Mám nízky plat, musím sa rozlúčiť s vlastným bývaním? Zisťovali sme, či finančný systém diskriminuje vybrané povolania
Učiteľky, zdravotníci, predavačky, manipulační pracovníci či zamestnanci vo verejnej správe. Povolania, bez ktorých by spoločnosť nefungovala, narážajú pri kúpe vlastného bývania na tvrdú realitu. Ich platy často nerastú tak rýchlo ako ceny nehnuteľností a mnohí sa preto musia vzdať sna o vlastnom bývaní.
Katarína Runnová
redaktorka Nehnuteľnosti.sk
Banky pri schvaľovaní hypotéky neberú do úvahy druh vášho povolania.
Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk
V článku sa dozviete:
● ako banky posudzujú žiadateľov o hypotéku,
● akú úlohu zohráva druh profesie, ktorú vykonávate,
● možnosti, ako si navýšiť príjem a získať hypotéku napriek nízkemu platu,
● prečo podľa bánk problémom nie sú ceny nehnuteľností, ale nedostupnosť bývania.
Príbeh čitateľky Michaely a jej priateľa ilustruje situáciu, s ktorou sa dnes stretávajú tisíce Slovákov. Obaja pracujú v jednej firme ako manipulační pracovníci, majú stabilné zamestnanie a zmluvy na dobu neurčitú. Keď sa rozhodli presťahovať z prenájmu do vlastného, ich nadšenie rýchlo vystriedala studená sprcha.
„Išli sme do banky zistiť, akú vysokú hypotéku nám schvália. Ostali sme v smútku. V každej banke, kde sme sa boli pýtať, nám povedali smiešnu sumu, za ktorú by sme nehnuteľnosť nekúpili. Najviac to bolo 90-tisíc eur,“ spomína Michaela.
Pár si hľadal bývanie na severe Slovenska – v Liptovskom Mikuláši a Liptovskom Hrádku. Ceny nehnuteľností sa tam však pohybujú od 150-tisíc eur vyššie, čo vytvorilo medzi schválenou hypotékou a trhovou realitou obrovskú priepasť vo výške 60-tisíc eur.
„Ostali sme zarazení, že nám dali takú sumu, keďže obaja pracujeme a máme zmluvy na dobu neurčitú. Nemáme ani nasporené. Bývame v podnájme a platíme 600 eur mesačne. Pre nás by bolo oveľa lepšie platiť za vlastné bývanie, ale či sa nám to niekedy podarí, naozaj nevieme,“ dodáva sklamane.
Príbeh mladej dvojice, žiaľ, nie je ojedinelý. Tisíce dospelých ľudí, ktorí bez problémov zvládajú platiť 600-eurový nájom, odchádzajú z banky s verdiktom, že na hypotéku nemajú dostatočný príjem. Na prvý pohľad sa tak môže zdať, že finančný systém určité profesie znevýhodňuje. Skutočnosť je však o niečo zložitejšia.
Banky nezaujíma profesia, ale čísla
Slovenská banková asociácia (SBA) odmieta tvrdenie, že by banky pristupovali k žiadateľom odlišne na základe ich povolania.
„Banky neposudzujú spoločenskú hodnotu jednotlivých profesií. Učitelia, zdravotníci či zamestnanci verejnej správy sú pre fungovanie spoločnosti nenahraditeľní. Pri poskytovaní úverov však musia banky vychádzať z objektívnych ekonomických ukazovateľov,“ vysvetľuje hovorkyňa asociácie Monika Klobušická.
Rovnaký princíp potvrdzuje aj finančný špecialista portálu Nehnuteľnosti.sk Michal Fukala: „Banke je principiálne jedno, či ste lekár, učiteľ alebo manipulačný pracovník. Pozerajú sa vždy na tie isté faktory – a to sú čísla.“
Rozhodujúcim kritériom na schválenie hypotéky teda nie je samotné povolanie, ale celková schopnosť klienta úver dlhodobo a bezpečne splácať. Banky preto posudzujú klienta komplexne – analyzujú jeho príjmy, výdavky, existujúce záväzky aj celkovú finančnú situáciu.
Paradoxne, takzvané tabuľkové zamestnania majú dokonca z pohľadu bánk jednu veľkú výhodu: vysokú stabilitu príjmu.
Monika Klobušická potvrdzuje, že pravidelný príjem a dlhodobý pracovný pomer znižujú riziko jeho výpadku. Pri hypotéke s horizontom 20 až 30 rokov ide o veľmi dôležitý parameter. Hlavnou prekážkou tak nezostáva druh práce, ale samotná výška dosahovaného platu.
Prečítajte si aj: Single žiadateľ a hypotéka: Ide o diskrimináciu alebo čistú matematiku?
Môžu výsledok ovplyvniť odmeny či 13. plat?
Pri bežných pracovných pozíciách v obchode, logistike či štátnej správe narážajú žiadatelia na prirodzený mzdový strop. Aj keď je ich práca stabilná, výška čistého príjmu pri súčasných úrokových sadzbách a cenách realít ich možnosti výrazne limituje.
