Realitné prípady: Cudzí človek v dome? Andrejova sesternica predala jeho podiel inej osobe. Aj zápis v katastri sa však dá zvrátiť
Zistiť zo dňa na deň, že spoluvlastníkom vášho domu sa stal úplne cudzí človek, je poriadny šok. Našťastie, ani zápis v katastri nehnuteľností nie je nemenný.
Katarína Runnová
redaktorka Nehnuteľnosti.sk
Spoluvlastník má zákonné predkupné právo na kúpu podielu nehnuteľnosti.
Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk
Zdieľať nehnuteľnosť s rodinou môže niekedy priniesť nepríjemné prekvapenia. Zistiť zo dňa na deň, že novým spolumajiteľom vášho domu je úplne cudzí človek, je skutočný šok. Pán Andrej na vlastnej koži zistil, aké to je, keď vás rodina pri predaji nehnuteľnosti jednoducho obíde.
Domnieval sa, že aj keď mal na podiel zo zákona predkupné právo, spravodlivosti sa už jednoducho nedomôže. Nová spoluvlastníčka už totiž bola zapísaná v katastri nehnuteľností.
Dobrou správou je, že v takýchto prípadoch stojí zákon na strane poškodeného spoluvlastníka.
V spolupráci s Realitnou klinikou vám pravidelne prinášame skutočné príbehy z praxe, ktoré vás naučia, na čo si dať pri realitných obchodoch pozor.
Šokujúci pohľad do listu vlastníctva
Pán Andrej dlhé roky vlastnil polovicu rodinného domu, zatiaľ čo druhá polovica patrila jeho mladšej sesternici Monike. Všetko sa zdalo byť v poriadku, až do momentu, keď Andrej náhodou nahliadol do listu vlastníctva. Zistil, že meno jeho sesternice z dokumentu zmizlo a namiesto neho v ňom figuruje úplne cudzia žena, ktorú nikdy nevidel.
Až neskôr sa dozvedel, že Monika svoj spoluvlastnícky podiel v tichosti predala tretej osobe za 100-tisíc eur bez toho, aby ho najskôr ponúkla Andrejovi. Obišla tak jeho zákonné právo na prednostné odkúpenie polovice rodinného domu.
Andrej sa obrátil na Realitnú kliniku s otázkou, či je takúto situáciu ešte vôbec možné riešiť. Nová majiteľka bola už totiž oficiálne zapísaná v katastri nehnuteľností.
Prečítajte si aj: Sprievodca dedičským konaním: Ako sa vyhnúť konfliktom pri delení majetku
Zákon hovorí jasne: Najskôr spoluvlastník
Na Andrejovo šťastie však slovenský právny poriadok s podobnými situáciami ráta.
„Ak je nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve, spoluvlastníci majú zákonné predkupné právo. To znamená, že ak chce jeden zo spoluvlastníkov svoj podiel predať, musí ho najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, za akých ho plánuje predať tretej osobe,“ vysvetľuje advokát a zakladateľ Realitnej kliniky Mojmír Plavec, ktorý v spore zároveň právne zastupoval pána Andreja.
Podľa Plavca výnimka platí iba v prípade, že spoluvlastník prevádza svoj podiel na blízku osobu – napríklad na manžela, rodiča, dieťa alebo súrodenca. V Monikinom prípade však išlo o prevod na cudziu osobu, a preto mala svoj podiel z rodinného domu ponúknuť najskôr svojmu bratrancovi Andrejovi.
„Najskôr sme sa pokúsili situáciu vyriešiť mimosúdne. Vyzvali sme novú nadobúdateľku, aby Andrejovi umožnila odkúpiť podiel za presne tých istých podmienok, za akých ho sama získala od Moniky,“ spomína právny zástupca pána Andreja. Nová majiteľka však s týmto návrhom nesúhlasila, a preto bolo potrebné obrátiť sa na súd.
Kataster nie je vždy konečná stanica
Advokát Plavec vysvetľuje, že pri porušení predkupného práva zákon ponúka opomenutému spoluvlastníkovi viacero možností:
1. Domáhať sa prevodu podielu na svoju osobu: Opomenutý spoluvlastník môže žiadať, aby mu nový nadobúdateľ podiel odpredal za rovnakých podmienok, za akých ho kúpil pôvodne on. V prípade podielu pána Andreja išlo o 100-tisíc eur.
2. Dovolávať sa relatívnej neplatnosti prevodu: Súd by v takomto prípade zrušil platnosť kúpnej zmluvy a podiel by sa vrátil pôvodnému majiteľovi – v tomto prípade Monike, od ktorej by ho mohol Andrej následne odkúpiť.
Andrej a jeho právny zástupca Plavec si zvolili prvú možnosť. „V súdnom konaní sa preukázalo, že zákonná ponuková povinnosť nebola splnená a predkupné právo pána Andreja bolo porušené,“ konštatuje Plavec z Realitnej kliniky.
Súd preto vydal jasné rozhodnutie: nová majiteľka musela svoj spoluvlastnícky podiel previesť na pána Andreja za rovnakých podmienok, za akých ho sama nadobudla od Moniky, teda za kúpnu cenu 100-tisíc eur. Vďaka tomu sa podarilo obnoviť stav, ktorý by existoval, keby bolo predkupné právo riadne rešpektované už pri predaji podielu. Andrej tak napokon získal celý dom do svojho výlučného vlastníctva.
Zhrnutie
Príbeh pána Andreja je dôkazom toho, že ani zápis v katastri nehnuteľností nemusí byť definitívny, ak bol dosiahnutý porušením zákona. Ak jeden spoluvlastník poruší predkupné právo, zákon poskytuje ostatným spoluvlastníkom viaceré možnosti, ako sa voči takémuto postupu brániť.
Ak ste podielovým spoluvlastníkom nehnuteľnosti, majte na pamäti tri dôležité fakty:
● Máte predkupné právo: Ak chce iný spoluvlastník predať svoj podiel, musí ho najskôr ponúknuť vám.
● Výnimkou je len blízka rodina: Predkupné právo sa neuplatňuje len vtedy, ak sa podiel prevádza na blízku osobu.
● Nevzdávajte sa ani po zápise v katastri: Ak vás spoluvlastník obišiel, máte právo súdnou cestou žiadať nového majiteľa o prepis podielu na vás za pôvodných podmienok alebo napadnúť platnosť zmluvy. Nezabudnite ale, že na to máte iba 3 roky, inak vaše právo zanikne.
Sledujte nás aj naďalej, v ďalších dieloch seriálu vám ukážeme ďalšie reálne prípady, ktoré vám môžu zachrániť tisíce eur a kopu nervov.
Prečítajte si aj predchádzajúce diely:
Realitné prípady: Jozef sa ocitol v pasci, banka mu nedovolila predať dom. Problémom bola cesta
Realitné prípady: Martina chcela byt predať, Peter obývať. Dedičský spor „rozsekol“ až exekútor