10 otázok pre makléra na obhliadke bytu: Skontrolujte si ich, aby ste neľutovali kúpu

Naše deti by mali pred domom svoju škôlku aj základnú školu, do obchodu by sme chodili v papučiach. Napriek každodennej práci z domu by sme netrpeli samotou a neboli vystavení riziku vážnejších psychických ochorení. Skutočný svet je však o čosi komplexnejší a vyššie uvedené požiadavky sú často protichodné. Ako nájsť rozumný kompromis?

Kompaktné mesto vs. samota pri lese: Čo skutočne zvyšuje kvalitu života?

Kvalita prostredia (lokality) a kvalita bývania sú do značnej miery ovplyvnené faktormi, ktoré si na prvý pohľad nevšimnete. Hustejšie obývané lokality sú spojené s vyššou subjektívnou kvalitou života aj ekonomickou efektívnosťou či priaznivejšími environmentálnymi dôsledkami.

Naopak, bazén alebo sauna na záhrade kvalitu bývania zásadnejšie nezvýši, ich údržba však vyžaduje nemalé úsilie i finančné prostriedky. 

Bývanie v kompaktnom meste je ekonomicky výhodné rovnako pre samosprávy, pretože znižujú výdavky na občiansku vybavenosť a komunálne služby, tak aj pre domácnosti, nakoľko znižujú náklady na dopravu a energie.

Bývanie na samote pri lese  sa stáva raritou a spokojnejšie bývanie prináša skôr v ojedinelých prípadoch, resp. v obmedzenom rozsahu.

Kľúčové je tak pre každú domácnosť hľadajúcu svoje ďalšie bývanie nájsť kompromis medzi kvalitou obydlia a prostredia, nákladmi na bývanie a splnením vyššie uvedených požiadaviek i osobných preferencií.

Nastavenie priorít: Bývanie v meste alebo dom za mestom?

Predtým, ako začneme hľadať bývanie by sme si mali odpovedať na niekoľko podstatných otázok:

• Kde naozaj chceme bývať?
• Hľadáme dočasné obydlie alebo bývanie na celý život?
• Sme ochotní sa o bývanie deliť aj s cudzími osobami (t.j. členmi inej domácnosti)?
• Klišé o vysnívanom bývaní s veľkým domčekom a záhradou znie vábivo, naplní však dostatočne naše osobné potreby?
• Budem mať popri práci čas sa venovať záhrade, kutilstvu či starostlivosti o domácnosť?
• Ako často vyhľadávam kultúrny alebo spoločenský program?
• Aký je môj štandardný denný režim a chcem ho zmeniť?

Pokiaľ je naša domácnosť priveľká na malý byt, obstaranie väčšieho bytu alebo domčeku naplní naše kapacitné potreby. Pri hľadaní bývania je však dôležité zvážiť aj ďalšie faktory.

Skryté pasce lacnejších domov pri meste

Kúpa domu “za mestom” je na prvý pohľad často lacnejšou alternatívou ako byt v meste. Denná dochádzka za prácou však zvyšuje mesačné výdavky na domácnosť v podobe nákladov na dopravu, k čomu je potrebné prirátať aj environmentálne dopady dopravy, výstavby a energií.

Dochádzaním do zamestnania to však nekončí, je potrebné prirátať aj dochádzku za službami, kultúrou, či do škôl. Výsledkom sú vyššie náklady na prevádzku a údržbu osobného automobilu alebo verejnej dopravy v kombinácii so zvýšenými časovými nákladmi.

Prečítajte si tiež: Pri kúpe nehnuteľnosti rozhoduje viac než cena: Občianska vybavenosť ako investícia aj cesta k spokojnosti. Prečo?

Cena nehnuteľnosti a lokalita: Koľko štvorcových metrov si môžete dovoliť?

Sú naše požiadavky na bývanie – ale aj vyššie uvedené priority – v súlade s našimi finančnými, časovými a priestorovými možnosťami?

