19. 03. 2026Aktualizované 20. 03. 2026

Realitný trh

Od „pár minút“ mesačne až po ročný súdny spor. Koľko času skutočne stojí prenájom bytu?

Prenájom bytu zďaleka nie je len o bezstarostnom a pravidelnom inkasovaní peňazí. Vyžaduje si vaše aktívne zapojenie a energiu. Pozrite sa, koľko času by ste si mali pripraviť v jednotlivých fázach prenájmu.

10 min. čítania

Katarína Runnová

redaktorka Nehnuteľnosti.sk

Koľko času naozaj stojí prenajímanie?
Envato Elements / Nehnuteľnosti.sk

V článku sa dozviete:

• prečo sa sen o pasívnom príjme môže zmeniť na „hasičskú pohotovosť“,

• čo je recept troch filtrov a ako vám pomôže vybrať dobrého nájomcu,

• prečo je digitálna lustrácia nájomníka najlepšou investíciou,

• koľko minút mesačne vám zaberie bezproblémový nájomník a koľko neplatič,

• prečo sú bezplatné vzory zmlúv z internetu nebezpečné,

• kedy sa vám oplatí zaplatiť si profesionálnu správu nehnuteľnosti.

Predstavte si, že ste po svojich rodičoch zdedili dva väčšie byty v hlavnom meste. Keďže už jeden vlastníte, nič vám nebráni v tom, aby ste tieto nehnuteľnosti začali prenajímať. Pasívny príjem sa predsa vždy hodí.

Len pár týždňov po tom, čo sa do jedného z bytov nasťahoval nový nájomník, vám večer zazvoní telefón. Mladý muž od vás žiada, aby ste mu prišli osobne vymeniť žiarovku, pretože on „to robiť nebude”. Napriek tomu, že za sebou máte ťažký deň, sadáte do auta a cestujete cez celú Bratislavu, aby ste nájomníkovi vyhoveli.

O pár mesiacov neskôr vám druhý nájomník prestane platiť, odmieta sa vysťahovať a vy mu v zúfalstve odpájate elektrinu, zatiaľ čo on v byte zostáva ďalších 18 mesiacov. Napokon celú vec musíte pohnať až pred súd, no k peniazom, ktoré vám dlhuje, sa už nikdy nedostanete. Do bytu po rodičoch ste si totiž nasťahovali podvodníka bez peňazí.

Tento scenár nie je iba vymysleným príkladom z učebnice pre právnikov, ale reálna skúsenosť Petry z Bratislavy, ktorá nehnuteľnosti prenajíma už viac ako 26 rokov. Jej príbeh je jasným dôkazom toho, že sen o finančnej slobode nie je vždy prechádzka ružovou záhradou. Často ide o dynamickú prácu s ľuďmi, ktorá vás môže vyjsť poriadne draho. A nielen finančne.

Zisťovali sme, koľko času si musíte vyčleniť v kalendári, ak sa rozhodnete prenajímať nehnuteľnosť a kde sa skrývajú najväčšie pasce.

Viete, aké nehnuteľnosti sa predávajú vo vašom okolí?

Pozrite si aktuálnu ponuku bytov, domov či pozemkov z celého Slovenska na Nehnuteľnosti.sk

Fáza 1: Hľadanie nového nájomníka (Odhadovaná investícia: niekoľko dní)

Ak je byt správne inzerovaný a má dobre nastavenú trhovú cenu nájomného, podľa Romana Kružliaka z realitnej kancelárie WFG reality je nájomcu možné vybrať v priebehu niekoľkých dní až týždňov, často bez toho, aby bol byt čo i len deň prázdny. Realitné kancelárie totiž obhliadky často realizujú už počas predchádzajúceho nájomného vzťahu.

„V praxi vieme malometrážne byty prenajať do pár dní, v ideálnych pozitívnych prípadoch aj v priebehu niekoľkých hodín. Pri viacizbových bytoch rátame s horizontom niekoľko týždňov,” približuje maklér.

