Čo robiť, keď na pozemku stojí nezapísaná stavba či skryté potrubie? Sprievodca pre majiteľov aj kupujúcich
Pri kúpe alebo dedení staršej nehnuteľnosti sa mnohí Slováci stretnú s prekvapením: na záhrade stojí kôlňa, starý bazén či prístrešok, no na katastrálnej mape po nich nie je ani stopy. Iní pri prvom výkope narazia na plyn prebiehajúci stredom pozemku. Nie je to ojedinelý jav.
Daniela Malíková
redaktorka Nehnuteľnosti.sk
Čierna stavba na záhrade či potrubie na pozemku? Zistite ako to vyriešiť
Zdroj: Envato Elements
Podľa odhadov z praxe má tento problém rozsiahle rozmery.
„Z našej praxe je v každej obci minimálne jedna tretina nehnuteľností, ktoré majú zle zapísané alebo nezapísané stavby, ploty, garáže, hospodárske budovy, prístrešky či schody. Ide o bežnú realitu hlavne pri starších nehnuteľnostiach,“ potvrdzuje Karin Zápalová, majiteľka realitnej kancelárie Karin & partners.
Čo s takýmito objektmi a vedeniami robí legislatíva, kedy hrozia pokuty a na čo si dať pozor pri kúpe či predaji?
Drobné a staré stavby: Kedy platí „stavebná amnestia“?
Pravidlá pre nezapísané stavby závisia najmä od roku ich výstavby. Od 1. apríla 2024 platí úprava, ktorú zavedená novela Stavebného zákona označuje ako prechodný režim legalizácií.
Partner advokátskej kancelárie Šoltýs & Korniet, s.r.o., Andrea Šoltýs, vysvetľuje právne hranice:
„Pre staré stavby platí od 1. apríla 2024 skutočná ‚stavebná amnestia‘, ktorú zaviedla novela č. 46/2024 Z. z. Podľa § 142l zákona č. 50/1976 Zb. sa stavby postavené pred 1. októbrom 1976 považujú za postavené v súlade s platnými predpismi bez ďalších podmienok. Stavby postavené od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989 sa za takéto považujú, ak sa nepretržite užívajú na svoj účel a vlastník mal k 1. aprílu 2024 vlastnícke alebo iné právo k pozemku.“
Stavby postavené po roku 1990
Pre objekty zhotovené po 1. januári 1990 amnestia neplatí. Tieto stavby si vyžadujú preskúmanie spôsobilosti na užívanie.
Užitočné je vedieť, že možnosť legalizácie stavieb z obdobia rokov 1990 až marec 2024 je časovo obmedzená. Požiadať o preskúmanie spôsobilosti možno najneskôr do 31. marca 2029. Nová legislatíva účinná od roku 2025 už dodatočné povoľovanie nelegálnych stavieb nepovoľuje. Po vypršaní prechodného obdobia môžete nepovolenú stavbu v zásade už len odstrániť.
Aké sú riziká a postup realitky, ak na pozemku stojí „čierna“ stavba?
Mnoho majiteľov si neuvedomuje, že problém s neevidovanou stavbou vyjde najavo v momente, keď sa rozhodnú nehnuteľnosť predať. Skúsený realitný maklér by mal tento stav odhaliť ešte pred zaradením do ponuky.
„Dobrý realitný maklér musí nehnuteľnosť pred náborom do ponuky skontrolovať aj po právnej stránke. V prípade, že vidí nezapísané stavby, odporučí majiteľom dať to do poriadku. V prípade výhradného zastúpenia vie byť maklér nápomocný, prípadne presunúť celú agendu na spolupracujúcu agentúru, ktorá sa venuje výlučne legalizácii stavieb,“ vysvetľuje Karin Zápalová.
Čo ak majiteľ nemá peniaze na legalizáciu?
Vyhotovenie geometrických plánov, znaleckých posudkov či správne poplatky nie sú zadarmo. Ak predávajúci nemá dostatok financií, realitná kancelária vie ponúknuť riešenie:
„Ak nemá majiteľ financie na legalizáciu stavieb a úkony s tým spojené, vieme byť ako kancelária nápomocní a po predaji (výhradne exkluzívna spolupráca minimálne 1 rok) sa vzájomne vyrovnáme. Prípadne odporučíme dohodnúť sa s rodinou. Všetko vieme zmluvne podchytiť,“ dopĺňa Zápalová.
Pre dedičov, ktorí chcú predať dom po starých rodičoch so záhradnými domčekmi, starými šopami či plotmi postavenými „na divoko“, Karin Zápalová jednoznačne odporúča: „Odporúčam obrátiť sa na kvalitnú realitnú kanceláriu a nájsť spoločné správne riešenie tejto situácie.“
Pozor pri predaji a žiadosti o hypotéku
Nelegálne alebo nezapísané objekty spôsobujú zásadné komplikácie najmä pri financovaní cez bankový úver. Banky bývajú v tomto smere nekompromisné. Ak navyše zvažujete kúpu staršieho domu či bytu, dôkladné preverenie technického a právneho stavu vám dokáže ušetriť tisíce eur aj nespočetné starosti.
„Nehnuteľnosť s nezapísanou stavbou je pre banku neúverovateľná. Bankový znalec skonštatuje v znaleckom posudku, že na pozemku stojí stavba, ktorá nie je zapísaná na katastrálnej mape, a banka, ak úver schváli, dá do podmienok čerpania úveru zápis tejto ‚čiernej‘ stavby, takže predávajúci sa tomuto úkonu nevyhne,“ upozorňuje majiteľka realitnej kancelárie Karin Zápalová.
