytu turistom? Zabudnite na bezstarostný pasívny príjem. Päť odborníkov odhaľuje pravdu o skutočných nákladoch a tvrdej byrokracii. Zistite, či sa vám tento malý hotelový biznis vôbec oplatí.

5 min. čítania

Martin Odkladal

redaktor Nehnuteľnosti.sk

Plánujete kúpiť byt a prenajímať ho cez Airbnb či Booking?
Krátkodobý prenájom nehnuteľností

V článku sa ďalej dočítate:

o koľko desiatok percent musí byť hrubý príjem z Airbnb vyšší oproti klasickému nájmu, aby ste po odpočítaní všetkých skrytých nákladov vôbec skončili v pluse;
koľko hodín čistého času vám reálne zaberie správa jedného bytu a prečo sa z ubytovávania turistov stáva náročná práca na čiastočný úväzok;
pomocou akých osvedčených stratégií dokážete úspešne vykryť „hluché“ mesiace mimo sezóny bez toho, aby ste museli nehnuteľnosť dotovať z vlastného vrecka;
ktoré administratívne povinnosti musíte voči štátu spĺňať už dnes a akú prísnu lehotu máte na nahlásenie cudzincov na polícii;
aké likvidačné pokuty hrozia po zavedení nového štátneho registra a dokedy musíte svoj investičný byt povinne zaregistrovať.

Snívate o kúpe investičného bytu? Krátkodobý prenájom nehnuteľností cez platformy ako Booking alebo Airbnb láka stále viac ľudí. Vidina rýchleho zárobku býva veľmi silná. Je to však skutočne jednoduchá cesta k peniazom?

Hrubý verzus čistý výnos: Matematika nepustí

Mnoho začínajúcich investorov robí základnú chybu. Vidia iba vysokú cenu za jednu noc. Táto suma vyzerá na prvý pohľad lákavo. Vždy však musíte odpočítať vysoké prevádzkové náklady. Platíte provízie platformám, upratovanie a čisté pranie bielizne.

„Každý si však musí zhodnotiť sám, čo od toho v skutočnosti očakáva,“ vysvetľuje Iveta Nagyová. Ona sama úspešne poskytovala ubytovanie cez Airbnb päť rokov. Podľa nej ľudia v komunite často očakávajú 1,5-násobok čistého zisku z dlhodobého prenájmu.

Finančný analytik OVB Marián Búlik pridáva dôležité varovanie. „Krátkodobý prenájom nehnuteľností by si nemal nikto predstavovať ako pasívny príjem,“ prízvukuje analytik. Podľa neho musíte dosiahnuť oveľa vyššie tržby. Hrubý príjem musí prevýšiť klasický prenájom aspoň o 30 až 40 percent. Ak využijete externú správcovskú firmu, potrebujete nárast o polovicu. Inak všetky peniaze pohltia prevádzkové náklady.

Róberta Mecková, riaditeľka FinGO reCloud s týmto názorom plne súhlasí. Malý rozdiel v príjmoch nemá ekonomický zmysel. Ak zarobíte navyše iba desatinu, prerobíte na vlastnom čase. „Majiteľ musí počítať s províziami platforiem, upratovaním, praním, spotrebou energií, vyšším opotrebením bytu,“ upozorňuje Mecková.

Pavel Škriniar z Ekonomickej univerzity v Bratislave pripomína ďalšie finančné riziká krátkodobého prenájmu nehnuteľností. S turistami prichádza vyššia hrozba poškodenia nábytku. Musíte preto tvoriť rezervy na opravy. Pri výpočtoch vždy porovnávajte reálny denný nájom s mesačným.

Koľko času stratíte? Pripravte sa na úväzok

Zabudnite na predstavu, že iba odovzdáte kľúče. Správa bytu vám vezme dlhé hodiny každý týždeň. Čaká vás neustále odpisovanie hosťom. Musíte koordinovať upratovanie a dopĺňať zásoby.
„Na jednu rezerváciu si podľa mňa treba vyčleniť v priemere 2 až 4 hodiny čistého času,“ tvrdí Nagyová.

Hostitelia musia držať nepretržitú pohotovosť na telefóne. Riešia núdzové situácie uprostred noci. Ako ďalej dodáva, veľa času zaberie aj správne nastavenie cien. Sledovanie trhu trvá bežne sedem až dvanásť hodín týždenne. Našťastie dnes existujú moderné aplikácie. Tieto systémy dokážu automaticky meniť ceny podľa aktuálneho dopytu.

Búlik tiež upozorňuje na logistickú náročnosť. Ak máte tri striedania hostí za týždeň, máte druhú prácu. Sám majiteľ venuje bytu päť až desať hodín týždenne. Môžete samozrejme využiť služby správcovskej agentúry. Agentúra vám síce ušetrí čas, ale zoberie pätinu až tretinu tržieb.

Sezónnosť: Ako prežiť mesiace bez hostí?

Počasie a ročné obdobia výrazne ovplyvňujú vaše príjmy. Fixné náklady však musíte platiť neustále. Hypotéka, energie aj internet neodídu spolu s turistami. Búlik vidí najväčšie riziká v turistických oblastiach. Vysoké Tatry alebo kúpeľné mestá zažívajú obrovské výkyvy. Bratislava a Košice majú stabilnejší dopyt počas celého roka. Pomáhajú im pracovné cesty a konferencie.

