Koniec zdražovania? V niektorých mestách ceny bytov už klesajú
Sen o tom, že nehnuteľnosti budú rásť donekonečna, sa začína rúcať. Ak už dlhé mesiace vyčkávate na dostupnejšie bývanie, čerstvé dáta za druhý štvrťrok 2026 prinášajú prvé dobré správy – v niektorých slovenských mestách ceny bytov reálne klesajú. Nečakajte však plošný pád trhu, z ktorého by automaticky ťažili všetci. Slovenský realitný trh sa v týchto dňoch štiepi a ponúka vskutku kuriózne paradoxy. Kým jeden typ bytov zlacňuje, ten istý byt o ulicu ďalej s jednou izbou navyše trhá rekordy. Čo presne sa s našimi nehnuteľnosťami deje?
Martin Odkladal
redaktor Nehnuteľnosti.sk
Ceny nehnuteľnosti pomaly začínajú mierne klesať v niektorých regiónoch
Nehnuteľnosti.sk
Bratislavská cenová schizofrénia
Pri pohľade na hlavné mesto bije do očí výrazný kontrast. Prečo vidíme v Bratislave opačný vývoj cien pri 2- a 3-izbových bytoch? Dáta z realitného portálu Nehnuteľnosti.sk ukazujú, že kým mediánové ceny 2-izbových bytov medzikvartálne klesli o 3,82 % (z 249 000 € na 239 500 €), 3-izbové byty v hlavnom meste naopak zdraželi o 3,0 % (na 298 700 €).
Michal Pružinský z portálu Nehnuteľnosti.sk tento jav vysvetľuje jasne: „Pokles cien dvojizbových bytov spôsobil tlak prísnych hypotekárnych limitov Národnej banky Slovenska, na ktoré narážajú najmä prvokupujúci bez dostatočného vlastného kapitálu.“
Naopak, väčšie trojizbové byty kupujú zabehnuté rodiny, ktoré často financujú kúpu z predaja predchádzajúceho bývania. Vďaka tomu disponujú nahromadeným kapitálom a úrokové sadzby na nich nedopadajú až tak tvrdo. Celkový rast trojizbových bytov v meste navyše podľa odborníka potiahol výrazný medzikvartálny skok v mestskej časti Bratislava I, zatiaľ čo vo väčšine ostatných častiach ceny skôr stagnovali.
Mediánové ceny 3-izbových bytov v krajských mestách (€)
| Mesto | 1. Q 2026 | 2.Q 2026 | Medzikvartálna zmena (%) |
| Banská Bystrica | 205 000 | 210 000 | 2,4 |
| Bratislava | 289 900 | 298 700 | 3 |
| Bratislava I | 398 000 | 429 950 | 8 |
| Bratislava II | 285 000 | 285 000 | 0 |
| Bratislava III | 340 000 | 339 000 | -0,3 |
| Bratislava IV | 267 500 | 252 995 | -5,4 |
| Bratislava V | 259 900 | 260 000 | 0 |
| Košice | 219 000 | 222 000 | 1,4 |
| Košice I | 230 000 | 254 250 | 10,5 |
| Košice II | 220 000 | 216 990 | -1,4 |
| Košice III | 199 000 | 199 990 | 0,5 |
| Košice IV | 215 499,5 | 220 000 | 2,1 |
| Nitra | 174 000 | 174 945 | 0,5 |
| Prešov | 182 880 | 176 247,5 | -3,6 |
| Trenčín | 175 000 | 179 250 | 2,4 |
| Trnava | 198 150 | 204 455 | 3,2 |
| Žilina | 220 000 | 229 000 | 4,1 |
Zdroj: Nehnuteľnosti.sk
Keď na cene nezáleží
A čo vlastne stojí za skokovým rastom cien väčších bytov v úplnom centre nášho hlavného mesta? Pri 3-izbových bytoch v Bratislava I (Staré Mesto) dáta ukazujú výrazný nárast až o 8,0 %, čím sa mediánová cena dostala až na 429 950 €. „Staré Mesto funguje ako špecifický prémiový mikrotrh, kde prevládajú bonitní klienti nakupujúci nehnuteľnosti z vlastných zdrojov ako bezpečný prístav pre svoj kapitál,“ približuje Pružinský.