Zároveň dodáva, že zodpovedná realitka by takýto obchod nemala tajiť ani pred kupujúcim s hotovosťou:
„Realitná kancelária by nemala sprostredkovať predaj takejto nehnuteľnosti ani kupujúcemu s hotovosťou, ktorý rieši kúpu cez RK častokrát práve z dôvodu dôvery, že mu RK preverí právny a skutkový stav kupovanej nehnuteľnosti.“
| Situácia | Dopad na proces predaja |
| Dedenie | Nerezervuje problém. Notár zaradí nezapísanú stavbu do dedičstva, ak sa preukáže vlastníctvo poručiteľa. Právoplatné uznesenie slúži ako podklad pre kataster. |
| Darovanie / Predaj | Odporúča sa stavbu najprv legalizovať. Vlastníctvo k nehnuteľnosti sa pri zmluve nadobúda až vkladom do katastra. |
| Vplyv na kúpnu cenu | Podľa Karin Zápalovej má táto situácia výrazný dopad na cenu: „Predávajúci sa častokrát bránia a trvajú na cene, avšak trh a kúpyschopnosť je v rukách kupujúceho.“ |
Nezapísané inžinierske siete: Kuriózne prípady z praxe
Pomerne častý jav pri starších pozemkoch predstavujú inžinierske siete vedené „na dobré slovo“ cez susedné parcely, o ktorých nový alebo dokonca ani starý majiteľ často netuší.
Karin Zápalová spomína na nezvyčajné situácie zo svojej maklérskej praxe:
„Predávali sme pozemok v Bratislave, kde na liste vlastníctva nebolo zapísané vecné bremeno a po žiadosti na SPP o vyznačení prípojky plynu nás prekvapila informácia, že stredom viacerých pozemkov vedie vysokotlakový plyn. Ďalšiu kurióznu skúsenosť sme mali pri Trnave, kde cez pozemok viedlo hlavné vodovodné potrubie TAVOS pre celú obec a majiteľ o tom nevedel.“
Môže nový majiteľ staré potrubie svojvoľne zničiť alebo prerezať?
Rozhodne nie. Svojvoľné odpojenie či rozkopanie potrubia sa považuje za nedovolenú svojpomoc.
Právo viesť prípojku totiž mohlo vzniknúť zo zákona, rozhodnutím orgánu alebo vydržaním (pri dobromyseľnej držbe trvajúcej 10 rokov). Ak by vlastník potrubie poškodil a neskôr by sa preukázala existencia právneho titulu, zodpovedá za vzniknutú škodu podľa Občianskeho zákonníka.
Skryté potrubie ako skrytá vada pozemku
Ak kupujúci objaví na pozemku nezakreslené vedenie, o ktorom ho predávajúci neinformoval, ide o právnu a faktickú vadu (§ 596 Občianskeho zákonníka).
A. Šoltýs vysvetľuje nároky kupujúceho:
„Kupujúci má nárok na primeranú zľavu z kúpnej ceny. Odstúpiť od zmluvy môže vtedy, ak vada robí pozemok neupotrebiteľným na dohodnutý alebo obvyklý účel, alebo ak ho predávajúci ubezpečil, že pozemok je bez vád – typicky vyhlásením v zmluve.“
Ako sa bezpečne poistiť pred kúpou pozemku?
Preverenie listu vlastníctva často nestačí, keďže vecné bremená zo zákona sa do katastra zapisujú len deklaratórne.
Odporúčaný postup pre kupujúcich:
- Vyjadrenia sieťových dodávateľov: Požiadajte o stanoviská elektrární, plynární a vodární o existencii ich zariadení na parcele.
- Náhľad do spisov: Skontrolujte povolenia okolitých stavieb na stavebnom úrade.
- Fyzická obhliadka: Hľadajte šachty, poklopy, skrinky či skryté vyústenia.
- Zmluvné záruky: Do kúpnej zmluvy zapracujte výslovné vyhlásenie predávajúceho, že cez pozemok nevedú žiadne siete tretích osôb a nestoja na ňom nezapísané stavby, ideálne spojené so zmluvnou pokutou a právom na odstúpenie od zmluvy.
Poriadok v papieroch sa vyplatí
Či už ide o starý záhradný domček po starých rodičoch, alebo zabudnuté vodovodné potrubie pod trávnikom, ignorovanie nejasného právneho stavu sa málokedy vyplatí. Hoci sa legislatíva snaží vyjsť majiteľom starších objektov v ústrety prostredníctvom stavebnej amnestie, časové okno na dodatočné majetkovoprávne usporiadanie nelegálnych stavieb sa neúprosne kráti.
Prevetrať stav svojej nehnuteľnosti ešte pred tým, než sa rozhodnete pre predaj, darovanie či výstavbu, vám dokáže ušetriť mesiace stresu, zbytočné prieťahy v banke aj tisíce eur na neplánovaných zľavách. Pri kúpe pozemku si zasa vždy doprajte čas na dôkladné preverenie nielen toho, čo vidíte na povrchu, ale všetkého, čo býva skryté pod zemou a v katastrálnych mapách. Včasná investícia do odborného preverenia je totiž tou najlepšou poistkou pre váš pokojný domov.
