Slovenské mestá trhajú negatívne rekordy. V nedostupnosti bývania patríme na chvost Európy
Slováci milujú vlastné bývanie, no cesta k nemu je čoraz tŕnitejšia. Najnovšia európska štúdia odhaľuje šokujúcu realitu – na nový byt v Košiciach či Bratislave dnes musíte pracovať dlhšie než obyvatelia Amsterdamu alebo Londýna.
Martin Odkladal
redaktor Nehnuteľnosti.sk
Slovenské mestá trhajú negatívne rekordy. V nedostupnosti bývania patríme na chvost Európy
TASR
V článku sa ďalej dočítate:
- ktoré slovenské mesto šokujúco predbehlo v zlej dostupnosti vlastného bývania aj západné metropoly ako Amsterdam či Londýn;
- v ktorom európskom meste zaplatia kupci za meter štvorcový absolútne najviac a kde nájdu najlacnejšie reality;
- prečo na Slovensku vlastní nehnuteľnosť drvivá väčšina ľudí, hoci nám na trhu zúfalo chýbajú dostupné nájomné alternatívy;
- aké hlavné prekážky a štrukturálne problémy dlhodobo brzdia novú výstavbu a udržujú slovenské ceny na vysokej úrovni;
- akú zásadnú výhodu v realitných daniach majú slovenskí kupujúci v porovnaní s inými európskymi krajinami.
Európske bývanie extrémne zdraželo a slovenské mestá trhajú negatívne rekordy. Košičania potrebujú na vlastný byt viac ročných platov ako napríklad obyvatelia Amsterdamu. Bratislavské byty zase zdraželi takmer najrýchlejšie zo všetkých európskych metropol. Tieto šokujúce zistenia prináša štúdia spoločnosti Deloitte.
Slovensko na chvoste v dostupnosti bývania
Slovenský trh s nehnuteľnosťami vyniká v medzinárodnom porovnaní najmä v dvoch veciach. Prvou je obrovský rast cien a druhou extrémne zlá dostupnosť bývania. Ceny nových bytov u nás narástli medziročne o dvanásť a pol percenta. Kupci zaplatia za meter štvorcový v priemere 3 656 eur.
Bratislava patrí medzi európske hlavné mestá s najrýchlejším rastom cien. Bratislavské byty medziročne zdraželi o viac ako sedemnásť percent. Rýchlejší rast cien spomedzi európskych metropol zaznamenal iba srbský Belehrad. V hlavnom meste Slovenska zaplatíte 4 582 eur za meter štvorcový.
Oveľa väčší šok však prináša pohľad na celoeurópsky rebríček dostupnosti bývania. Analytici porovnali ceny bytov s priemernými hrubými ročnými platmi v mestách. Počítali s modelovým novým bytom s rozlohou sedemdesiat metrov štvorcových. Košice tu dopadli mimoriadne zle a predbehli aj slávne západné metropoly.
Obyvateľ Košíc potrebuje na vlastný byt presne pätnásť celých ročných platov. Košice tak majú horšiu dostupnosť bývania ako Amsterdam, Dublin alebo Londýn. Predbehli dokonca aj Bratislavu, kde ľudia potrebujú necelých štrnásť ročných platov. Banská Bystrica si vyžaduje viac ako trinásť celých ročných zárobkov.
Analytik Slovenskej sporiteľne Marián Kočiš upozorňuje na obrovský paradox pri porovnaní s inými štátmi. „Zaujímavé je porovnanie s Nemeckom, kde je dostupnosť kúpy nového bývania vzhľadom na príjmy v mnohých mestách priaznivejšia. Napriek tomu žije na Slovensku vo vlastnom bývaní približne 93 percent obyvateľov, zatiaľ čo v Nemecku iba 47 percent,“ konštatuje Kočiš. Podľa neho tento priepastný rozdiel vysvetľuje historický vývoj a privatizácia bytov po roku 1989. Vysoký podiel vlastníctva tak nevypovedá o skutočných možnostiach dnešných mladých domácností.
Praha patrí k najhorším v Európe
Pre porovnanie sa môžeme pozrieť do susednej Českej republiky. Česi majú nové byty ešte podstatne drahšie ako my. Platia tam priemerne 5 412 eur za meter štvorcový. Praha drží český rekord s cenou 7 352 eur za meter. V Brne zaplatíte zhruba 6 238 eur za rovnakú plochu.
Praha zároveň patrí k úplne najhorším európskym mestám v dostupnosti bývania. Pražan potrebuje na vlastný byt takmer sedemnásť ročných platov. V Európe nájdeme len jedno jediné mesto s horšou dostupnosťou. Týmto mestom je albánske prímorské letovisko Vlorë. Tamojší obyvatelia musia šetriť viac ako dvadsaťjeden ročných platov.
Najdrahší luxus a najlacnejšie byty
Ktoré európske mestá ponúkajú ten najdrahší luxus? Mníchov suverénne vedie celoeurópsky rebríček najvyšších cien. Nemeckí kupci tam zaplatia extrémnych 11 200 eur za meter štvorcový. Hneď za ním nasleduje mesto Luxemburg s cenou vyše desaťtisíc eur. Luxemburg zároveň kraľuje aj rebríčku najdrahších prenájmov. Nájomníci tam platia mesačne 45 eur za meter štvorcový.
