Revolúcia na trhu: Nový Občiansky zákonník prepíše pravidlá pre nájmy, kúpu aj dedenie nehnuteľností

Nový Občiansky zákonník zásadne mení vzťahy medzi majiteľmi a nájomcami, prináša nepriestrelnú ochranu pri kúpe nehnuteľnosti, nahrádza BSM modernejším inštitútom a zavádza slobodu pri nakladaní s dedičstvom. Pozrite si prehľad kľúčových zmien, na ktoré sa musíte pripraviť.

6 min. čítania

Katarína Runnová

redaktorka Nehnuteľnosti.sk

Realitný trh čaká budúci rok zemetrasenie. Nový Občiansky zákonník mení pravidlá pri prenájmoch, kúpe aj dedení.
Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk

V článku sa dozviete:

aké nové páky získajú majitelia na neplatičov a čo po novom ochráni nájomcov,
prečo už kupujúci neprídu o nehnuteľnosť pre chyby v minulých prevodoch,
ako nahradenie BSM novým inštitútom SIM ochráni rodinný majetok pred cudzími dlhmi,
aké možnosti prináša dedičská zmluva, odkaz bez dlhov či vylúčenie dediča,
prečo dospelé deti dostanú z dedičstva menej a ako predísť nekonečným súdnym sporom.

Nájomcovia, majitelia, kupujúci aj dediči. Všetky tieto skupiny sa musia pripraviť na to, že nový Občiansky zákonník, ktorý nadobudne účinnosť 1. júla 2027, úplne prepíše pravidlá hry na slovenskom realitnom trhu.

Či už prenajímate garsónku, kupujete vysnívaný rodinný dom alebo riešite dedičstvo po zosnulom, staré zvyklosti, na ktoré sme boli zvyknutí posledných šesť dekád, prestávajú platiť.

Prinášame vám kompletný prehľad zmien, ktoré vás čakajú od budúceho roka.

Prenájom: Bič na problémových, odmena pre spoľahlivých

Doterajšia nočná mora každého prenajímateľa? Nájomca, ktorý neplatí, z bytu sa odmieta odsťahovať a zákon mu prakticky kryje chrbát. Od budúceho roka sa karty obrátia. Do platnosti totiž vstupujú nasledujúce pravidlá:

15-dňová lehota pre neplatičov: Nový Občiansky zákonník skracuje lehotu pri odstúpení od zmluvy pre neplatenie nájmu. Ak nájomca neplatí, majiteľovi stačí poslať mu písomné upozornenie na vzniknutý dlh. Ak nájomca napriek tomu nezaplatí, majiteľ môže od zmluvy s okamžitou účinnosťou odstúpiť. Neplatič musí následne byt do 15 dní opustiť.
Inflačná poistka: Drahšie energie, voda, správcovské poplatky či odvoz odpadu. Majitelia neraz platia za dopady inflácie z vlastného vrecka, len aby nemuseli svojim nájomcom zdvihnúť nájomné. Od budúceho roka si bude môcť prenajímateľ vopred dohodnúť takzvanú inflačnú doložku. Vďaka nej bude môcť zvýšiť nájomné podľa aktuálneho vývoja inflácie. Najskôr je však povinný nájomcovi doručiť oznámenie o zvýšení platieb. Nájomca má povinnosť platiť vyššiu čiastku od nasledujúceho mesiaca po oznámení.
Trest za trucovanie: Skončila sa vám zmluva, no z bytu odmietate odísť? Pripravte sa na mastný účet. Za každý mesiac neoprávneného zotrvania má totiž majiteľ nárok na náhradu vo výške dvojnásobku dohodnutého nájmu.

Nájomník — Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk

Nový zákonník však nestojí striktne na strane majiteľov. Prináša aj niekoľko noviniek, ktoré ocenia najmä nájomníci:

Stopka pre premrštené depozity: Nájomcovia sa dlhodobo sťažujú na výšku kaucií za bývanie. Po novom sa však prenajímateľ bude musieť držať jasného stropu: maximálne 3 mesačné nájmy vrátane energií a služieb. Pýtať si viac bude nezákonné.
Kratšia výpoveď bez vysvetľovania: Pri zmluve na neurčito klesá výpovedná lehota na rovné 2 mesiace – a to aj bez uvedenia dôvodov. Dlhodobé nájmy sa zas po novom definitívne uzavrú po 50 rokoch.
Vernostný bonus pre poctivých: Nájomca, ktorý platí načas a neničí zariadenie, získa prednostné právo na predĺženie zmluvy. Musí to však byť vopred dohodnuté v nájomnej zmluve.

