Predaj a kúpa bytu s doživotným užívaním – riziko či vhodná investícia?

Čoraz častejšie sa môžu potenciálni záujemcovia o kúpu domu či bytu stretnúť s tým, že na liste vlastníctva je zapísaná ťarcha na doživotné užívanie. Mnoho kupujúcich automaticky od takejto nehnuteľnosti odskočí. Je to ale naozaj nutné? Zistite, prečo sa oplatí zvažovať kúpu nehnuteľnosti s týmto vecným bremenom, aké sú hlavné výhody a naopak na čo si treba dať pozor.

Ako funguje doživotné užívanie nehnuteľnosti v praxi?

Kúpa nehnuteľnosti s doživotným užívaním môže byť zaujímavá príležitosť na získanie bývania, pretože vo väčšina prípadov sú tieto ponuky výrazne lacnejšie. Ako vysvetľuje advokátka Dominika Lidayová Bašaryová z advokátskej kancelárie AKMV, inštitút predaja alebo prevodu domu či bytu s doživotným užívaním je dnes v praxi úplne bežný. „Tento inštitút môže byť vhodný napríklad pri predaji alebo darovaní bytu rodinným príslušníkom (deti, vnuci), kedy chce vlastník vlastnícke právo previesť na inú osobu, ale zároveň má záujem v prevádzanom byte dožiť. Zriadenie vecného bremena viaznuceho na byte zabezpečí, že osoba oprávnená z vecného bremena bude môcť byt doživotne užívať aj v prípade, že by sa medzi časom menili vlastníci a byt by už nepatril osobe, na ktorú byt pôvodne previedla,“ vysvetľuje Bašaryová pre portál Nehnuteľnosti.sk.

Ďalším príkladom, kedy ľudia využívajú tento inštitút, je partnerské spolunažívanie. „Ak žijete s partnerom / partnerkou, ale nie ste zosobášení a chcete jej / jemu zabezpečiť právo dožiť v byte pre prípad úmrtia, keďže druh / družka má pri dedení zo zákona nevýhodnejšie postavenie ako deti alebo vnúčatá. Vecné bremeno môže byť zriadené aj závetom, kedy poručiteľ môže odkázať byt jednému dedičovi a zároveň zriadiť vecné bremeno v prospech inej osoby," pokračuje Bašaryová.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

Výhody a nevýhody pri nehnuteľnosti s ťarchou doživotného užívania

Pochopiteľne kúpa bytu s ťarchou na dožitie nie je určená pre tých, ktorí chcú riešiť okamžite svoju bytovú otázku. Nad takouto ponukou by mali skôr rozmýšľať ľudia, ktorých tento problém vôbec netrápi a chcú investovať svoje voľné finančné prostriedky, prípadne chcú zabezpečiť bývanie pre svoje malé deti v budúcnosti.

Nehnuteľnosť zaťaženú bremenom na dožitie je totiž možné predať i prenajímať. Ani k jednému z týchto úkonov súhlas osoby s právom užívania nie je potrebný. Nový vlastník si však musí uvedomiť, do čoho ide, a zvážiť takú kúpu i so zreteľom na účel, kvôli ktorému ju chce uskutočniť a veľmi dôkladne zhodnotiť, či to pôjde aj so „zdedeným“ obyvateľom.

Nový kupujúci by však mal vedieť, že v praxi je problematické financovanie nehnuteľnosti zaťaženej vecným bremenom. „Banky vo všeobecnosti v takýchto prípadoch nie sú ochotné poskytnúť hypotekárny úver," upozorňuje Bašaryová.

Dôležitá je aj dohoda o nákladoch s doživotným užívateľom nehnuteľnosti

Advokátka taktiež radí, aby sa predávajúci a kupujúci v zmluve dohodli na rozsahu nákladov spojených s užívaním bytu, ktoré bude znášať oprávnený z vecného bremena. Ak by v zmluve o zriadení vecného bremena takáto úprava absentovala, postupovalo by sa podľa Občianskeho zákonníka. „Pokiaľ sa účastníci nedohodli inak, je ten, kto je na základe práva zodpovedajúceho vecnému bremenu oprávnený užívať cudziu vec, povinný znášať primerane náklady na jej zachovanie a opravy. Takto by mohlo prísť k situácii, kedy by oprávnený z vecného bremena mohol byť povinný podieľať sa aj na úhrade nákladov, ktoré v čase zriadenia vecného bremena nepredpokladal," cituje Bašaryová znenie §151n odsek 3 Občianskeho zákonníka.

Advokátka by neodporúčala kupovať takúto nehnuteľnosť tomu, kto má záujem sa do domu alebo bytu po kúpe hneď nasťahovať, keďže nej bude mať právo bývať aj osoba oprávnená z vecného bremena.

^{Zdroj: Nehnuteľnosti.sk}

A ako a kedy zanikne ťarcha na doživotné užívanie?

Po dohode s osobou s právom na dožitie sa môže toto bremeno zrušiť. Ak sa tak nestane, tak ťarcha zaniká až smrťou danej osoby. K výmazu z listu vlastníctva však treba úmrtný list, prípadne jeho overená fotokópia, s ktorou vlastník nehnuteľnosti príde na kataster a napíše žiadosť. Tento úkon by mal kataster urobiť do dvoch mesiacov od podania žiadosti.

V neposlednom rade odborníčka dodáva, že táto problematika je veľmi obsiahla a špecifická. Preto by sa mal každý so svojim prípadom poradiť s advokátom, ako postupovať a zmluvne ošetriť kúpu nehnuteľnosti s vecným bremenom, aby tak predišiel zbytočným problémom v budúcnosti.