Mnohí zamestnanci však dostávajú k základnému platu aj príplatky, osobné ohodnotenie či 13. plat. Následne záleží už len na tom, ako s týmito financiami tá-ktorá banka pracuje.
Ak sú odmeny vyplácané pravidelne a tvoria stabilnú súčasť príjmu, banky ich spravidla zohľadňujú. Naopak, jednorazové alebo nepravidelné príjmy predstavujú vyššiu mieru neistoty, a preto majú pri posudzovaní nižšiu váhu. Konkrétny prístup sa však naprieč trhom líši, keďže každá banka má vlastné metodiky riadenia úverového rizika.
„Niektoré banky priemerujú príjem za posledných 12 mesiacov, iné len za posledných 6 mesiacov,“ vysvetľuje Michal Fukala. „Ak má človek príjem 1 000 eur a v decembri dostal 13. plat vo výške 1 000 eur, jeho 12-mesačný priemer je 1 083 eur. Ak však ideme do banky, ktorá priemeruje len posledných 6 mesiacov, jeho započítateľný príjem stúpne až na 1 166 eur. V praxi to môže znamenať navýšenie úverového limitu aj o približne 9-tisíc eur,“ dodáva expert.
Banky sú zodpovedné za peniaze nás všetkých
Banky aj finanční odborníci sa zhodujú v tom, že skutočným problémom nie je samotné úverovanie, ale roztvárajúce sa nožnice medzi cenami nehnuteľností a výškou miezd.
Banky majú prirodzený záujem financovať bývanie klientov, no zároveň nesú zodpovednosť za to, aby poskytnuté úvery boli klienti schopní splácať po celú dobu trvania kontraktu. „Túto povinnosť majú voči všetkým svojim klientom, ktorým sa starajú o bezpečnosť ich vkladov – z nich sa totiž úvery poskytujú,“ pripomína SBA.
Ak ceny nehnuteľností rastú rýchlejšie ako príjmy obyvateľov, ide o širší spoločenský problém dostupnosti bývania. Ten si vyžaduje systémové riešenia, na ktorých sa musia podieľať štát, samosprávy, developeri aj finančný sektor.
„Banky dokážu financovať kúpu nehnuteľnosti, no nedokážu ovplyvniť ceny bytov, tempo rastu príjmov ani rýchlosť výstavby. Ak chceme, aby bolo bývanie dostupnejšie pre ľudí v spoločensky dôležitých profesiách, potrebujeme vyššiu ponuku bytov, rozvoj nájomného bývania či rýchlejšie schvaľovacie procesy,“ zdôrazňuje banková asociácia.
Čo hovoria čísla a aké máte možnosti?
Pre lepšiu predstavu o vplyve príjmu na úverový limit uvádza Michal Fukala konkrétny príklad:
Ak má bezdetný žiadateľ do 35 rokov čistý príjem 950 eur, jeho maximálny úverový strop sa hýbe na úrovni približne 67-tisíc eur. Pri dvoch žiadateľoch s podobným príjmom sa síce suma sčítava, no naráža na limity zadlženosti (ukazovateľ DTI nastavovaný Národnou bankou Slovenska). Výsledkom je presne taký úverový strop, s akým odišla z banky aj Michaela.
Ak je váš úverový strop nízky, existuje niekoľko ciest, ako si k hypotéke dopomôcť:
● Vstup spolužiadateľa s vyšším príjmom: Najčastejším riešením je zapojenie partnera, partnerky či ďalšieho člena rodiny s vyšším príjmom.
● Prizvanie ručiteľa (rodičia, súrodenci): Dajte si pozor na vek ručiteľa. Banky odvíjajú maximálnu dobu splácania od veku najstaršieho účastníka úveru. Starší ručiteľ tak môže skrátiť dobu splácania (napr. z 30 na 15 rokov), čím prudko stúpne mesačná splátka a celkový úverový limit sa paradoxne zníži.
● Kombinácia vlastných úspor a iných zdrojov: Vyšší vlastný kapitál alebo dofinancovanie zo stavebného sporenia či iných zdrojov znižuje potrebnú výšku samotnej hypotéky.
Kto vlastne určuje pravidlá?
Hypotekárne financovanie na Slovensku stojí na dvoch pilieroch:
- Pravidlá Národnej banky Slovenska (NBS): Ich cieľom je chrániť finančnú stabilitu trhu a predchádzať nadmernému zadlžovaniu domácností.
- Interné pravidlá jednotlivých bánk: Vychádzajú z legislatívnych požiadaviek a vlastných modelov riadenia rizík. Preto môže rovnaký klient získať v rôznych bankách mierne odlišné ponuky.
Tieto regulačné limity podľa SBA nevznikli preto, aby ľuďom komplikovali cestu k vlastnému domovu. Ich hlavným cieľom je chrániť samotných dlžníkov pred tým, aby sa dostali do neschopnosti splácať pri nepredvídaných životných zmenách, raste životných nákladov alebo poklese príjmov. Zodpovedné úverovanie tak v konečnom dôsledku chráni klientov aj stabilitu celej ekonomiky.
Ak chcete predbežne vedieť, či vám vyjde hypotéka alebo nie, vyskúsajte hypotekárnu kalkulačku.