Podľa jeho slov je v tejto fáze rozhodujúca správna prezentácia nehnuteľnosti. „Majitelia často podceňujú prvý dojem, teda čistotu, svetlo a celkový pocit z priestoru. Detaily ako dobrý vzduch, atmosféra, poriadok, dobré osvetlenie bytu a minimum osobných vecí dokážu záujemcu presvedčiť o tom, že byt je vhodným riešením,” ozrejmuje Kružliak.

Byt by mal podľa odborníka pôsobiť neutrálne, upratane a udržiavane. Dobrá prezentácia nehnuteľnosti zahŕňa aj kvalitné fotografie, video alebo 3D prehliadku nehnuteľnosti, a v neposlednom rade jasnú komunikáciu podmienok. ^{Zdroj: Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk}

Advokát a tajomník Realitnej únie SR Mojmír Plavec radí pri výbere nového nájomníka použiť „zlatý recept” troch filtrov, ktorého cieľom nie je ukázať byt čo najväčšiemu počtu ľudí, ale len tým, ktorí ho reálne chcú a môžu si ho dovoliť. „Obhliadka má byť už len finálnym potvrdením, že sa im priestor páči aj naživo,” konštatuje Plavec.

Recept, ktorý vám pomôže ušetriť čas, pozostáva z troch krokov:

1. Detailná a úprimná inzercia: Už v tomto kroku môžete odfiltrovať množstvo nevhodných záujemcov. V texte nezavádzajte a uveďte všetky dôležité informácie – od presnej výšky nájmu či energií cez výšku kaucie až po konkrétne požiadavky na nájomníkov. Ak si v byte neželáte domáce zvieratá alebo fajčiarov, informujte o tom vopred.

2. Telefonická „spoveď” pred obhliadkou: Tento krok je kľúčový, no často podceňovaný. Ešte pred dohodnutím termínu osobnej obhliadky kontaktujte záujemcu telefonicky a položte mu kľúčové otázky. Pýtajte sa, kde pracuje, prečo sa sťahuje či koľko osôb bude v byte bývať.

3. Virtuálna alebo video obhliadka: Ak je vaším zámerom znížiť počet obhliadok, zvážte virtuálnu prehliadku bytu. Video dokáže dispozíciu či vyžarovanie bytu zachytiť lepšie než fotografie.

Pozor! Berte na zreteľ, že aj dobrý nájomca si hľadá dobrého prenajímateľa. „Celý postup je preto potrebné uplatňovať citlivo a ľudsky, aby ste nepôsobili ako policajný vyšetrovateľ. Nechcete predsa odradiť seriózneho a spoľahlivého záujemcu,” radí Plavec.

Fáza 2: „Lustrácia“ nového nájomníka (Odhadovaná investícia: 5 hodín)

Keď už máte užší výber potenciálnych nájomníkov, prichádza na rad ich dôkladné preverenie. Práve tento proces je podľa odborníkov absolútnym základom bezproblémového prenájmu. „Je to najúčinnejšia ochrana pred neplatičmi, zničeným bytom, susedskými spormi a podobne,” menuje advokát Plavec.

Mnoho majiteľov podľa neho robí chybu, keď sa spoliehajú iba na prvý dojem, a na to, že človek pôsobí na prvý pohľad slušne. „Profesionálni neplatiči vedia pôsobiť najslušnejšie zo všetkých,” varuje advokát Plavec, ktorý sa v praxi dlhé roky venuje práve riešeniu nájomných sporov.

Realitné kancelárie sú podľa neho v súčasnosti dobre „vytrénované”, a vedia, ako majú nájomcov preverovať. Potvrdzuje to aj realitný maklér Kružliak, ktorý vysvetľuje, ako tento proces prebieha v praxi.

„Ide o niekoľko minút cieleného rozhovoru s potenciálnym nájomníkom, počas ktorého zisťujeme, kde pracuje, aký má príjem, aká je jeho celková situácia,” približuje Kružliak. Samozrejme, uvedené informácie záujemca o byt zdieľa, len ak sám uzná za vhodné. ^{Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk}

Realitná kancelária si následne základné informácie overuje dostupnými nástrojmi – kontrolou prípadných exekúcií a verejne dostupných informácií, vrátane sociálnych sietí. „Ak máme o záujemcovi akékoľvek pochybnosti, verejne to s ním komunikujeme a snažíme sa spoznať, v akej situácii sa nachádza a prečo. Následne sa vieme správne rozhodnúť, či uvedeného záujemcu vieme a chceme prijať ako budúceho nájomcu,” opisuje Kružliak.

