30. 03. 2026Aktualizované 26. 03. 2026

Prenájom

Hľadáte podnájom? Pripravte sa na výsluch. Čo sa vás majiteľ a realitka môžu pýtať a čo je už „za hranou“?

Majiteľ bytu má právo vedieť, či dokážete platiť nájom, no nesmie riešiť vaše súkromie. Kde sa končí legitímna ochrana majetku a začína protizákonná diskriminácia? Odborníci vysvetľujú, na ktoré otázky (ne)musíte odpovedať a kedy vás realitka preveruje aj bez vášho vedomia.

6 min. čítania

Katarína Runnová

redaktorka Nehnuteľnosti.sk

Cieľom preverovania potenciálneho nájomcu je zabezpečiť, aby nájomný vzťah fungoval bez problémov.
Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk

V článku sa dozviete:

• kde je hranica medzi relevantnými a neprimeranými otázkami,

• prečo sú otázky o príjme a zamestnaní úplne bežné,

• ktoré témy sú už za hranou a či ich môžete odmietnuť,

• ako si vás realitky preverujú ešte pred osobným stretnutím.

Hľadanie nového bývania je v posledných rokoch beh na dlhú trať a mnohým uchádzačom pripomína skôr pracovný pohovor či dokonca výsluch na policajnej stanici.

Prenajímatelia si totiž čoraz dôkladnejšie preverujú, koho si pustia do bytu. Kde sa však končí legitímna opatrnosť a začína diskriminácia?

Podľa odborníkov na realitný trh je hranica pomerne jasná: majiteľ má právo preverovať vašu ekonomickú situáciu, keďže tým chráni svoj majetok. Akonáhle sa však začne pýtať na vašu povahu, názory či súkromie, porušuje tým pravidlá, a v mnohých prípadoch i zákon.

„Ak vás odmietnu pre nízky príjem, je to riziko, ktoré treba znášať. Ak vás odmietnu preto, že ste slobodná matka, je to protizákonná diskriminácia,“ zhrnul tajomník Realitnej únie SR Mojmír Plavec.

Prečítajte si tiež: Keď nájom nie je pre každého: Ak máte dieťa či psa, bývanie zoženiete ťažšie. Aké máte možnosti?

Zákonný zoznam neexistuje, platia však pravidlá

Na rozdiel od pracovného práva, kde Zákonník práce jasne definuje zakázané otázky pri pohovore, v oblasti nájmu nehnuteľností podobný zoznam neexistuje. Oficiálne limity v tejto oblasti určujú najmä zákon o ochrane osobných údajov a antidiskriminačný zákon.

Aké otázky sú teda v poriadku a ktoré prekračujú pomyselnú hranicu?

Konateľ realitnej kancelárie Directreal Marian Paták vysvetľuje, že okruh otázok zo strany majiteľa by sa mal obmedziť výhradne na otázky súvisiace s bývaním. Majiteľ má zároveň právo chrániť svoj majetok a výnos z neho, čo znamená, že otázky o výške príjmu, type zamestnania či počte osôb, ktoré budú v nehnuteľnosti bývať, sú legitímne.

Majiteľa a realitku môže oprávnene zaujímať:

• identifikácia nájomcu (meno, adresa),

• príjem a zamestnanie (overenie bonity, teda schopnosti splácať nájom),

• počet osôb, ktoré budú v byte bývať,

• dĺžka nájmu,

• prítomnosť domácich zvierat,

• referencie od predchádzajúcich majiteľov.

Podľa Patáka tieto otázky rieši každý majiteľ bytu a bez odpovedí na ne nedokáže urobiť zodpovedné rozhodnutie. Realitný maklér zároveň prízvukuje, že cieľom preverovania nie je záujemcu „nachytať“ alebo vyradiť zo zoznamu uchádzačov o bývanie, ale zabezpečiť, aby nájomný vzťah fungoval dlhodobo a bez problémov. „Keď sa niečo podcení na začiatku, takmer vždy sa to vráti neskôr a zvyčajne to bolí obe strany,“ varuje odborník.

Prečo by mal majiteľ vedieť, koľko zarábate?

Hoci sa táto informácia zdá mnohým záujemcom príliš osobná a nevidia dôvod, prečo by ju mali „vešať na nos“ neznámemu človeku, otázka o príjme je v oblasti prenájmu nehnuteľností úplne bežná. Prenajímateľ má totiž zákonnú povinnosť predchádzať vzniku škody, a to aj vo vzťahu k vlastnému majetku.

^{Zdroj: Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk}

Práve vďaka odpovedi na otázku o príjme dokáže posúdiť riziko neplatenia nájmu. „Majiteľ potrebuje vedieť, či nájomné netvorí príliš vysoký pomer z príjmu záujemcu, pretože v takomto prípade by riziko prudko stúplo,“ približuje Plavec.

Marian Paták však zdôrazňuje, že maklérov nezaujíma presné číslo na výplatnej páske, ale finančná stabilita. Pri preukazovaní preto stačí, keď záujemca predloží potvrdenie o príjme, daňové priznanie (u živnostníkov) alebo výpis z účtu za posledné tri mesiace. Pri nových zamestnancoch je to pracovná zmluva alebo zmluva o budúcej zmluve. „Kľúčová je stabilita, dostatočný a pravidelný príjem,“ zhrnul Plavec.

Tip pre záujemcov: Ak máte nízky oficiálny príjem, ale disponujete úsporami, komunikujte to otvorene. Ponuka platby nájomného na 3 – 6 mesiacov vopred alebo vyšší depozit môže podľa odborníkov „prebiť“ aj kandidátov s vyšším mesačným platom.

