Rekonštrukcia starého domu alebo novostavba: kedy sa to oplatí?
Túto otázku si v súčasnosti kladie mnoho slovenských rodín. Univerzálna odpoveď na ňu neexistuje, náš zoznam výhod a nevýhod oboch riešení môže pomôcť pri rozhodovaní.
Majiteľ domu si túto dilemu musí vyriešiť sám, pretože každý starý dom je originál a rozdielne sú aj požiadavky a možnosti jednotlivých domácností. V každom prípade je dobré rozhodovať sa pragmaticky, a nie emocionálne, a zvážiť týchto 8 faktorov, ktoré budú mať významný vplyv na vaše budúce bývanie.
1. Poloha domu a lokalita
Výhodou starších domov je, že sa obvykle nachádzajú v osídlenej oblasti s dobrou dopravnou dostupnosťou a vybudovanou infraštruktúrou. S tým súvisí aj existencia inžinierskych sietí. Ak starý dom leží na odľahlom mieste, je na mieste zvažovať, či bude pre vás cena rekonštrukcie a každodennej dopravy únosná. Pri novostavbách na odľahlých pozemkoch zas treba často rátať s nedoriešenou infraštruktúrou a dopravou, prípadne podstúpiť rôzne byrokratické procesy. Kriticky treba vyhodnotiť marketing developerov a prekvapenia môžu súvisieť aj s geologickými faktormi územia.
2. Ceny pozemkov
Mnohých záujemcov o nové bývanie súčasné ceny pozemkov odradia. Práve to je dôvodom, prečo sa niektorí radšej rozhodnú hľadať starší dom, pri ktorom je už pozemok zahrnutý v jeho cene. Môže to byť skutočne lepšia voľba, no záleží aj na tom, aký je technický stav domu. Určite netreba zanedbať odbornú obhliadku domu, pri ktorej sa dozviete, či sa stará stavba dá efektívne opraviť za prijateľnú sumu. V opačnom prípade, ak odborník odporučí starší dom radšej zbúrať, treba do ceny projektu prirátať aj náklady na demoláciu a odvoz stavebného odpadu.
3. Zdedený či kúpený?
Vo všeobecnosti sa rekonštrukcia pravdepodobne oplatí skôr, ak ste zdedili dom po babičke. Ak však nie ste jediným dedičom a musíte ostatných vyplatiť, pridáva to značnú položku do rozpočtu. Ísť cestou rekonštrukcie je lákavé tiež vtedy, ak kúpna cena staršieho domu a cena rekonštrukcie neprevýšia cenu pozemku a novostavby na ňom. Treba si však dať pozor, veľmi nízka kúpna cena staršieho rodinného domu bude pravdepodobne vyvážená zvýšenými nákladmi na rekonštrukciu. Pri zdedenom starom dome môže byť technická história stavby približne známa, no pri kupovanom vás môžu čakať nemilé prekvapenia. V každom prípade odporúčame každý starý dom kupovať až po podrobnej kontrole technického stavu. „Kontrolu má spraviť profesionál, nie otec murár či švagor elektrikár. Adekvátnu kontrolu takmer nikdy nezvládne ani znalec, ktorý dom finančne ohodnocuje kvôli banke. Máme skúsenosti s kontrolou 50 až 300-ročných domov, preverili sme ich stovky od Humenného po Prahu. Niekedy sú udržiavané na slušnej úrovni, no častejšie sa pri ich rekonštrukciách použil prístup rýchlo, lacno a zle,“ hovorí stavebný inžinier Jozef Ilčík z firmy Kvalitné bývanie, ktorá preveruje technický stav nehnuteľností pred kúpou.
