Realitné prípady: Katarína zdedila národnú kultúrnu pamiatku. Predaj domu bez súhlasu štátu sa mohol skončiť fiaskom
Predaj nehnuteľnosti, ktorá je zapísaná ako kultúrna pamiatka, má svoje špecifické pravidlá. Pani Katarína zistila, že bežná kúpna zmluva a podanie na kataster nestačia. Ak by obišla zákonom stanovený postup, zmluva by bola neplatná.
Katarína Runnová
redaktorka Nehnuteľnosti.sk
Predaj národnej kultúrnej pamiatky má svoje právne špecifiká.
Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk
Dedičstvo po rodičoch často prináša nielen spomienky, ale aj starosti s nehnuteľnosťami, ktoré nový majiteľ z nejakého dôvodu nedokáže naplno využiť. Finančne náročná údržba staršieho objektu dokáže rodinný rozpočet poriadne potrápiť, a tak je rozhodnutie o jeho predaji neraz prirodzeným a rozumným krokom.
Pani Katarína našla kupujúceho pomerne rýchlo a zdalo sa, že celý proces bude už len otázkou formality a podpisu zmluvy. Na liste vlastníctva však svietila poznámka, ktorá celý predaj zásadne skomplikovala. Dom, ktorý jej rodičia zanechali, bol národnou kultúrnou pamiatkou.
Pre pani Katarínu to znamenalo jediné: nehnuteľnosť nemohla len tak predať. Aký postup musela zvoliť, aby sa nedostala do konfliktu so zákonom? Akú úlohu v tom celom zohrával štát? A čo hrozí majiteľom, ak pri predaji pamiatky obídu svoje zákonné povinnosti? Odpovede (nielen) na tieto otázky prináša ďalší prípad z realitnej praxe.
V spolupráci s Realitnou klinikou vám pravidelne prinášame skutočné príbehy z praxe, ktoré vás naučia, na čo si dať pri realitných obchodoch pozor.
Právo na kúpu má v prvom rade štát
Pani Katarína zdedila po svojich rodičoch dom v historickom centre mesta. Hoci mala k nehnuteľnosti citový vzťah, sama ju už nevyužívala. Údržba staršieho objektu bola navyše finančne stále náročnejšia. Rozhodla sa preto pre rázny krok – nehnuteľnosť predá.
Po niekoľkých mesiacoch hľadania sa jej podarilo nájsť vážneho záujemcu a spoločne sa dohodli na podmienkach aj kúpnej cene. Ako sme však už spomenuli, na liste vlastníctva svietila poznámka, že dom po rodičoch je národnou kultúrnou pamiatkou.
Keď pani Katarína oslovila odborníkov z Realitnej kliniky s požiadavkou na prípravu kúpnej zmluvy, prišlo prekvapenie. „Pri prevode kultúrnej pamiatky nestačí jednoducho podpísať zmluvu s vybraným kupujúcim a podať ju na kataster. Pri odplatnom prevode kultúrnej pamiatky má totiž štát zákonné predkupné právo,“ vysvetľuje advokát a zakladateľ Realitnej kliniky Mojmír Plavec.
Vlastník je preto pred predajom povinný ponúknuť nehnuteľnosť najskôr štátu, a to za rovnakých podmienok, za akých ju chce predať svojmu záujemcovi. Ponuka, ktorú musí doručiť Ministerstvu kultúry SR, musí obsahovať:
- Presnú identifikáciu nehnuteľnosti a jej registráciu v Ústrednom zozname pamiatkového fondu.
- Dohodnutú kúpnu cenu.
- Všetky ostatné podmienky plánovaného predaja.
Štát má na vyjadrenie a prípadné uplatnenie predkupného práva zákonnú lehotu 60 dní od doručenia ponuky.
Ako dopadol prípad pani Kataríny?
Presne takto postupovala aj pani Katarína, ktorej odborníci pomohli s prípravou formálnej ponuky na uplatnenie predkupného práva so všetkými náležitosťami. Následne ju doručili rezortu kultúry a čakali na jeho reakciu.
„V tomto prípade Ministerstvo kultúry v zákonnej lehote oznámilo, že štát svoje predkupné právo neuplatní,“ približuje Plavec.
Pani Kataríne po oficiálnom odmietnutí zo strany štátu už nič nebránilo v tom, aby rodičovský dom predala pôvodnému záujemcovi. Po príprave finálnej kúpnej zmluvy bola nehnuteľnosť úspešne prevedená a nový majiteľ ju nadobudol za vopred dohodnutú cenu.
Nedodržanie postupu sa môže skončiť fiaskom
Dodržanie celého procesu bolo pre predávajúcu kľúčové. Ako totiž vysvetľuje advokát Plavec, ak by pani Katarína nehnuteľnosť predala kupujúcemu priamo a obišla predkupné právo štátu, kúpna zmluva by bola pre rozpor so zákonom neplatná.
Kataster by zápis vlastníckeho práva nepovolil, prípadne by sa štát mohol domáhať neplatnosti prevodu na súde.
Zhrnutie
Predaj pamiatkovo chránenej nehnuteľnosti si vyžaduje mimoriadnu opatrnosť. Ak nechcete, aby sa predaj vášho historického domu či bytu skončil zbytočnými komplikáciami a neplatnou zmluvou, nezabúdajte dodržať nasledovné kroky:
- Vždy si skontrolujte list vlastníctva: Ak sa na ňom nachádza informácia o pamiatkovej ochrane, rátajte s časovou rezervou.
- Ponúknite nehnuteľnosť najskôr štátu: Podmienky a cena ponúknutá štátu musia byť navlas rovnaké ako tie, na ktorých ste sa dohodli s vaším kupujúcim.
- Počkajte na stanovisko: Štát má na vyjadrenie 60 dní. Predkupné právo zanikne buď vyjadrením, že ponuku neprijíma, alebo uplynutím 60-dňovej lehoty.
- Až potom podpíšte zmluvu: Kúpnu zmluvu s kupujúcim uzatvárajte až po splnení ponukovej povinnosti voči Ministerstvu kultúry SR.
Sledujte nás aj naďalej. V ďalších dieloch nášho seriálu vám ukážeme reálne prípady, ktoré vám môžu zachrániť tisíce eur a kopu nervov.
Prečítajte si aj predchádzajúce diely:
Realitné prípady: Jozef sa ocitol v pasci, banka mu nedovolila predať dom. Problémom bola cesta
Realitné prípady: Martina chcela byt predať, Peter obývať. Dedičský spor „rozsekol“ až exekútor
Realitné prípady: Keď veľkorysý dar od rodiča po rokoch skomplikuje dedičské konanie