Odporúčame: Odpadky na chodbe nie sú v poriadku, kočikáreň je pre všetkých. Čo potrebujete vedieť o spoločných priestoroch v bytovke?

Nemusíte odpovedať, no rátajte s následkami

Naopak, vlastník nehnuteľnosti sa nesmie pýtať na údaje, ktoré nesúvisia s uzavretím nájomného vzťahu alebo zasahujú do intimity potenciálneho nájomcu.

Neprimerané otázky sa týkajú:

• vierovyznania,

• politických názorov,

• sexuálnej orientácie,

• zdravotného stavu,

• etnicity alebo rasy,

• registra trestov.

Podľa Mojmíra Plavca majiteľ položením týchto otázok dokonca porušuje antidiskriminačný zákon. „Jedinou výnimkou je rodinný stav, aj to len v kontexte právnej úpravy zmluvy. V prípade, že do nájmu vstupujú manželia spoločne, totiž nastupuje iný právny režim,“ ozrejmuje.

Paták ho dopĺňa s tým, že ak sa záujemca o prenájom s takouto otázkou stretne, má právo odmietnuť odpovedať na ňu. Jedným dychom však dodáva, že otvorenosť môže nájomcovi často pomôcť uspieť vo výberovom procese. „Dôvera je pri nájme úplne kľúčová. Ak záujemca nechce odpovedať, je to pre nás signál, že asi niečo zatajuje,“ vysvetľuje realitný maklér.

^{Zdroj: Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk}

Plavec zas upozorňuje, že vaše právo na súkromie so sebou, žiaľ, môže niesť aj praktické následky. Pri výbere nájomcu totiž platí zmluvná voľnosť, čo v praxi znamená, že majiteľ nie je povinný s vami zmluvu uzavrieť a nemusí vám dokonca ani uviesť dôvod.

„Ak odmietnete odpovedať na otázku o zamestnaní, majiteľ vás vyradí pre nepreukázanú bonitu, čo je legálne,“ upozorňuje Mojmír Plavec. Ak vás však odmietne preto, že ste „slobodná matka“, ide o protizákonnú diskrimináciu. Dokazovanie je však v praxi nesmierne náročné.

Prezerajú si aj vaše sociálne siete a registre

Podpis nájomnej zmluvy je pre majiteľa veľkým záväzkom, a preto sa nespolieha len na vaše čestné slovo. Do procesu preverovania čoraz častejšie vstupuje overovanie informácií z verejne dostupných zdrojov, sociálnych sietí a štátnych registrov.

Realitné kancelárie dnes využívajú komplexné metódy preverovania, ktoré zahŕňajú:

• Verejné a neverejné registre: Realitky preverujú záznamy v centrálnom registri exekúcií, registri úpadcov či zoznamy daňových dlžníkov a dlžníkov na poistnom.

• Sociálne siete: Facebook, Instagram či LinkedIn sú verejný priestor. „Pracujeme výlučne s tým, čo je verejne dostupné. Vieme si tak potvrdiť, či veci, ktoré nám záujemca hovorí, sedia – napríklad počet osôb v domácnosti či spôsob života,“ hovorí Paták. Majiteľ ani realitná kancelária by však nemali tieto informácie použiť na diskrimináciu, čo znamená, že napríklad fotka s partnerom rovnakého pohlavia nesmie byť dôvodom na vyradenie záujemcu.

Tip: Takéto praktiky používajú podvodníci pri prenájmoch na sociálnych sieťach. Dajte si pozor

^{Zdroj: Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk}

• Zdieľanie skúseností medzi kolegami: Kolegovia v realitných kanceláriách medzi sebou komunikujú a vedia si povedať, čo už v praxi riešili. „Nie je to o klebetách, ale o skúsenostiach, ktoré chránia majiteľov aj ďalších nájomcov,“ približuje Paták.

• Referencie z predchádzajúcich nájmov: Ak máte kontakt na predošlého prenajímateľa, ktorý potvrdí, že ste platili včas, máte obrovskú konkurenčnú výhodu. Ak sa referenciám bránite, pre majiteľa je to varovný signál.

Pozor! Majiteľ nehnuteľnosti ani realitná kancelária si nemôžu žiadať výpis z registra trestov. Ak by v ňom aj mal záujemca záznam, nemôže to byť dôvod na neuzavretie nájomnej zmluvy, pretože by išlo o porušenie antidiskriminačného zákona.

Čo sa stane s vašimi údajmi, ak neuspejete?

Ak byt nakoniec nezískate, vaše citlivé údaje (ako výpisy z účtov či kópie zmlúv) by u makléra nemali ostať navždy. V zmysle GDPR musia byť po čase vymazané alebo anonymizované, pokiaľ ste nedali súhlas na ich ďalšie spracovanie.

Zhrnutie

Preverovanie schopnosti splácať nájom je dnes štandardnou súčasťou realitného trhu a záujemcovia by sa naň mali pripraviť. Kľúčom k úspechu je transparentnosť v otázkach financií, pretože majiteľ nehnuteľnosti má legitímne právo chrániť svoj majetok.

Akonáhle však otázky skĺznu k vašej identite, viere či orientácii, prekračujú zákonný rámec. Pamätajte, že hoci máte právo na súkromie, v prostredí zmluvnej voľnosti je vaším najsilnejším nástrojom otvorená komunikácia a budovanie vzájomnej dôvery hneď od prvého stretnutia.