Keďže realitné kancelárie už majú v posudzovaní nájomníkov istú prax, je prirodzené, že k problémom dochádza skôr v prípadoch, keď si vlastník bytu nájomníka nájde sám, prostredníctvom inzerátu, napríklad na sociálnych sieťach.

„Veľké chyby robia najmä ‚prvoprenajímatelia‘. Často ide o mladých investorov, ktorí dajú inzerát na Facebook, stiahnu si nájomnú zmluvu z internetu, a uveria ‚modrým očiam‘ a peknému príbehu nájomcov. Koledujú si o tvrdú a drahú lekciu, ktorú, žiaľ, často aj dostanú,” približuje Plavec.

Advokát síce uznáva, že realitné kancelárie majú výrazne viac možností, ako potenciálneho nájomcu preveriť, avšak základnú kontrolu si podľa neho dokáže urobiť bežný prenajímateľ aj sám.

Takýto proces zahŕňa:

• Hĺbkový rozhovor: Pýtajte sa správne (a niekedy aj osobné) otázky: Prečo sa sťahujete? Kde pracujete a ako dlho? Kto presne bude v byte bývať?

• Overovanie príjmu: Vyžiadajte si potvrdenie o zamestnaní, v zahraničí sa bežne žiadajú aj výpisy z účtov. Samozrejme, je na nájomcovi, či vám ich dá, a je na vás, či mu byt prenajmete. Ako majiteľ však musíte mať istotu, že si nájom môže dovoliť. Pamätajte, že nájom s energiami by nemal presiahnuť približne 35 až 40 percent jeho čistého príjmu.

• Digitálna stopa: Čudovali by ste sa, čo všetko o sebe ľudia dobrovoľne zdieľajú. Kontrola sociálnych sietí – napríklad LinkedIn (práca), Facebook a Instagram (životný štýl) – môže o nájomcovi veľa prezradiť.

• Referencie: Zavolajte predchádzajúcemu prenajímateľovi a pýtajte sa, či bol s nájomníkom spokojný. Dajte si však pozor, aby vás úmyselne nezavádzal iba preto, že s nájomníkom sám nie je spokojný.

• Dlžnícke registre: Skontrolujte existenciu prípadných exekúcií či dlhov na zdravotnom a sociálnom poistení.

Mojmír Plavec prenajímateľom odporúča, aby do dôkladného preverenia potenciálneho nájomníka investovali aspoň päť hodín času. „Môže vám to ušetriť mesiace stresu a tisíce eur na ušlom nájomnom a škodách,” radí advokát.

Pozor! Nájomník, ktorého poznáte, nemusí byť výhra

Monika z okresu Rimavská Sobota prenajíma trojizbový byt po svojich rodičoch približne 12 rokov. Priznáva, že z hľadania vhodného nájomníka mala veľký rešpekt. Obávala sa, či jej cudzí človek nezničí byt, či bude slušný, ale aj či s ním budú spokojní susedia.

Z tohto dôvodu sa rozhodla, že si do bytu nasťahuje nájomníčku, ktorú pozná. Neskôr to však poriadne oľutovala. „Bola to staršia pani, ktorú som poznala, a priznám sa, že to pre mňa nebolo až také výhodné. V podstate mi dlhú dobu platila iba symbolický nájom, no aspoň som bola spokojná, že nehnuteľnosť nezničí. V konečnom dôsledku som na tom však dlho zarábala iba pár eur,” hovorí Monika.

Fáza 3: Bežná správa nehnuteľnosti (Investícia: 20 minút až 2 hodiny mesačne)

Keďže tento článok vám má odpovedať na otázku, akú časovú rezervu budete potrebovať, ak chcete prenajímať nehnuteľnosť, nemôžeme opomenúť, že neoddeliteľnou súčasťou prenajímania je samotná správa nehnuteľnosti.