Vzhľadom na celkovo nižší počet predajov v tomto okrese dokáže aj zopár obchodov s luxusnými nehnuteľnosťami posunúť priemer nahor. Títo kupujúci jednoducho dlhodobo akceptujú obrovské cenové prirážky za prestíž.
Východ narazil na strop hypoték
Zaujímavá, no pre mnohých rodinných kupcov bolestivá anomália, nastala v Prešove. Narážajú kupujúci na východnom Slovensku na strop cenovej dostupnosti? Fakty hovoria jasnou rečou: 2-izbové byty tu zdraželi o 5,23 %, no 3-izbové naopak zlacneli o 3,6 % (klesli na 176 247,5 €).
Analytik upozorňuje, že priemerné mzdy v Prešovskom kraji pri veľkých bytoch nad 180-tisíc eur jednoducho narazili na finančný strop hypotekárneho testovania. To donútilo predávajúcich ísť s cenou dole. „Časť rodín preto preorientovala svoj dopyt na cenovo dostupnejšie dvojizbové byty, čím vytvorila silný dopytový tlak a vyhnala ich cenu nahor o 5,23 %.“ Cenový rozdiel medzi dvoj- a trojizbovým bytom sa tak stlačil na necelých 13 250 eur, čo je podľa Pružinského dlhodobo neudržateľný stav.
Mediánové ceny 2-izbových bytov v krajských mestách (€)
| Mesto | 1. Q 2026 | 2. Q 2026 | Medzikvartálna zmena (%) |
| Banská Bystrica | 169 000 | 175 000 | +3,55 |
| Bratislava | 249 000 | 239 500 | -3,82 |
| Bratislava I | 318 085 | 310 000 | -2,54 |
| Bratislava II | 249 512 | 239 000 | -4,21 |
| Bratislava III | 244 900 | 241 010 | -1,59 |
| Bratislava IV | 214 990 | 219 000 | +1,87 |
| Bratislava V | 229 000 | 230 000 | +0,44 |
| Košice | 185 000 | 186 990 | +1,08 |
| Košice I | 189 000 | 195 000 | +3,17 |
| Košice II | 187 000 | 186 000 | -0,53 |
| Košice III | 184 000 | 184 997,5 | +0,54 |
| Košice IV | 174 980 | 182 500 | +4,30 |
| Nitra | 160 000 | 159 900 | -0,06 |
| Prešov | 154 900 | 163 000 | +5,23 |
| Trenčín | 145 000 | 154 999,5 | +6,90 |
| Trnava | 168 950 | 174 000 | +2,99 |
| Žilina | 174 900 | 179 000 | +2,34 |
Zdroj: Nehnuteľnosti.sk
Skokan z Trenčína a spiaca Nitra
Na opačnom konci príbehu stojí Trenčín, ktorý zaznamenal najvyšší rast pri 2-izbových bytoch spomedzi všetkých krajských miest – poskočili o 6,90 % (na 155-tisíc eur). Aké lokálne faktory ho ťahajú vpred? V prvom kvartáli bol Trenčín najlacnejším krajským mestom na západnom Slovensku.
Podľa experta je jeho prvenstvo v raste len prirodzeným efektom dobiehania okolitých miest. Mesto ťaží z vysokej zamestnanosti, silného priemyslu a výbornej dostupnosti na diaľnicu. Cenovka okolo 155-tisíc je pre pracujúce páry stále bankovo ľahko financovateľná, čo udržalo trh živý.
Úplne iný scenár zažíva Nitra. Prečo jej trh stagnuje, kým okolité mestá ako Trnava či Žilina zaznamenali pri bytoch solídny rast? Analytik tvrdí, že nitriansky trh prešiel dynamickým zdražovaním už v minulosti pri príchode veľkých investícií a svoj rastový potenciál vyčerpal.
So saturáciou nájomného trhu opadol dopyt investorov, ktorí kedysi masívne skupovali malé byty. „Minimálny rozdiel cca 15 000 eur medzi dvoj- a trojizbovým bytom navyše vytvára patovú situáciu, kedy sú menšie byty pre kupujúcich relatívne drahé, no na väčší byt nemajú dostatočný úverový limit,“ uzatvára analytik.
Ponuku nehnuteľností na celom Slovensku si pozrite TU.