Južné oblasti Slovenska zažívajú špičku najmä v lete. Rekordným mesiacom býva pre ubytovateľov hlavne júl. November, január a február naopak prinášajú výrazné spomalenie dopytu. Trh vtedy prakticky stojí. Majiteľ musí vytvoriť finančnú rezervu na horšie časy. Rezerva by mala pokryť náklady na niekoľko mesiacov.

Ako môžete zaplniť prázdny byt mimo sezóny? Nagyová odporúča sledovať kalendár lokálnych podujatí. Jej apartmánu v Šamoríne výrazne pomáhal blízky športový komplex. Hostí lákali cyklistické preteky či triatlon. Ceny vtedy musíte upraviť s veľkým predstihom.

Odborníci radia prípadne dočasne zmeniť stratégiu prenájmu. V hluchom období môžete prejsť na strednodobý model. Byt ponúknite študentom alebo ľuďom, ktorí rekonštruujú vlastné bývanie. Pomáha aj poskytovanie zliav za dlhšie pobyty. Pavel Škriniar navrhuje cieliť na digitálnych nomádov. Tým stačí ponúknuť stabilné internetové pripojenie.

Aktuálna byrokracia: Čo musíte spĺňať už dnes?

Krátkodobý prenájom nepredstavuje obyčajný prenájom nehnuteľnosti. Poskytujete služby podobné hotelu. Preto štát často posudzuje tento príjem ako podnikanie.
Mecková varuje pred intuitívnym riešením daní. Pri ubytovacích službách musíte platiť okrem dani z príjmu aj zdravotné a sociálne odvody. Navštívte preto účtovníka ešte pred nákupom bytu.

Senior advokát Oliver Benda z advokátskej kancelárie HAVEL & PARTNERS menuje presné povinnosti. Hostiteľ musí povinne viesť knihu ubytovaných osôb. Do knihy zapisuje identifikačné údaje, dátumy a čísla dokladov.

„Hostiteľ musí knihu ubytovaných kedykoľvek predložiť štátnym orgánom na kontrolu,“ upozorňuje advokát Benda. Pri zahraničných hosťoch musíte polícii nahlásiť ich pobyt. Na toto hlásenie máte iba päť dní od ubytovania.

Ak ubytovanie poskytujete opakovane, potrebujete živnostenské oprávnenie. Zvyčajne vám postačí ohlásiť voľnú živnosť na úrade. Nezabúdajte ani na miestnu daň za ubytovanie pre obec. Sadzbu určuje mestské zastupiteľstvo.

Nový štátny register: Koniec anonymity a prísne pokuty

Okrem toho štát už pripravuje nový zákon pre ubytovateľov. Tento krok prinesie koniec anonymity na platformách. Celý segment prejde prísnou kontrolou. Nový register ubytovacích jednotiek zasiahne všetkých hostiteľov. Týka sa ubytovania kratšieho ako jeden rok. Búlik vysvetľuje hlavný cieľ tohto systému. Štát chce získať lepší prehľad a zlepšiť výber daní.

Advokát Benda spresňuje dôležité termíny pre prenajímateľov. Hostitelia aktívni do konca roka 2026 musia vykonať zápis. Termín na registráciu vyprší 28. februára 2027. Do registra zapíšete identifikačné údaje aj detaily o byte. Uvediete presnú adresu, maximálny počet lôžok a číslo listu vlastníctva. Register bude čiastočne verejne prístupný.

Systém následne vygeneruje jedinečné registračné číslo. Bez tohto čísla nemôžete legálne ponúkať ubytovanie cez platformy. Za porušenie pravidiel hrozia naozaj likvidačné pokuty. Fyzická osoba môže dostať pokutu až do výšky 1000 eur. Pri opakovanom porušení sa sankcia vyšplhá na 2000 eur. Firma alebo podnikateľ riskuje pokutu až do 3000 eur. Opakovaný prešľap ich bude stáť až 6000 eur.

Štát si posvieti aj na samotné online platformy. Im hrozí pokuta od 3000 až do 30 000 eur. Pri opakovanom porušení zaplatia až 60 000 eur. Iveta Nagyová varuje pred nárastom byrokracie pre drobných ubytovateľov. Profesionálne firmy sa novým pravidlám prispôsobia rýchlejšie.

Prečítajte si tiež: Koniec anarchie? Štát si posvieti na krátkodobé prenájmy cez Airbnb

Pre koho má táto investícia zmysel?

Tento typ investovania vyžaduje osobitný prístup. Nie je to pasívny realitný produkt. Ide o podnikanie v službách. Mecková jasne definuje úspešne zvládnutý proces. Podľa nej musíte riadiť prenájom ako malý biznis. Krátkodobý model síce zarobí viac ako dlhodobý nájom. Funguje to však iba v silnej lokalite. Cúvnuť by mali ľudia bez finančnej rezervy. Taktiež sem nepatria investori s hypotékou na hrane možností.

Nagyová zdôrazňuje dôležitosť ľudského prístupu. Musíte mať úprimnú radosť z komunikácie s ľuďmi. Musíte neustále budovať skvelú zákaznícku skúsenosť. Ak hľadáte iba čistý pasívny príjem, delegujte prácu agentúre. Prípadne radšej zvoľte iné investičné aktíva.

Odborníci odporúčajú bežným ľuďom radšej stabilný dlhodobý nájom. Prináša síce nižší výnos, ale zaručuje pokojnejší spánok. Zmysel v krátkodobom prenájme vidia najmä vtedy, ak vlastníte nehnuteľnosť v lukratívnej lokalite bez úveru.