Cena nehnuteľnosti nezávisí iba od vybavenosti bytu a jeho stavu. Kľúčom je geografická poloha. Tým sa v prvom rade myslí dostupnosť – pracovných príležitostí, služieb, kultúrnych zariadení a podujatí, škôl, maloobchodných predajní, športových zariadení a pod. Byt rovnakej veľkosti, v identickom stave a s totožným zariadením i dispozičným riešením má úplne inú hodnotu v centre krajského mesta a na predmestí alebo vidieku.

Ešte väčší rozdiel existuje medzi severozápadom a krajným juhom a východom Slovenska. Veľké mestá s množstvom vysoko ohodnotených pracovných pozícií lákajú obyvateľstvo z menej dostupných regiónov. Ide o prirodzený trend, ktorý nie je potrebné ani žiadúce zastaviť.

Zmysel však má cielená podpora vzniku ďalších takýchto lokalít (centier rastu), ktoré by obyvateľstvo priťahovali a tým zabezpečiť toľko opakovaný polycentrický územný rozvoj. Ten by nielen podporil územy rozvoj ďalších lokalít, ale znížil by enormný tlak v mestách s najmenej dostupným bývaním.

Čo kúpite za 200 000 € v Bratislavskom kraji?

Obstarávacia cena nehnuteľnosti je kľúčovým faktorom pri výbere bývania. Pohľad na ceny rezidenčných nehnuteľností v obciach Bratislavského kraja za minulý rok ukazuje, akú veľkú nehnuteľnosť dokážete kúpiť za 200-tisíc eur.

Na takýto byt potrebujete získať úver vo výške 160-tisíc eur (pri 80 % hypotéke). To znamená, že potrebujete mať nasporených aspoň 40-tisíc eur a k tomu čistý príjem vo výške zhruba 2 200 eur netto pri aktuálnej výške úrokových sadzieb (pri dvoch žiadateľoch to je 2 400 eur). 

V centre Bratislavy – Staré Mesto, Nové Mesto a Ružinov (hlavne časti nového downtownu a Nivy) za túto cenu získate nanajvýš 45 – 46 m². V okrajových častiach Bratislavy získate navyše 10 – 15 m². Za hranicami Bratislavy sa veľkosť takéhoto bytu (alebo domu) dostáva už na 70 m² a v niektorých lokalitách aj vyššie.

Daňou za väčší priestor je však dlhší čas strávený na cestách a často slabšia občianska vybavenosť.

Občianska vybavenosť? To (ne)potrebujem

Kvalitné bývanie nie je iba otázkou romantického výhľadu z balkóna, podlahy z liateho betónu, odhlučnených stropov a dvojmetrového betónového múru. Kvalitu života zvyšuje najmä kvalita prostredia a verejných priestorov. Hluk, smog, znečistenie ulíc či zvýšená priestupková kriminalita v susedstve do istej miery znižujú kvalitu prostredia aj v lokalitách s výbornou polohou a dostupnosťou občianskej vybavenosti.

Riešením je kvalitný urbanizmus. Ten dokáže ovplyvniť to, či (ne)máte pocit strachu pri prechádzke v parku alebo na ulici po tme a ako život po zotmení v lokalite vyzerá, aká je tu miera bezpečnosti, aké prevádzky sa v lokalitách vyskytujú a aké skupiny obyvateľstva tu trávia čas.

V kontexte tzv. 15-minútového mesta dokáže dobre koncipovaná lokalita umiestniť a zabezpečiť v dostatočnej kvantite i kvalite všetky esenciálne verejné i neverejné služby ako sú:

• materské a základné školy
• potraviny a obchody,
• reštaurácie,
• lekára a základnú zdravotnú starostlivosť,
• mestskú zeleň, parky a oddychové zóny
• zástavky MHD.

---

Hľadáte nové bývanie alebo investičnú nehnuteľnosť?

Všetky byty, domy či pozemky nájdete na Nehnuteľnosti.sk.

---

Na čo sa pýtať realitného makléra pri obhliadke bytu?

Keď si na vyššie spomínané otázky zodpovieme, tak sme pripravení na hľadanie nového bývania. Či už ideme kúpiť dom v novostavbe alebo si prenajať garsónku na panelovom sídlisku, potrebujeme sa o novom bývaní dozvedieť čo najviac. 

