Zabudnite na drahé byty. Garáž či malá kancelária vám zarobia oveľa viac peňazí

Snívate o stabilnom pasívnom príjme z prenájmu? Zabudnite na extrémne predražené byty a spoznajte svet výnosných komerčných realít. Obyčajná garáž alebo malý sklad vám zarobia oveľa viac peňazí. Na úspešný štart pritom nepotrebujete milióny eur na bankovom účte. Traja skúsení experti z praxe vám ukážu úplne bezpečnú cestu. Zistite dôležité detaily o zmluvách a spoľahlivo ochráňte svoje úspory pred infláciou.

7 min. čítania

Martin Odkladal

redaktor Nehnuteľnosti.sk

Zabudnite na drahé byty. Garáž či malá kancelária vám zarobia oveľa viac peňazí
Envanto.com

V článku sa ďalej dočítate:

koľko peňazí reálne potrebujete na prvú investíciu;
prečo zarobíte viac ako pri bežných bytoch a aké riziká na vás číhajú;
podľa čoho spoznáte ten najlepší a najvýnosnejší komerčný priestor;
kto zaplatí drahé energie, opravy budovy a ako porazíte infláciu;
dá vám banka na kúpu kancelárie klasickú a lacnú hypotéku.

Lákajú vás reality a túžite po dobrom zárobku? Nechcete kupovať iba predražené rezidenčné byty? Komerčné priestory dnes ponúkajú veľmi zaujímavé zisky. Možno si myslíte, že tento lukratívny trh patrí iba milionárom. Takýto názor predstavuje veľký omyl. Aj úplne bežný človek dnes dokáže kúpiť kanceláriu či sklad.

Potrebuje na to len dobré informácie a správnu investičnú stratégiu. Pravidlá hry na tomto trhu fungujú inak ako pri bytoch. Zisky majiteľov rastú, ale logicky stúpa aj ich finančné riziko. Naši traja odborníci z praxe radia, ako správne začať.

Mnohí ľudia sa boja investovať svoje peniaze mimo bežných bánk. Stratili dôveru v neisté akciové trhy a hľadajú istotu. Reality preto predstavujú veľmi rozumnú voľbu pre ochranu vašich úspor. Zabezpečia vám pravidelný a veľmi stabilný príjem každý jeden mesiac. Dobre vybraná nehnuteľnosť zarába peniaze úplne sama bez vašej námahy. Stačí urobiť prvý správny krok a vyhnúť sa zbytočným chybám.

Odborníci poznajú overené postupy pre každého nového a neskúseného investora. Peniaze na bankovom účte rýchlo strácajú svoju pôvodnú kúpnu silu. Inflácia postupne odkrajuje z vašich ťažko zarobených a ušetrených úspor. Fyzická nehnuteľnosť naopak veľmi dobre odoláva všetkým nečakaným ekonomickým krízam. Získate hmatateľný majetok s obrovským potenciálom pre váš ďalší rast.

Odporúčame: Pozrite si najväčší výber komerčných nehnuteľností na Slovensku.

Koľko peňazí potrebujete na dobrý štart?

Mnoho začínajúcich investorov nemá na účte státisíce eur. To pri investovaní vôbec nevadí. Odborníci zhodne tvrdia, že na začiatok nepotrebujete obrovský kapitál. Zuzana Pašková z Universal maklérskeho domu ponúka jasnú predstavu. Začiatočník môže do tohto biznisu smelo vstúpiť už s menším obnosom. Podľa nej začínajúci investor nájde dobré príležitosti od 20 000 eur. Za tieto peniaze ľahko kúpite garáž, parkovacie miesto alebo mikrokanceláriu.

Maroš Ovčarik z Brokerie vidí túto finančnú hranicu ešte nižšie. Na obyčajnú garáž či skladovací kontajner vám stačí 15 000 eur. Menšia kancelária v meste stojí zväčša od 60 000 eur vyššie. Výsledná cena vždy závisí od presnej polohy a stavu budovy. Nemáte momentálne k dispozícii ani takúto hotovosť? Maroš Ovčarik má pre vás elegantné riešenie. Tu je jeho priama rada. „Ak investor nemá desiatky tisíc eur, rozumnou voľbou je kúpa podielu v projekte prostredníctvom realitných fondov.“

Takto vlastníte kúsok obrovského nákupného centra alebo moderného logistického parku. Nemusíte pritom vôbec riešiť dennú údržbu či hľadanie nových nájomcov. Profesionálny správca fondu vyrieši všetky tieto bežné prevádzkové problémy spoľahlivo. Vy iba sledujete pravidelné pripisovanie zisku na váš osobný účet. Takáto investícia šetrí váš drahocenný čas a minimalizuje zbytočný stres. Začať môžete skutočne v malom a postupne svoje portfólio rozširovať.

