Realitné prípady: Martin kúpil bez vedomia manželky byt za 180-tisíc eur. Zuzana sa obrátila na súd a kúpu zrušila

Pani Zuzana žila so svojím manželom Martinom v spokojnom manželstve viac ako desať rokov. Počas celého tohto obdobia si spoločne odkladali finančné prostriedky s jasným cieľom – úspory plánovali využiť na kúpu väčšieho rodinného domu.

Zuzana však jedného dňa zistila, že jej manžel bez jej vedomia a akéhokoľvek predchádzajúceho rozhovoru kúpil investičný byt v hodnote 180-tisíc eur. Martin na jeho financovanie použil spoločné rodinné úspory, kúpnu zmluvu podpísal sám a na liste vlastníctva bol ako jediný vlastník zapísaný taktiež len on.

Príbeh Zuzany a Martina ukazuje, že ak jeden z manželov použije spoločné úspory na kúpu nehnuteľnosti bez vedomia a súhlasu druhého, zákon umožňuje kúpu napadnúť a celú transakciu zrušiť.

V spolupráci s Realitnou klinikou vám pravidelne prinášame skutočné príbehy z praxe, ktoré vás naučia, na čo si dať pri realitných obchodoch pozor.

Nesúhlas a obavy o rodinný rozpočet

Keď sa Zuzana o kúpe dozvedela, s manželovým konaním zásadne nesúhlasila. O žiadny investičný byt nemala záujem a obávala sa, že rodina prišla o finančnú istotu a prostriedky určené na zabezpečenie ich nového spoločného bývania.

Obrátila sa preto na advokátov z Realitnej kliniky s otázkou, či mohol manžel bez jej súhlasu použiť spoločné peniaze a či je možné takýto právny úkon napadnúť. Verila, že sa jej podarí dosiahnuť úplné zrušenie obchodu a vrátiť peniaze späť na rodinný účet. 

Čo hovorí zákon? Bežné vs. dôležité rozhodnutia

Ako vysvetľuje advokát a zakladateľ Realitnej kliniky Mojmír Plavec, podľa ustanovení Občianskeho zákonníka platí, že bežné záležitosti týkajúce sa spoločného majetku v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM) môže vybavovať každý z manželov samostatne. Pri ostatných záležitostiach – najmä pri nakladaní s väčšími majetkovými hodnotami – je však nevyhnutný súhlas oboch manželov.

Kúpa nehnuteľnosti zo spoločných finančných prostriedkov medzi bežné záležitosti jednoznačnej nepatrí.

„Zároveň platí, že ak jeden z manželov počas manželstva kúpi nehnuteľnosť zo spoločných peňazí, nehnuteľnosť spravidla patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, a to aj v prípade, ak je na liste vlastníctva zapísaný iba jeden z nich,“ približuje okolnosti prípadu Plavec. 

V tomto prípade však pani Zuzana nemala záujem o to, aby bol byt zapísaný aj na jej meno. Chcela dosiahnuť zrušenie celého obchodu.

Prípad skončil v rukách súdu

Po preverení kúpnej zmluvy, spôsobu financovania a sprievodných okolností právnici dospeli k záveru, že Martin použil spoločné finančné prostriedky neoprávnene a bez potrebného súhlasu manželky. „Kedže išlo o úkon presahujúci bežnú správu majetku, pani Zuzana mala právo dovolať sa relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy,“ ozrejmuje Plavec.

Právnici doručili predávajúcemu nehnuteľnosti aj Zuzaninmu manželovi Martinovi písomné oznámenie, ktorým sa Zuzana oficiálne dovolala neplatnosti zmluvy. Predávajúci však túto neplatnosť odmietol uznať a peniaze vrátiť nechcel. Celá záležitosť tak skončila na súde.

V súdnom konaní sa jednoznačne preukázalo, že:

• kúpna cena bola v celej výške uhradená zo spoločných úspor manželov,
• pani Zuzana s kúpou bytu nesúhlasila ani pred uzavretím zmluvy, ani dodatočne.

Súd dal napokon pani Zuzane za pravdu a dospel k záveru, že kúpna zmluva je neplatná.

Pri relatívnej neplatnosti právneho úkonu je hlavným dôsledkom povinnosť zmluvných strán vrátiť si vzájomne poskytnuté plnenia. Predávajúci bol teda povinný vrátiť kupujúcemu celú kúpnu cenu 180-tisíc eur a kupujúci bol povinný vrátiť nehnuteľnosť predávajúcemu.

Zhrnutie

Tento prípad z praxe jasne ukazuje, že ani jeden z manželov nemôže bez obmedzenia samostatne rozhodovať o nakladaní so spoločným majetkom. 

Na čo si dať pozor?

1. Pre kupujúcich: Ak plánujete kúpu nehnuteľnosti zo spoločných peňazí počas trvania BSM, vždy si zabezpečte písomný súhlas druhého manžela, prípadne vystupujte v kúpnej zmluve obaja. V opačnom prípade – teda ak pri kúpe nehnuteľnosti zo spoločných peňazí chýba súhlas druhého manžela – za splnenia zákonných podmienok sa možno dovolať neplatnosti kúpnej zmluvy.
2. Pre predávajúcich: Pri predaji nehnuteľnosti fyzickej osobe, ktorá je v manželstve, preverujte pôvod finančných prostriedkov a vyžadujte súhlas druhého manžela s transakciou. Predídete tak riziku, že budete musieť po súdnom spore vracať celú kúpnu cenu späť.

---

Prečítajte si aj predchádzajúce diely:

Realitné prípady: Cudzí človek v dome? Andrejova sesternica predala jeho podiel inej osobe. Aj zápis v katastri sa však dá zvrátiť

Realitné prípady: Jeden pozemok, dvaja majitelia. Pán Milan po 20 rokoch zistil, že jeho pôdu zdedil niekto cudzí

Realitné prípady: Novoobjavené dedičstvo po rokoch. Súrodenci o pôde nevedeli, nedostala sa do dedičského konania. Čo s tým?

Realitné prípady: Katarína zdedila národnú kultúrnu pamiatku. Predaj domu bez súhlasu štátu sa mohol skončiť fiaskom