Na opačnom konci európskeho rebríčka nájdeme Turecko a jeho mestá. Najlacnejšie reality v Európe kúpite v tureckej Ankare. Nový byt tam stojí v priemere iba osemstosedemdesiat eur za meter. Turecké mestá však trpia obrovskou infláciou a prepadom miestnej meny. Tento jav spôsobuje umelý pokles ich cien pri prepočte na eurá.
Taliansky Turín zase ponúka úplne najlepšiu dostupnosť bývania v Európe. Obyvatelia Turína si kúpia byt už za necelých päť ročných platov. Veľmi dobrú dostupnosť hlásia aj nórske mestá Bergen a Trondheim. Škandinávci tam potrebujú zhruba päť hrubých ročných výplat na nový byt.
Slovensko stavia málo, výstavbu brzdia prekážky
Výrazné medzinárodné rozdiely vidíme aj v intenzite novej stavebnej činnosti. Najviac nových bytov na tisíc obyvateľov postavili v Albánsku. Stavitelia tam dokončili vyše deväť bytov na tisícku ľudí. Slovensko v tomto ukazovateli výrazne zaostáva za európskou špičkou. Slovenskí stavitelia dokončili len necelé tri byty na tisíc obyvateľov. Tento údaj predstavuje hlboký medziročný pokles o devätnásť percent.
Marián Kočiš k tomuto problému dodáva: „Jedným z hlavných štrukturálnych problémov slovenského trhu s bývaním zostáva obmedzená ponuka, ktorá nedokáže dostatočne pružne reagovať na rast dopytu.“
Analytik pripomína, že výstavbu naďalej brzdia zvýšené stavebné náklady, nedostatok kvalifikovanej pracovnej sily a donedávna aj zdĺhavé povoľovacie procesy. Dôsledkom chýbajúcej ponuky je podľa neho fakt, že dvojciferná dynamika rastu cien na Slovensku zostala prítomná aj v prvej polovici aktuálneho roka 2026.
Chýba kvalitné nájomné bývanie
Mnohí Európania preto logicky vyhľadávajú možnosti nájomného bývania. V Bratislave platia nájomníci viac ako sedemnásť eur za meter štvorcový. Pražský nájom zhltne devätnásť eur za meter štvorcový. Najlacnejšie prenájmy nájdeme opäť v tureckej Ankare. Nájomcovia tam zaplatia len päť eur za meter štvorcový.
Zaujímavý pohľad prináša aj porovnanie hypoték a úrokových sadzieb. Priemerný úrok na slovenských hypotékach klesol na 3,64 percenta. Banky tak našim klientom mierne vylepšili podmienky financovania. Extrémnu situáciu s hypotékami naopak zažívajú naši maďarskí susedia, ktorých úroky dosahujú vyše sedem percent.
Na Slovensku však narážame na ďalší zásadný problém. Podľa Kočiša sa síce často hovorí, že Slováci uprednostňujú vlastné bývanie, no skutočnosť je prozaickejšia. „V praxi mnohé domácnosti nemajú dostatok stabilných a cenovo dostupných nájomných alternatív,“ vysvetľuje analytik. Zdôrazňuje, že rozvoj profesionálneho a inštitucionálneho nájomného trhu by ľuďom konečne poskytol dlhodobé zmluvy, väčšiu istotu a najmä by znížil potrebu zbytočne sa zadlžovať kvôli vlastnej nehnuteľnosti.
Výhoda v daniach a britské zmeny
Správa sa venuje aj daniam z nehnuteľností naprieč Európou. Slovensko kupujúcim neúčtuje žiadnu špeciálnu daň z prevodu nehnuteľnosti. Máme tak veľkú výhodu oproti iným európskym štátom.
Portugalci alebo Nemci zaplatia štátu tisíce eur na dodatočných poplatkoch. Chorváti zase platia najvyššiu daň z pridanej hodnoty pri kúpe bytu. Ich sadzba dosahuje až astronomických dvadsaťpäť percent. Slovenskí kupci platia DPH vo výške dvadsaťtri percent. Kúpa nového bytu tak u nás zostáva mimoriadne nákladnou záležitosťou.
Poľský trh hlási momentálne opatrnejší prístup kupujúcich po rokoch rastu. Vo Veľkej Británii zase trh trpí vysokými nákladmi na hypotéky. Centrálny Londýn extrémne vyčnieva svojimi cenami nad zvyškom celej krajiny. Britský parlament navyše zaviedol nové prísne pravidlá pre nájomné zmluvy. Nájomníci tam získali oveľa silnejšiu ochranu pred možným vysťahovaním majiteľom.
Celý európsky trh s bývaním prechádza náročným obdobím hľadania rovnováhy. Akútny nedostatok nových bytov bráni rýchlejšiemu poklesu cien nehnuteľností. Zlepšenie dostupnosti bývania tak logicky zostáva hlavnou výzvou pre európske metropoly.