Prečítajte si tiež: Tehly v portfóliu: Ako zarábať na budovách bez toho, aby ste museli byť developerom

Zisky lákajú, ale dajte si pozor na prázdne mesiace

Prečo ľudia vlastne kupujú rôzne komerčné priestory? Dôvod ich záujmu je úplne jednoduchý a pragmatický. Tieto reality prinášajú majiteľom oveľa vyššie výnosy ako klasické bývanie. Bežný rezidenčný byt vám dnes zarobí okolo troch percent ročne. Niekedy tento výnos dosiahne úroveň päť percent. Komerčný priestor hravo prinesie šesť až osem percent ročne. Niekedy tento čistý zisk dokonca stúpa až k deviatim percentám.

Vyšší zisk však majiteľovi prináša jednu veľmi dôležitú daň. Investor totiž čelí oveľa väčšiemu riziku neobsadenosti priestoru. Róberta Mecková, riaditeľka spoločnosti FinGO reCloud, jasne opisuje túto situáciu. Pri klasických bytoch nájdete nového nájomníka takmer okamžite.

Komerčný priestor však môže zívať prázdnotou dlhé mesiace. Každé zlé obdobie si preto vyžaduje dokonalú pripravenosť majiteľa. Róberta Mecková radí predvídať takéto finančné problémy. Majiteľ musí podľa nej nevyhnutne tvoriť finančnú rezervu na horšie mesiace.

Experti to považujú za úplne prirodzenú súčasť podnikateľského rizika. S týmto triezvym názorom tiež súhlasí aj Maroš Ovčarik. Podľa jeho slov nesmiete nikdy podľahnúť prehnanému optimizmu. Vo svojom finančnom pláne musíte vždy bezpodmienečne počítať s rezervou. Táto dôležitá rezerva by mala tvoriť aspoň 15 až 20 percent. Banky tento fakt prísne zohľadňujú pri každom schvaľovaní úveru. Inak vás prázdny priestor veľmi rýchlo finančne zničí.

Zisk z prenájmu nikdy neprichádza automaticky a úplne bez práce. Odborníci varujú pred naivnými predstavami o bleskovom a bezstarostnom zbohatnutí. Zlé obdobie zvládne iba naozaj dobre pripravený a zodpovedný majiteľ. Vaša finančná rezerva slúži ako silný štít proti nečakaným výpadkom.

Ako si správne vybrať ten najlepší priestor?

Veľa začiatočníkov robí pri výbere nehnuteľnosti jednu zásadnú chybu. Kupujú taký priestor, ktorý sa vizuálne páči im samotným. Riaditeľka FinGO reCloud pred takýmto neuváženým postupom dôrazne varuje. Má na to veľmi jasný a rázny názor. „Investor by sa nemal pozerať na to, či sa priestor páči jemu, ale či bude atraktívny pre budúceho nájomcu a jeho podnikanie.“

Univerzálne využitie priestoru prudko znižuje riziko prázdnych mesiacov. Vysoká frekvencia ľudí na ulici k úspechu jednoducho nestačí. O úspechu malej prevádzky rozhodujú aj mnohé iné technické detaily. Zákazníci prevádzky vždy potrebujú dobré parkovanie a bezbariérový prístup. Každý obchodný priestor musí mať kvalitný výklad a výbornú viditeľnosť. Odborníci považujú za kľúčové tiež napojenie na inžinierske siete. Napríklad bežná kaviareň nevyhnutne potrebuje plne funkčnú vzduchotechniku.

Zlé technické parametre spoľahlivo odradia každého dobrého a platiaceho podnikateľa. Nájomcovia hľadajú priestory s dobrou dostupnosťou pre mestskú hromadnú dopravu. Chcú mať istotu, že ich klienti ľahko nájdu cestu dnu. Dobrá dispozícia vnútorného priestoru predstavuje obrovskú pridanú hodnotu celého objektu. Dôkladný výber zaručuje plynulý chod prevádzky a vašu celkovú spokojnosť. Ľudia milujú pohodlie a presne to isté platí pre podnikateľov.

Rýchly prístup k priestorom šetrí čas pri dôležitom dennom zásobovaní. Výborný technický stav objektu minimalizuje riziko náhlych a nečakaných havárií. Správne zvolený komerčný priestor priláka tých úplne najlepších nájomcov.

Nástrahy v zmluvách, obávaná inflácia a rozdelenie nákladov

Zákon vždy veľmi prísne chráni rezidenčné byty v prospech nájomcu. Pri komerčných prenájmoch majú zmluvné strany úplne voľné ruky. Tento legislatívny fakt prináša majiteľom obrovskú výhodu, ale aj zodpovednosť. Majiteľ musí v zmluve prísne strážiť najmä výpovedné lehoty.

