V článku sa dozviete:

ktoré bežné požiadavky majiteľov sú v skutočnosti nezákonné,
prečo majiteľ nesmie do bytu vstupovať bez ohlásenia,
kedy musí opravy platiť nájomca a kedy majiteľ nehnuteľnosti,
ktoré sankcie za omeškanie platieb sú neoprávnené,
ako postupovať, ak majiteľ trvá na nezákonných podmienkach.

Po mesiacoch hľadania vhodného podnájmu ste konečne našli byt, ktorý vám vyhovuje rozlohou, cenou i lokalitou. Keď sa však pozorne začítate do nájomnej zmluvy, zistíte, že jeho majiteľ si vyhradzuje právo chodiť k vám na neohlásené kontroly, zakazuje vám pozývať si návštevy, a aby toho nebolo málo, na konci užívania máte povinnosť celú nehnuteľnosť vymaľovať.

Hoci sa môže zdať, že v aktuálnej situácii na realitnom trhu, keď dopyt po nájmoch vysoko prevyšuje ponuku, ťahá nájomca za kratší koniec, nenechajte sa pomýliť. Vlastníctvo nehnuteľnosti totiž majiteľa neoprávňuje k tomu, aby porušoval vaše základné práva a slobody. Problém je, že hranica medzi legitímnou starostlivosťou o majetok a neprimeraným zasahovaním do života nájomcu je v praxi často veľmi tenká.

Aby sme vám pomohli zorientovať sa v tom, čo je ešte „v norme“ a čo už hraničí so šikanou, pozreli sme sa na najčastejšie (a občas aj poriadne bizarné) požiadavky, s ktorými sa realitní makléri stretávajú v každodennej praxi.

Na čo by ste si mali dať pozor skôr, než sa rozhodnete podpísať nájomnú zmluvu?

Majiteľ vás nemôže navštíviť hocikedy

Viceprezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) a konateľ Directreal Slovensko Marián Paták potvrdzuje, že mnoho vlastníkov nehnuteľností žije v mylnej domnienke, že vo vlastnom byte si môžu nastaviť akékoľvek pravidlá. „Majitelia to vnímajú tak, že ak je to ich byt, môžu si diktovať všetko. To však nie je pravda, aj prenajímanie sa riadi zákonom,“ konštatuje Paták.

Napriek tomu sa neraz stane, že do zmluvy sa dostanú požiadavky či podmienky, ktoré pripomínajú skôr internátny poriadok než nájomný vzťah.

Medzi najčastejšie neplatné ustanovenia v nájomných zmluvách patria:

Odovzdanie bytu v stave, v akom ho nájomca prebral: Medzi najčastejšie sa opakujúce podmienky, ktoré sa objavujú v zmluvách napriek tomu, že nemajú oporu v zákone, patrí povinnosť nájomcu vymaľovať byt či umyť okná pri odchode z nehnuteľnosti.

„Podľa zákona má nájomca vrátiť byt v bežne opotrebovanom stave. Maľovanie je povinnosť prenajímateľa, nie nájomcu – pokiaľ nájomca nespôsobil škodu alebo nadmerné znečistenie,“ vysvetľuje Paták.

Prístup prenajímateľa do bytu „kedykoľvek“: Nájomca má podľa Patáka právo užívať nehnuteľnosť a prenajímateľ do nej nemôže vstúpiť bez jeho súhlasu. Ak by tak urobil, porušoval by jeho právo na nerušené užívanie.

Rovnako neplatná je aj povinnosť nájomcu raz mesačne majiteľovi sprístupniť byt na kontrolu. Majiteľ a správca nehnuteľnosti môžu vstúpiť do nehnuteľnosti len po predchádzajúcom odsúhlasení nájomníkom, pričom kontrola by nemala byť častejšia ako raz za tri mesiace a nájomcu nesmie obťažovať.

