Upratovanie v spoločných priestoroch: Ako často upratovať a je to naozaj povinnosť?

Mnohí obyvatelia si však kladú zásadné otázky: Je upratovanie spoločných priestorov zákonnou povinnosťou? Kto ho má zabezpečovať a ako často by sa malo vykonávať?

Tento praktický sprievodca vysvetľuje pravidlá, ktoré vyplývajú zo slovenskej legislatívy a domových poriadkov správcovských spoločností (napr. ETB Management budov, Správcovské bratislavské družstvo či Habyter), a prináša aj reálne skúsenosti ľudí z praxe.

Čo hovoria ľudia z bytoviek? Skúsenosti z ankety portálu Nehnuteľnosti.sk

Na sociálnych sieťach portálu Nehnuteľnosti.sk sme sa opýtali obyvateľov bytových domov, ako riešia čistotu vo vchode a či považujú upratovanie za povinnosť. Názory a skúsenosti z praxe ukazujú, že prechod od svojpomocného upratovania k platenej službe prináša úľavu, no niekedy aj nové starosti:

Mirka: „Kým nebola platená upratovacia služba z fondu, každý týždeň upratoval každý jeden obyvateľ činžiaku. Rozpis služieb bol na nástenke vo vchode. Už sa nestaráme, každý pondelok nám umývajú vchod a výťah. A odpoveď na otázku: podľa mňa je to povinné, veď každý jeden obyvateľ užíva schodisko, výťah a spoločné priestory. Nechceme predsa žiť ako na smetisku.“

Eva: „Máme upratovaciu službu. Kým sme ju nemali, tak niekto upratoval poctivo a poniektorí vôbec. Takže sa stávalo, že tí poctiví upratovali aj trojtýždňový bordel.“

Mariana: „Vyše 30 rokov sme si upratovali sami, keď sme chceli mať čisto. Dnes nám už upratuje upratovacia firma.“

Evka: „Je to povinné, pokiaľ sa nedohodnú majitelia bytov na upratovacej službe. V domovom poriadku vyvesenom na mieste každému dostupnom je to jasne uvedené.“

Najčastejším zdrojom nespokojnosti pri externých firmách však býva kontrola kvality a spravodlivosť poplatkov:

Ľudmila: „Aj my máme firmu a je to otras. Nezametajú, v litri a pol vody vo vedierku umyjú všetko, rohy vynechávajú, len to preletia. Sklenené vstupné dvere neumyli ešte ani raz. Odkedy táto firma upratuje, dlažba, ktorá mala predtým peknú farbu, je od rozotretej špiny celá tmavá.“

Vlasta: „Aj my máme upratovací servis. Platí sa 5 eur každý mesiac z nájomného na byt – čiže tam, kde je 4- až 5-členná rodina so psom, platia presne takých istých 5 eur ako osamelo žijúci človek.“

Je udržiavanie čistoty povinnosťou zo zákona?

Základné práva a povinnosti pri bývaní v bytovom dome upravuje Občiansky zákonník a Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

V zmysle legislatívy a domových poriadkov správcovských spoločností platí:

• Vlastník aj nájomca bytu má právo užívať spoločné časti a zariadenia domu, no zároveň je povinný užívať ich riadne a konať tak, aby neobmedzoval ani neohrozoval ostatných spoluvlastníkov.
• Udržiavať čistotu v dome je základná morálna aj zmluvná povinnosť každého obyvateľa domu. Domový poriadok, ktorý schválila väčšina vlastníkov, sa stáva záväzným pre všetkých vlastníkov, podnájomníkov i návštevníkov.

Kto je za upratovanie zodpovedný?

Domové poriadky definujú dva základné modely zabezpečenia čistoty v bytovom dome:

1. Zabezpečenie správcom (profesionálna upratovacia služba)

Štandardným a dnes už prevažujúcim modelom je, že čistotu a poriadok v dome a jeho okolí zabezpečuje priamo správca alebo spoločenstvo vlastníkov prostredníctvom zmluvnej upratovacej služby či určenej osoby. Náklady sú hradené spoločne vlastníkmi bytov v rámci pravidelných mesačných zálohových platieb za služby spojené s užívaním bytov.