Ďalším kriticky dôležitým bodom zmluvy je takzvaná inflačná doložka. Tento šikovný nástroj dokonale chráni vaše peniaze pred reálnym znehodnotením. Zmluva automaticky dvíha výšku nájomného podľa aktuálnej miery ročnej inflácie. Investor tak nestráca peniaze a nemusí o cene zložito vyjednávať. Dokument však musí presne určiť, z akých štatistík majiteľ vychádza. Strany najčastejšie využívajú údaje Štatistického úradu SR alebo európskeho Eurostatu.

A kto vlastne platí drahé energie, odvoz odpadu či opravy?Zvyčajne všetky tieto položky hradí samotný nájomca. Nájomca platí prevádzkové náklady, pravidelné upratovanie aj bežnú drobnú údržbu. Majiteľ budovy väčšinou hradí len veľké opravy strechy alebo fasády. Zuzana Pašková však spomína aj jeden moderný zahraničný trend. Investori čoraz častejšie využívajú model takzvaného triple net lease.

Pri tomto prepracovanom modeli nájomca hradí majiteľovi úplne všetky poplatky. Platí nielen prevádzku, ale aj poistenie a daň z nehnuteľnosti. Majiteľ vďaka tomu získa maximálne stabilný a vopred predvídateľný výnos. Takýto nájom odbremení majiteľa od množstva zbytočných administratívnych starostí. Zmluva musí obsahovať úplne všetky dôležité detaily a podmienky užívania. Každé jedno nejasné slovo dokáže spôsobiť neskôr veľmi nepríjemné spory. Preto vždy zverte vypracovanie zmluvy naozaj skúsenému a overenému právnikovi. Investícia do dobrého právnika sa vám mnohonásobne vráti v budúcnosti.

Hypotéky, financovanie a veľmi tvrdé podmienky bánk

Máte vybraný ideálny priestor a potrebujete naň bankový úver? Tu bohužiaľ ihneď narazíte na veľmi tvrdú ekonomickú realitu. Banky totiž financujú komerčné priestory oveľa prísnejšie ako bežné byty. Zuzana Pašková jasne vysvetľuje úverové možnosti pre bežného človeka. Prikladáme jej presné slová pre lepšie pochopenie celej situácie. „Komerčné nehnuteľnosti si vie bežný človek (FO) zafinancovať len tzv. americkou hypotékou alebo bezúčelovým úverom, pri týchto úveroch už musí vlastniť nehnuteľnosť, ktorú vie založiť.“

Nemôžete teda vôbec založiť kupovanú kanceláriu ako pri klasickej hypotéke. Samotné podnikateľské firmy to majú s bankovými úvermi tiež zložité. Banka žiada od každej firmy oveľa vyšší podiel vlastných zdrojov. Analytici prísne skúmajú kvalitu projektu a možný budúci obchodný výnos. Úvery pre firmy majú navyše nevýhodnejšie úroky a kratšiu splatnosť. Doba splácania zvyčajne dosahuje maximálne pätnásť až dvadsať rokov.

Pred kúpou preto vždy triezvo zvážte všetky svoje finančné limity. Banka vám nedá peniaze bez záruky dobre prepracovaného biznis plánu. Musíte presvedčiť analytikov o životaschopnosti a sile vášho nového projektu. Každé zaváhanie znamená zamietnutie úveru a koniec vašich investičných plánov. Bankári podrobne skúmajú históriu vašej firmy a jej celkovú stabilitu. Chcú vidieť reálne čísla a jasné dôkazy o vašej solventnosti. Zabezpečenie komerčného úveru patrí medzi tie najnáročnejšie disciplíny finančného sveta. Dobre pripravený investor však túto náročnú prekážku dokáže úspešne prekonať.

Nový trend malých skladov a dôležitosť zdravého rozumu

Úplne novým hitom na trhu sú dnes malé samoobslužné sklady. Odborníci tento zaujímavý segment poznajú pod anglickým názvom self-storage. Tieto skladovacie priestory rastú obrovským tempom hlavne vo veľkých mestách. Aktuálne ich potrebujú bežné rodiny aj rôzne menšie firmy. Ponúkajú investorom nízku vstupnú investíciu a šikovne rozkladajú riziko. Majiteľ totiž prenajíma malé plochy viacerým rôznym ľuďom súčasne.

Pre zisk však musíte trafiť výbornú lokalitu s malou konkurenciou. Zlá lokalita bez dopytu veľmi rýchlo potopí každý podobný projekt. Nech už kupujete akýkoľvek priestor, vždy si zachovajte chladnú hlavu. Nikdy nepozerajte len na nízku cenu alebo sľubovaný obrovský zisk. Dôkladne si preverte právny stav budovy a budúci rozvoj okolia.

Dobre pripravená zmluva a dostatočná finančná rezerva vás zachránia pred krachom. Komerčné reality dlhodobo predstavujú skvelý nástroj na budovanie osobného bohatstva. Veľa ľudí urobí fatálnu chybu pre svoju vlastnú neznalosť podmienok. Uveria prázdnym sľubom rôznych predajcov bez vlastnej analýzy okolitého trhu.