Výnimkou sú núdzové prípady ako požiar či prasknuté potrubie. Naopak, drobné opravy alebo bežná údržba ale nie sú dôvodom na návštevu majiteľa. „Nové žiarovky, tesnenia, drobné servisné úkony patria nájomcovi. Väčšie opravy ako porucha kotla, elektrických rozvodov, oprava vstupných dverí či výmena spotrebičov naopak prináležia prenajímateľovi,“ vysvetľuje Marián Paták.

Pokuty či okamžité ukončenie nájmu v prípade omeškania platby: Medzi neplatné, no napriek tomu veľmi často používané klauzuly patria aj sankcie za každý deň omeškania platby, okamžité ukončenie nájmu v prípade omeškania (často bez výpovednej lehoty) či prepadnutie depozitu v prípade nedodržania nejakého bodu zmluvy.

„Niektorí prenajímatelia dávajú do zmlúv pokuty ako 100 eur za neskorú platbu, 50 eur za každú návštevu navyše či 500 eur za porušenie domového poriadku,“ špecifikuje Paták. Takéto sankcie sú podľa jeho slov väčšinou v rozpore so zákonom.

Ak prenajímateľ napriek tomu trvá na pokute, nájomca mu môže oponovať tým, že pokuta je neplatná, žiadať jej zrušenie a v krajnom prípade sa obrátiť na právnika či súd.

Požiadavka na neprimerane vysoké kaucie: V súčasnosti sa bežná výška depozitu pohybuje v rozmedzí jedného až dvoch mesačných nájmov (vrátane energií), avšak výnimkou nie je ani požiadavka na depozit vo výške troch, či dokonca štyroch mesačných nájmov. Takáto výška kaucie je podľa odborníkov prehnaná.

„Depozit by mal byť v každom prípade v primeranej výške. Analogicky by sa dala aplikovať úprava zo zákona o krátkodobom nájme bytu, a teda výška depozitu by nemala presahovať trojmesačné plnenie,“ odporúča advokát Maroš Jakubek z advokátskej kancelárie Jakubek & Partners.

Zákaz prihlásenia trvalého pobytu: Prenajímateľ nemá oprávnenie zakazovať nájomcovi prihlásenie trvalého pobytu v prenajímanom byte či dome. Ako totiž pripomína Paták, trvalý pobyt neobmedzuje vlastnícke práva majiteľa.

Dôležité! Vyššie spomenuté ustanovenia sú neplatné bez ohľadu na to, či ich nájomca podpísal – zákon má vždy prednosť pred textom zmluvy.

Prečítajte si aj: Neplaťte viac, než musíte: Aká má byť „správna“ výška depozitu a prečo vám ho prenajímateľ nemusí vrátiť celý

Byty na prenájom — Envato Elements / Nehntueľnosti.sk

Žiadne sviečky ani aromatické jedlá

Okrem už spomenutých klauzúl sa do zmlúv dostávajú aj ďalšie „absurdity“ – od zákazu mať v byte návštevy bez písomného súhlasu majiteľa až po nariadenie, že nájomca nesmie používať práčku po 20. hodine večer.

„Objavili sa aj extrémy ako pokuta za otvorené okno počas vetrania či povinnosť kupovať energie výlučne u konkrétneho dodávateľa, ktorého si prenajímateľ želá,“ menuje viceprezident NARKS. Podľa Patáka sú tieto ustanovenia nielen absurdné, ale najmä neplatné. Zmluva totiž nesmie obsahovať ustanovenia, ktoré odporujú zákonu alebo dobrým mravom.

S neprimeranými požiadavkami majiteľov sa už v praxi stretol aj partner realitnej kancelárie Bosen Group Ivan Babušík. Ten do rozsiahleho zoznamu dopĺňa aj povinnosť nájomcu nahlásiť prespanie návštevy na viac ako jednu noc či zákaz varenia aromatických jedál, z ktorých môže napáchnuť zariadenie, respektíve, v prípade porušenia nákup rovnakého nového zariadenia.