Samozrejme, najdôležitejšie sú finančné otázky. Nielen to, koľko nehnuteľnosť stojí, ale aj to, aké sú mesačné poplatky – so zreteľom na budúcu veľkosť domácnosti – za energie (voda, kúrenie, elektrina, prípadne plyn), smeti, správcovský poplatok, upratovanie, daň z nehnuteľnosti.

Pri obliadke nehnuteľnosti určite nezabudnite na stav nielen bytu či domu, ale aj bytového domu či pozemku. Ak to je možné, získajte všetky technické výkresy a certifikáty, ktoré sú k dispozícii. Tak sa vám v budúcnosti nemusí stať, že pri vŕtaní a sekaní do steny nepreseknete elektrický kábel či vodovodné potrubie. Rozsah informácií o byte je naozaj široký a preto ďalšie otázky ohľadom technického stavu bytu prenechám realitným kanceláriám. 

Je mimoriadne dôležité spoznať lokalitu. Pokiaľ si na tieto otázky nespomeniete pri obhliadke bytu alebo na nich nebude maklér/ka vedieť odpovedať, prejdite si sami okolie nehnuteľnosti alebo si lokalitu overte na internete.

Otázka, či sa v obci nachádza škôlka alebo predajňa potravín, je nedostatočná. Pýtajte sa, ako ďaleko sa tieto objekty nachádzajú. Optimálna vzdialenosť škôlky je do 400 m, čo predstavuje pešiu dochádzkovú vzdialenosť približne 15 minút s dieťaťom v predškolskom veku.

Novostavby sa bežne stavajú v lokalitách, kde sa škôlka nenachádza a najbližšia je často príliš ďaleko alebo je kapacitne nedostupná. Rovnaký problém je s predajňou potravín. Ak je najbližší obchod príliš ďaleko, neostáva vám nič iné, ako nasadnúť do auta a hľadať väčšiu predajňu so širším sortimentom v okolí, prípadne riešiť nákupy po ceste z/do práce.

CHECKLIST: 10 otázok, ktoré musíte položiť na obhliadke nehnuteľnosti

Vytlačte si alebo uložte tento zoznam pred každou obhliadkou:

1. Celková cena: Aká je finálna cena nehnuteľnosti vrátane provízie pre realitnú kanceláriu a právneho servisu?
2. Mesačné náklady: Aké sú reálne kompletné náklady na byt (energie, správca, fond opráv, plyn, internet, smeti, daň z nehnuteľnosti)?
3. Technický stav a rekonštrukcie: Kedy bola stavba skolaudovaná a v akom roku prebehla rekonštrukcia rozvodov, strechy či zateplenia?
4. Ťarchy: Je pozemok alebo nehnuteľnosť zaťažená ťarchou, vecným bremenom či environmentálnou záťažou?
5. Riziká v okolí: Nenachádzajú sa na pozemku nebezpečné inžinierske siete alebo neprechádza v tesnej blízkosti rušný dopravný ťah?
6. Komfort prostredia: Aká je v lokalite hlučnosť a prašnosť počas špičky a cez víkendy?
7. Dokumentácia: Sú k dispozícii technické výkresy, pôdorys a energetický certifikát budovy?
8. Bezpečnosť: Aká je bezpečnostná situácia a miera kriminality v tejto štvrti?
9. Dostupnosť služieb: Ako ďaleko sa nachádzajú potraviny, škola, škôlka, lekár a zastávka MHD?
10. Parkovanie a doprava: Prislúcha k bytu garážové alebo vyhradené parkovacie miesto, prípadne ako funguje rezidentská parkovacia politika?

• 
  10 otázok pre makléra na obhliadke bytu: Skontrolujte si ich, aby ste neľutovali kúpu
• 
  Dvojizbové byty – ideálne riešenie pre jednotlivcov i páry
• 
  Ako pripraviť nehnuteľnosť na prívalové dažde? Návod, ktorý zachráni vašu omietku, strechu aj peňaženku