Odborníkov sme sa preto pýtali, koľko minút či hodín mesačne si tento proces reálne vyžaduje. „Manažment nehnuteľnosti je buď ‚nuda‘ alebo ‚hasičská pohotovosť‘,” odpovedá na otázku advokát Mojmír Plavec. Podľa jeho skúseností je správa v 90 percentách prípadov pokojná, no zvyšných 10 percent dokáže majiteľa obrať o všetok voľný čas aj energiu.

Výsledný čas tak závisí najmä od toho, ktorý z dvoch nasledujúcich scenárov prežívate:

1. Bezproblémový nájomník

Ak máte bezproblémového nájomníka, ktorý vám platbu posiela každý mesiac načas a rešpektuje všetky pravidlá, na ktorých ste sa vopred dohodli, správa nehnuteľnosti je podľa oboch odborníkov otázkou pár desiatok minút, maximálne však dvoch hodín mesačne.

Spočíva najmä v rýchlej kontrole platby za nájom, preposlaní faktúr za médiá alebo služby, prípadne kontrolnej návšteve v byte či bežnej komunikácii s nájomcami, keď si chcete overiť, či je všetko v poriadku.

Tento časový odhad potvrdzuje aj prenajímateľka Monika, ktorá so svojou nájomníčkou komunikuje iba pár minút mesačne, keď má nejaký nedoplatok či preplatok, prípadne keď majiteľku bytu informuje, že jej poslala nájomné.

Okrem bežnej mesačnej rutiny treba počítať aj s nárazovými administratívnymi povinnosťami, ktoré prichádzajú s novým kalendárnym rokom či končiacou zmluvou. „Raz ročne riešite prípravu podkladov k daňovému priznaniu, vyúčtovanie energií alebo prípravu dodatku k nájomnej zmluve, napríklad v prípade predĺženia nájmu alebo zvýšenia nájomného či energií,” dopĺňa Plavec.^{Zdroj: Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk}

2. Problémový nájomník

Už z príkladu Petry, ktorý sme uviedli v úvode článku, je jasné, že ak byt prenajímate pochybnému človeku, čas potrebný na správu bytu alebo domu sa značne predĺži. Časová náročnosť vyťaženia pritom záleží od závažnosti problémov s nájomcom.

Podľa Plavca medzi najčastejšie nezrovnalosti patria:

• Meškajúca platba: Majiteľ musí nájomníka neraz „bombardovať” telefonátmi, SMS správami či upomienkami.

• Susedské sťažnosti: Vlastník nehnuteľnosti je zodpovedný napríklad za riešenie hlučných osláv nájomcov, musí komunikovať s nahnevanými susedmi či správcom bytovky.

• Vymáhanie a vysťahovanie: Ak nájomca prestane platiť úplne alebo sa odmieta vysťahovať, hrozia vám mesiace „ťahaníc”, navyše s neistým výsledkom.

Bonus: Správa v prípade komplikácií (Investícia: 3 – 10 hodín + stres)

Aj pri relatívne bežnej poruche musí podľa Kružliaka majiteľ rátať s tým, že ho riešenie bude stáť niekoľko hodín čistého času, zvyčajne v rozpätí 3 až 5 hodín. „Ide o telefonáty, dohadovanie termínov, sprístupnenie bytu a následnú kontrolu opravy,” menuje realitný maklér.

Časová náročnosť pritom podľa neho často nespočíva v samotnej oprave, ale v koordinácii všetkých zúčastnených strán. „Dôležité je byť flexibilný, keď situácia nastane,” dodáva.^{Zdroj: Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk}

Pokojný deň vám môže skomplikovať aj potreba náhlej výmeny nájomcu. Podľa Kružliaka tento proces stojí prenajímateľa rádovo 5 až 10 hodín čistého času, pričom v tomto odhade nie sú zahrnuté prípadná oprava či údržba bytu po pôvodnom nájomcovi.

Ako minimalizovať časovú stratu?