Zdroj: Kvalitné bývanie
4. Skryté vady stavby
Pri novostavbách sa dnes používajú moderné stavebné materiály a technológie, ktoré sú predpokladom kvalitného výsledku, ani to však nie je zárukou, že to tak v praxi aj bude. Rozhodne záleží aj na kvalite práce realizátorov, ktorú si treba vopred preveriť. Pri starších domoch treba pred rekonštrukciou zistiť, či nehnuteľnosť netrpí problémami, ktoré by ju mohli závratne predražiť alebo dokonca znemožniť. „Niektorí majitelia alebo kupujúci si myslia, že je zbytočné volať odborníka na posúdenie technického stavu, veď na kvalitu rekonštrukcie si už sami dohliadnu. Môže sa však stať, že sa poriadna rekonštrukcia nebude dať vykonať, lebo dom stojí na geologicky rizikovom pozemku, alebo budete limitovaní faktormi stavebnej fyziky a moderné technológie, napríklad tepelné čerpadlá, solárne panely, vegetačné úpravy striech, podlahové vykurovanie budú ekonomicky nenávratné alebo aj fakticky neinštalovateľné,“ upozorňuje Jozef Ilčík. Ako ďalej dodáva, osobitne treba posúdiť akékoľvek trhliny, vzlínajúcu vlhkosť v stenách, bezpečnostné otázky, okolie, t. j. terén, oslnenie pozemku, akustické vplyvy, susedské interakcie a podobne. Riešenie týchto problémov treba vyčísliť skôr, ako dom kúpite alebo sa pustíte do zatepľovania.
Zdroj: Kvalitné bývanie
Čo treba na starom dome skontrolovať?
Pri kúpe akéhokoľvek staršieho rodinného domu odporúčame hĺbkovú kontrolu bez ohľadu na to, čo sa píše v inzeráte alebo čo tvrdí predávajúci. Nezáleží pritom, že dom budete rekonštruovať. Môžu sa totiž zistiť také stavy, že jediné riešenie bude zbúranie a výstavba nového. Takáto kontrola sa nedá stihnúť za hodinu, ani za dve. Vykonáva ju tím špecialistov, ktorí objektívne zhodnotia najmenej:
- statiku a stabilitu nosných konštrukcií
- izoláciu spodnej časti stavby (vlhnutie, riziko záplav, drenáže a pod.)
- celkové energetické parametre
- komíny a strechu (tesárske spoje, dimenzie prvkov krovu, biokorozívne činitele, tesnosť krytiny atď.)
- silnoprúdovú elektroinštaláciu
- opraviteľnosť/vymeniteľnosť poškodených prvkov
- stav okien, dverí, stropov, podhľadov, stien, podláh a fasády
- riziko požiaru a ochranu voči blesku
- klampiarske a zámočnícke prvky
- prípojky na inžinierske siete
Kedy sa do rekonštrukcie starého domu radšej nepúšťať?
- dom stojí na geologicky rizikovom pozemku
- statika je narušená a dom sa nedá opraviť bez rozsiahlych búracích prác
- vlhnutie, pri ktorom je neistá prognóza úspešnosti opravy
- neovplyvniteľné faktory okolia
5. Tepelná pohoda v dome
Tepelno-technické vlastnosti stien a strechy pre novostavby sú určené v projekte, čiže by mali spĺňať platné normy. Stavebné predpisy však neuvádzajú iné hrúbky pre novostavby a rekonštrukcie, takže aj starší dom sa dá zrenovovať na súčasný štandard moderného bývania. Môže mať nízku energetickú spotrebu a tepelnú pohodu, keď sa dostatočne a komplexne zateplí. Keďže však pri jednoduchom zateplení nie je potrebný projekt, majitelia domov sa často snažia ušetriť tak, že si zateplenie zrealizujú svojpomocne, alebo šetria aj na kvalite stavebných materiálov, resp. na hrúbke izolácie. Aj pri najmenšom rozpočte by však mali rátať s odporúčanými hrúbkami izolácie, aby si zabezpečili zdravé a úsporné bývanie, pritom treba prihliadať aj na stavebný materiál pôvodných stien. „Hrúbka izolácie pod 12 cm môže byť rizikom. Pri malej hrúbke tepelnej izolácie dochádza k podchladzovaniu obvodovej steny, teda presunu rosného bodu do stien, čo má za následok hromadenie vlhkosti v stene, ktorá následnej kondenzuje a vznikajú plesne. Zníženie hrúbky izolácie len o niekoľko cm môže znížiť celkovú účinnosť zateplenia,“ upozorňuje Jakub Voľanský, bezplatný poradca pre zatepľovanie rodinných domov Home By Knauf.