2. Svojpomocné upratovanie vlastníkmi (harmonogram služieb)

Ak sa vlastníci na schôdzi dohodnú, že nechcú platiť externej službe a upratovanie si budú zabezpečovať sami, musí fungovať presný systém:

• Podľa pravidiel správcovských spoločností musí byť v takomto prípade vypracovaný presný harmonogram upratovania vyvesený na informačnej tabuli v dome.
• Harmonogram musí obsahovať mená jednotlivých vlastníkov/bytov a pridelené časové termíny služieb, aby nevznikali situácie, kedy poctiví susedia doplácajú na nezodpovedných.

Ako často sa má v dome upratovať?

Presná frekvencia bežného upratovania nie je určená zákonom – stanovuje ju pracovná náplň schválená vlastníkmi bytov, ktorú správca vyvesí na viditeľnom mieste v oznamovacej skrinke pri vchode do domu.

V praxi sa uplatňuje tento overený štandard:

Druh prác	Odporúčaná frekvencia	Náplň práce
Základné upratovanie	1× až 2× týždenne	Zametanie a umývanie podlahy vo vstupe, zádverí a kabíne výťahu; zotretie prachu z madiel a poštových schránok; vynesenie letákov z košov.
Dôkladné upratovanie	1× týždenne	Zametanie a mokré umývanie schodísk a chodieb na všetkých poschodiach; čistenie zrkadiel vo výťahu; čistenie vstupných presklených dverí.
Priebežná údržba	Podľa potreby / sezóny	Upratovanie prístupových chodníkov pred domom; zimná údržba (odpratávanie snehu a posyp); zametanie okolia kontajnerového stojiska.
Generálne upratovanie	1× až 2× ročne	Umývanie okien na spoločných chodbách a medziposchodiach; čistenie pivničných chodieb; umývanie svetiel a soklov; strojové dočistenie podláh.

Mimoriadne situácie: Kedy musíte upratať bezodkladne sami?

Pravidelná služba alebo upratovacia firma rieši len bežnú prevádzkovú nečistotu. Domové poriadky jednoznačne stanovujú situácie, kedy má konkrétny vlastník povinnosť upratať okamžite na vlastné náklady:

1. Stavebné práce a rekonštrukcie

• Pri prerábke bytu vzniká prašnosť a drobný stavebný odpad na schodiskách a vo výťahu. Vlastník je povinný zabezpečiť priebežné a bezodkladné čistenie týchto trás.
• Stavebný odpad ani staré bytové jadro nepatria do bežných komunálnych kontajnerov ani k nim. Odvoz a likvidáciu odpadu si musí vlastník objednať a zaplatiť sám.

2. Domáce zvieratá

• Bytový dom nie je psí výbeh. Zvieracie exkrementy a iné znečistenie spôsobené psom, mačkou či iným zvieraťom na schodisku, vo výťahu alebo v bezprostrednom okolí domu je majiteľ povinný bezodkladne odstrániť a vydezinfikovať.

3. Sťahovanie a náhodné nehody

• Ak vám pri vynášaní smetí vytečie vrece, zašpiníte podlahu pri sťahovaní nábytku alebo vaša návšteva spôsobí neporiadok, povinnosť dať priestor do poriadku leží priamo na vás.
• Upozornenie správcov: Ak vlastník poškodenie alebo mimoriadne znečistenie neodstráni ani po predchádzajúcom upozornení, správca má právo dať priestor vyčistiť odbornej firme a celú faktúru preúčtovať priamo tomuto vlastníkovi.

Čo je na chodbách zakázané a čo hovorí zákon o vyhadzovaní cudzích vecí?

Častým prípadom je odkladanie starého nábytku, bicyklov, pneumatík, topánok či stavebného odpadu na chodbách a schodiskách. Chodby však slúžia ako únikové cesty a ich prepĺňanie priamo porušuje požiarno-bezpečnostné predpisy.

Môže však správca alebo nahnevaný sused takéto veci jednoducho vziať a hodiť do kontajnera? Odpoveď advokáta mnohých prekvapí:

Pohľad advokáta Milana Ficeka na svojvoľné vyhadzovanie vecí z chodby:

„Správca ani spoločenstvo nemajú všeobecné oprávnenie cudzie veci svojvoľne vyhodiť alebo zničiť, pretože aj nevhodne odložený predmet chráni § 126 Občianskeho zákonníka a samotné uplynutie lehoty z výzvy z neho nerobí opustenú vec. Bežným prvým krokom je zdokumentovanie prekážky, zistenie vlastníka a doručenie konkrétnej výzvy na odstránenie s primeranou lehotou a upozornením na porušené povinnosti.“

Aké páky platia na chronických ignorantov a môže dom udeliť pokutu?