Ak nechcete, aby vám prenájom prerástol cez hlavu, kľúčom je prevencia a jasne nastavený systém. Stačí urobiť niekoľko strategických rozhodnutí hneď na začiatku a vyhnete sa hodinám zbytočnej administratívy či stresu.

Kvalitná zmluva ako „manuál”

Zabudnite na vzory nájomných zmlúv z internetu. Sú síce zadarmo, no často vás, paradoxne, vyjdú najdrahšie. „Keď nastane problém, takáto zmluva vás neochráni a jeho riešenie stojí omnoho viac než kvalitná zmluva,” hovorí Plavec.

Dobre pripravená nájomná zmluva podľa odborníka šetrí čas a predchádza sporom. Funguje v podstate ako manuál vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom, v ktorom sú riešenia jasne dané a pri ich porušení sa automaticky uplatnia pripravené právne nástroje.

Kvalitná zmluva tak jasne definuje, kto je zodpovedný za výmenu žiaroviek, kedy sa platí, a čo sa deje pri výpovedi. „Šetrí čas tým, že predchádza dohadovaniu. Keď nastane problém, pozriete sa do zmluvy, kde je riešenie jasne napísané,” vysvetľuje Plavec.

Realitný expert Kružliak v tejto súvislosti majiteľom odporúča nájomnú zmluvu vopred ústne odkomunikovať, aby nájomca vedel, do čoho vstupuje.

Profesionálna správa

Profesionálna správa prenájmu sa majiteľovi nehnuteľnosti oplatí, ak:

• hodnota jeho času (a duševného pokoja) prevyšuje náklady na správcu,

• vlastní viac nehnuteľností,

• nebýva v rovnakom meste,

• v práci zarobí viac, ako je hodinová sadzba za servis remeselníka,

• je nekonfliktný typ a nevie byť „tvrdý” pri vymáhaní platieb či riešení problémov.^{Zdroj: Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk}

Majiteľ má pritom viacero možností spolupráce s realitnou kanceláriou. Jeho výber závisí len od toho, koľko času a zodpovednosti chce naďalej niesť sám:

• Len nájdenie nájomcu: Realitná kancelária zabezpečí marketing, obhliadky, preverí nájomcu, pripraví zmluvu a odovzdá byt. Ostatné veci v priebehu ani pri ukončení nájmu už nerieši. Majiteľ zvyčajne platí sumu vo výške mesačného nájmu. Tento model je vhodný pre majiteľov, ktorí si chcú byt spravovať sami, ale potrebujú pomoc s nájdením nájomcu.

• Kompletná správa: Realitná kancelária robí všetko z bodu 1, no následne rieši aj celý priebeh nájmu: kontroluje platby, rieši opravy, komunikuje s nájomcom, rieši výpovede a vyúčtovania. Majiteľovi len posiela peniaze. Cena služby sa pohybuje od 10 do 15 percent z mesačného nájmu vrátane energií. Túto možnosť využívajú zaneprázdnení investori, prípadne ľudia žijúci v zahraničí.

• Nájom plus+: Kombinácia, kde si majiteľ spravuje byt sám, ale má poruke experta na riešenie problémov a kvalitnú zmluvnú ochranu. Dôraz sa kladie na silnú prevenciu nájomcu a kvalitný nájomný vzťah. Čo sa týka ceny, celý nájom zostáva prenajímateľovi. Neplatí ani províziu, iba doplnkové služby, ktoré si objedná.

Zhrnutie

Prenajímanie nehnuteľnosti môže byť skutočne cestou k finančnej slobode, avšak len vtedy, ak na začiatku nepodceníte prípravu. Nič preto nenechávajte na náhodu a klaďte dôraz na prevenciu – či už pri dôkladnom preverení nájomcu alebo príprave nepriestrelnej zmluvy, ktorá vás podrží v krízových situáciách.

Pamätajte na slová odborníka Mojmíra Plavca: päť hodín, ktoré dnes investujete do kontroly záujemcu o váš byt, vám v budúcnosti môže ušetriť stovky hodín stresu a tisíce eur v peňaženke.