„Zažili sme aj zákaz používať v byte otvorený oheň, napríklad sviečky, aby sa eliminoval vznik požiaru. Majitelia mali zlú skúsenosť z minulosti,“ spomína Babušík.

https://www.youtube.com/?app=desktop&hl=sk&gl=SK

Kontrola osobného života je neprípustná

Rozoznať zdravý záujem majiteľa o svoj majetok od neprípustných nárokov nemusí byť pre laika vôbec jednoduché. Podľa Babušíka je pomyselnou hranicou v podstate čokoľvek, čo neprimerane zasahuje do komfortného bývania, respektíve života nájomníka.

Môže ísť o neprimeranú kontrolu spotreby energií, časté či neohlásené návštevy bytu, ale aj preverovanie iných návštev nájomcu. Neprípustné je aj kamerové monitorovanie nehnuteľnosti.

Podľa Patáka je zas hranica tam, kde prenajímateľ prekročí rámec starostlivosti o byt a začne kontrolovať život nájomcu.

Vysvetľuje to na jednoduchom príklade: „Oprávnené je napríklad dohodnúť obhliadku pri vážnej poruche, predaji bytu alebo raz za čas kvôli technickému stavu. Neoprávnené je zisťovať, kto u nájomcu spí, kontrolovať jeho osobný život alebo chodiť do bytu bez ohlásenia,“ ozrejmuje.

Nájomca má štyri možnosti

Ak majiteľ na svojich podmienkach trvá napriek tomu, že sú nezákonné, odborník v prvom rade odporúča viesť s ním konštruktívny dialóg, a to ideálne písomnou formou, napríklad prostredníctvom mailov.

Ak táto snaha nepadne na úrodnú pôdu, môže zvážiť aj:

písomnú výzvu,
mimosúdne riešenie (mediáciu),
podanie podnetu na inšpekciu či obecný úrad vo veci porušovania povinností prenajímateľa,
v krajnom prípade žalobu.

Podľa realitných maklérov je pre obe strany najvýhodnejšie vydiskutovať si akékoľvek sporné body hneď na začiatku nájomného vzťahu. „V prípade, ak máte pochybnosti, respektíve sa vyskytnú nejaké zvláštne požiadavky už na začiatku, odporúčam radšej hľadať iný variant nájmu,“ radí realitný maklér Babušík.

Prevenciou pred problematickými situáciami môže byť napríklad prenájom bytu cez realitnú kanceláriu, ktorá štandardne nastavuje „podmienky hry“ už pri nábore nehnuteľností do ponuky, čím minimalizuje riziko vzniku prípadných problémov v budúcnosti.

Zhrnutie

Aj keď situácia na realitnom trhu je v súčasnosti náročná, podpis nájomnej zmluvy by nemal znamenať stratu vášho súkromia či základných práv. Je dôležité si uvedomiť, že zákon stojí nad akýmikoľvek nezákonnými doložkami – aj tými, ktoré ste už podpísali.

Poznanie rozdielu medzi bežným opotrebovaním bytu a nadmerným poškodením, ako aj nastavenie jasných pravidiel ohľadom návštev a kontrol, je kľúčom k férovému a pokojnému bývaniu.

Ak narazíte na majiteľa, ktorý odmieta rešpektovať vaše práva a trvá na absurdných zákazoch, najlepšou cestou je otvorená komunikácia, prípadne hľadanie iného podnájmu.

Svidník investuje do kvality života: Krytá plaváreň prechádza modernizáciou za 1,4 milióna eur
Bývanie pod Urpínom: Dá sa v okolí Banskej Bystrice ešte nájsť rodinný dom do 200 000 eur?
Daň z prenájmu nehnuteľnosti: Kto ju musí a nemusí platiť?
Ako sa pohybujú úrokové sadzby hypoték v marci 2026?