Ak sused dlhodobo ignoruje prosby, výzvy a znečisťuje či blokuje spoločné priestory, spoločenstvá vlastníkov často uvažujú o udelení finančnej pokuty. Právna realita je však striktná:

Podľa advokáta nemajú spoločenstvo ani správca právomoc ukladať priestupkové pokuty : „Zmluvná pokuta podľa § 544 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka vyžaduje platnú písomnú dohodu zaväzujúcu konkrétneho dlžníka, s určitou zabezpečenou povinnosťou a výškou pokuty alebo spôsobom jej určenia; samotné väčšinové schválenie sankčného sadzobníka v domovom poriadku nestačí.“

Ako teda voči problémovému susedovi postupovať legálne a efektívne?

Advokát Ficek odporúča schváliť domový poriadok: „Ak sa prijíma, podľa § 14b ods. 1 písm. s) zákona 182/1993 ho schvaľuje nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov a § 11 ods. 10 ukladá jeho dodržiavanie vlastníkom, nájomcom aj ďalším osobám zdržiavajúcim sa v dome a jeho zverejnenie správcovi alebo spoločenstvu. Pri opakovanom porušovaní treba uchovávať fotografie a doručené výzvy, podať podnet orgánu požiarneho dozoru a prípadne sa v zákonnom rozsahu zastupovania vlastníkov domáhať na súde odstránenia prekážok, zdržania sa protiprávneho konania či preukázanej náhrady škody.“

Čo je v spoločných priestoroch prísne zakázané?

Upratovanie nesúvisí len s mopom a vedrom, ale aj s dodržiavaním pravidiel voľného priechodu a požiarnej bezpečnosti:

• Žiadne sklady na chodbách: Schodiská a chodby slúžia ako únikové cesty. Domové poriadky prísne zakazujú uskladňovať tu starý nábytok, elektrospotrebiče, kartóny či pneumatiky.
• Kočikárne a bicyklárne: Slúžia výhradne na kočíky, invalidné vozíky, bicykle a kolobežky – nie na benzínové mopedy či motorky.
• Zákaz fajčenia a vetrania do chodby: Fajčenie na chodbách a vo výťahoch je zakázané z hygienických aj požiarnych dôvodov. Rovnako je zakázané vetrať byt do spoločnej chodby a obťažovať susedov pachmi z varenia.
• Zákaz vyhadzovania odpadkov: Vyhadzovanie vecí, zvyškov jedla alebo ohorkov z okien či balkónov je prísne zakázané.
• Prášenie kobercov: Vyprášiť rohožku alebo koberec z okna či balkóna je neprípustné; použiť sa smie len vyhradený stojan vo vyhradenom čase.

3 praktické tipy pre čistý vchod bez susedských sporov

1. Pozrite si pracovnú náplň v oznamovacej skrinke: Ak nie ste spokojní s prácou upratovacej firmy, overte si na výveske správcu presný rozsah prác a dohodnuté dni. Pri zistených nedostatkoch žiadajte od správcu nápravu a uplatnenie reklamácie.
2. Ak rekonštruujete, informujte susedov: Vylepte na nástenku oznam s termínom prác, kontaktom na seba a uistením, že spoločné priestory po každom dni priebežne poupratujete.
3. Zapojte domového dôverníka: V prípade chronických problémov s neporiadkom alebo znečisťovateľmi sa obráťte na zástupcu vlastníkov a správcu. Správca má zákonné páky na písomné napomenutie aj vymáhanie nákladov na upratovanie od konkrétneho vinníka.

• 
  Upratovanie v spoločných priestoroch: Ako často upratovať a je to naozaj povinnosť?
• 
  Prenajímate byt alebo žijete v podnájme? Pripravte sa na obrovské zmeny od roku 2027
• 
  V akom poradí zdobiť vianočný stromček? Urobte to tento rok správne