Zdroj: Knauf Insulation
6. Rýchlosť výstavby
Samotná výstavba nového domu môže, paradoxne, trvať kratšie ako rekonštrukcia starého. Treba k nej však prirátať aj prípravnú fázu a čakanie na stavebné povolenie. Ak je starší dom v relatívne dobrom technickom stave, môže sa jeho renovácia vykonať vcelku rýchlo, navyše je tu možnosť v dome bývať a rekonštruovať súčasne. Tieto možnosti treba vopred dobre zvážiť.
7. Rozmery a dispozícia domu
V tomto aspekte má výhodu jednoznačne novostavba. Majiteľ si môže vybrať projekt na mieru a ovplyvniť finálny vzhľad stavby. Pri rekonštrukcii musíte vychádzať z pôvodnej dispozície a prispôsobiť sa jej. Pri niektorých typoch rekonštrukcií a obnovovacích prác nie je potrebné stavebné povolenie, stačí ich len ohlásiť príslušnému stavebnému úradu.
8. Životnosť domu
Pri starších domoch – aj napriek rekonštrukcii – má mnoho ich súčastí a materiálov vek už niekoľko desaťročí, takže treba rátať s tým, že časom ich bude treba opravovať či vymeniť. Naopak, novostavba je pri kolaudácii na začiatku svojej životnosti a je predpoklad, že by mala vydržať omnoho dlhšie.
Nákladové položky pri rekonštrukcii domu
Cena stavebných prác tvorí iba jednu časť nákladov. Aby ste mali financie pod kontrolou, treba k rekonštrukcii pristúpiť zodpovedne, inak nebudete mať prehľad o finančných tokoch a niektoré položky zbytočne preplatíte, alebo sa ukážu ako nesprávna investícia. V stavebníctve platí zlaté pravidlo: lacno = rizikovo a zadarmo = najdrahšie. Čo ďalšie by ste mali teda zaplatiť?
- Odborná prehliadka a posúdenie technického stavu špecialistom (ešte pred kúpou)
- Vypracovanie projektovej dokumentácie
- Náklady na administratívnu a inžiniersku činnosť
- Dozor nad výkonom prác
- Zákonom požadované revízie a skúšky
K tomu je dobrou radou železná rezerva 10-20 % z výšky rozpočtu. Nikdy nechoďte s peniazmi na hranu.
Naše rady a tipy
Mám hrubé múry, zateplenie nepotrebujem
Niektorí majitelia starších domov podliehajú tomuto omylu. Avšak fyzikálne výpočty nepustia. Energetická náročnosť domu bude z roka na rok predstavovať vyššie náklady. Navyše nároky pôvodného majiteľa (napríklad skromného dôchodcu) boli zaiste diametrálne odlišné, ako sú potreby rodiny s troma malými deťmi. V dome bude iný teplotný, ale aj vlhkostný režim. Pri zateplení fasády by mal byť prvou voľbou izolant s čo najnižším faktorom difúzneho odporu, teda čo najpriedušnejší. Toto ideálne spĺňa minerálna vlna.
Inzertný fenomén
Veľký pozor si treba dať na dva typy inzerátov. Tým prvým je predaj domu po „kvalitnej rekonštrukcii“. „Toto takmer nikdy nie je pravda,“ upozorňuje Jozef Ilčík a dopĺňa, že skutočnosť býva presne opačná. Rekonštrukcia prebehla iba čiastočne, použili sa lacné a netrvácne materiály, viacero porúch sa zamaskovalo. Je to ukážkový príklad kúpy mačky vo vreci. Druhou situáciou je uisťovanie predávajúcich, že náklady na rekonštrukciu budú minimálne. „V praxi sa stretávame s číslami, kedy predávajúci s maklérom zavádzajúco odhadujú náklady na 30-40 tisíc eur, pričom my vieme, že v skutočnosti to menej ako sto tisíc nebude. Toto isté pritom tušia aj predávajúci, a práve preto sa dom predáva, lebo rodina nie je schopná takúto položku zvládnuť.“
Bratislava II - Vrakuňa 
• 
