Kúpa nehnuteľnosti na nevysporiadanom pozemku – ako postupovať?

Podľa nášho právneho poriadku stavby nie sú súčasťou pozemku, preto môžu nastať situácie, kedy vlastník stavby zároveň nie je vlastníkom pozemku, na ktorom je stavba postavená. Kedy k takýmto situáciám dochádza a aké sú možnosti ich riešenia, nám vysvetlila právnička z advokátskej kancelárie AKMV.

Kúpa nehnuteľnosti na nevysporiadanom pozemku je zložitejšou záležitosťou, JUDr. Veronika Michalíková z advokátskej kancelárie AKMV však tvrdí, že existujú optimálne možnosti riešenia, ktoré vždy závisia od konkrétnych okolností jednotlivých prípadov. Aké môžu nastať?

Podielové spoluvlastníctvo

Jednou zo situácií, ktoré sa v praxi často vyskytujú, je tá, kedy vlastník stavby nie je jediným vlastníkom parcely, prípadne viacerých parciel pod stavbou. Pokiaľ má na týchto parcelách aspoň spoluvlastnícky podiel, riešením môže byť aj dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva s ostatnými podielovými spoluvlastníkmi 

Pokiaľ ostatní s dohodou nesúhlasia alebo sa nedarí dohodnúť na podmienkach dohody, je možné podať na súd žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. V takomto prípade o vyporiadaní rozhodne súd. Súd pri vyporiadaní prihliada na účelné využitie veci, teda by mal zobrať do úvahy aj to, kto je vlastníkom stavby postavenej na pozemku. Súd by mal v prvom rade skúmať, či je možné pozemok reálne rozdeliť. Takáto možnosť by mohla byť vhodná napr. v prípade, že je zastavaná iba časť pozemku. Ak rozdelenie veci nie je dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. V takomto prípade by súd v závislosti od konkrétnych okolností mohol parcelu prikázať do vlastníctva vlastníka stavby. Posledná možnosť, ako môže súd rozhodnúť o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva sa uplatňuje v prípade, že vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce. V takýchto prípadoch súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

Vlastník stavby bez podielu na pozemku

V nepriaznivejšej situácii je vlastník stavby, ktorý nevlastní ani spoluvlastnícky podiel na zastavanej parcele. V takomto prípade je riešením odkúpenie parcely od vlastníka resp. viacerých spoluvlastníkov. Vlastníci však nie sú svoju parcelu povinní predať a kúpna cena je vecou dohody medzi predávajúcim a kupujúcim.

Zriadenie vecného bremena

Pokiaľ by vlastníci nechceli pozemok predať, do úvahy prichádza aj dojednanie zmluvy o zriadení vecného bremena. V takomto prípade by sa jednalo o právo mať na predmetnom pozemku postavenú stavbu. Vecné bremeno by mohlo byť dojednané tak, aby sa vzťahovalo aj na právnych nástupcov. Oprávneným z vecného bremena by boli vlastníci stavby a povinnými z vecného bremena vlastníci pozemku pod stavbou.

Nezistení vlastníci

Pomerne časté sú aj situácie, kedy sú vlastníkmi pozemku tzv. nezistení vlastníci. O nezistených vlastníkov ide v prípade, ak vlastník je síce známy (jeho meno je evidované na liste vlastníctva), ale miesto jeho pobytu alebo sídla nie je známe alebo na liste vlastníctva nie sú evidované iné osobné údaje vlastníka ako jeho meno alebo priezvisko.

V niektorých prípadoch môže ísť o dôsledok toho, že v minulosti došlo k prededeniu stavby, ale nedošlo k prededeniu pozemku, na ktorom je postavená. V takomto prípade môžu na liste vlastníctva k zastavanej parcele figurovať aj predkovia predávajúcich. Takúto situáciu je možné riešiť podaním návrhu na prejednanie novo objaveného majetku a následnou kúpou pozemku od dedičov.

Vydržanie

V niektorých prípadoch môže byť riešením aj vydržanie pozemku pod stavbou. Na to je však potrebné splnenie pomerne prísnych podmienok vydržania. Podľa § 134 Občianskeho zákonníka sa oprávnený držiteľ stáva vlastníkom nehnuteľnosti, ak ju má nepretržite v držbe po dobu desať rokov. Aby bola držba oprávnená, musí byť držiteľ po celú dobu držby dobromyseľný v tom, že mu vec patrí. Nestačí teda iba skutočnosť, že vec užíva, ale musí mať aj právne relevantný dôvod myslieť si, že vec je jeho. Okrem vlastníckeho práva k pozemku je možné aj vydržanie práva zodpovedajúceho vecnému bremenu.

Neoprávnená stavba

Pokiaľ bola stavba postavená na cudzom pozemku bez toho, aby vlastník stavby mal k jej postaveniu občianskoprávne oprávnenie (napr. vlastnícke právo, vecné bremeno, nájomnú zmluvu), môže sa vlastník pozemku podaním žaloby domáhať, aby súd rozhodol o odstránení stavby na náklady vlastníka stavby, prikázania stavby do vlastníctva vlastníka pozemku za náhradu alebo iného usporiadania, napr. zriadením vecného bremena za odplatu. Súd by mal  vždy najprv skúmať, či je možné odstránenie stavby, následne prikázanie stavby do vlastníctva vlastníka pozemku a až potom iné možnosti vyporiadania. Podanie takejto žaloby sa nepremlčuje, preto ju vlastníci pozemku môžu podať aj s väčším časovým odstupom.

Podľa rozhodovacej praxe súdov môže žalobu podať aj vlastník stavby. Vlastník stavby však nemôže žiadať odstránenie stavby alebo jej prikázanie do vlastníctva vlastníka pozemku.

Zdroj: AKMV

Zdroj foto: Dreamstime