Pozor! Nájomné zmluvy, ktoré vznikli pred účinnosťou nového Občianskeho zákonníka, podliehajú súčasným, doterajším pravidlám.

Prečítajte si aj: Prenajímate byt alebo žijete v podnájme? Pripravte sa na obrovské zmeny od roku 2027

Kúpa: Vyššia ochrana kupujúcich

Predstavte si, že si kúpite byt, riadne zaň zaplatíte, prepíšete na katastri a o tri roky vám na dvere zaklope cudzí človek s rozsudkom, že predchádzajúci majiteľ spravil pred 15 rokmi chybu v dedičskom konaní – a vy prichádzate o strechu nad hlavou. Doteraz to bola krutá slovenská realita.

Nový zákonník však pre takéto prípady konečne zavádza absolútnu ochranu a obmedzuje riziko, že o nehnuteľnosť prídete pre neplatnosť dávneho právneho úkonu predchádzajúcich vlastníkov. Ak ste nehnuteľnosť kúpili férovo a vychádzali z oficiálneho zápisu v katastri, o majetok vás už nikto nepripraví.

Nájomníci — Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk

Rodinný majetok: BSM ide do dôchodku, nastupuje SIM

Dobre známe bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) nahradí modernejší inštitút – spoločné imanie manželov (SIM). A s ním prichádza sloboda, na akú partneri doteraz zďaleka neboli zvyknutí:

Zmluvy šité na mieru: Koniec rigidným tabuľkám. Nová úprava presnejšie rozlišuje spoločný a výlučný majetok manželov, vďaka čomu sa budú môcť partneri slobodne dohodnúť na rozsahu majetku.
Dlh patrí tomu, kto ho vyrobil: Zobral si partner pôžičku potajomky a bez vášho vedomia? Podľa nových pravidiel zostáva tento dlh iba na jeho pleciach a nezasiahne spoločný rodinný majetok.

Dedenie: Koniec nekonečných sporov o majetok

Rodinné spory o domy či pozemky dokázali doteraz rozhádať generácie a blokovať majetky na celé roky. Nové pravidlá dávajú majiteľom konečne plnú kontrolu nad tým, čo sa stane po ich smrti.

Dedičská zmluva ako tromf: Nový Občiansky zákonník prichádza s úplne novou dedičskou zmluvou. Má väčšiu silu než klasický závet a nemožno ju len tak zrušiť. Môžete v nej napríklad dohodnúť prevod domu na toho, kto sa o vás na staré kolená postará.
Oficiálna zaopatrovacia zmluva: Zabudnite na neisté a neformálne sľuby typu „postaraj sa o babku a dom bude tvoj“. Zákon prináša zaopatrovaciu zmluvu, ktorá stanovuje oficiálny rámec: opatera a pomoc počas života výmenou za majetkovú kompenzáciu. Jedna strana sa teda zmluvne zaviaže zabezpečiť opateru, pomoc s domácnosťou, sprievod k lekárom, bývanie či finančnú podporu, za čo jej druhá strana poskytne majetkovú protihodnotu.
Menej pre dospelé deti: Zákon zavádza menšie nároky neopomenuteľných dedičov. Plnoletý potomok už nebude mať automatický nárok na polovicu svojho zákonného podielu, ale iba na jednu štvrtinu. Maloletý potomok bude mať silnejší nárok na tri štvrtiny zákonného podielu.

seniori — Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk

Negatívny závet: Nechcete, aby po vás dedil súrodenec alebo rodič? Novinka vám dovolí zákonného dediča jednoducho vylúčiť, a to bez akéhokoľvek zdôvodňovania.
Zrieknutie sa dedičstva vopred: Ak sa nechcete naťahovať o majetok, môžete sa svojho budúceho dedičského nároku zmluvne vzdať ešte za života poručiteľa.
Majetok bez dlhov: Chcete niekomu zanechať chalupu alebo auto, ale nechcete ho zaťažiť svojimi prípadnými dlhmi? Nový inštitút odkazu umožňuje zanechať konkrétnu vec alebo sumu peňazí určenej osobe či organizácii bez toho, aby sa z nej stal dedič. Obdarovaný tak získa len konkrétnu vec a za dlhy neručí.
Rozseknutie sporu žrebom: Ak sa dediči nedokážu dohodnúť, súd už nebude nasilu vytvárať nefunkčné spoluvlastníctvo. Majetok reálne rozdelí, dorovná v peniazoch a v patovej situácii môže o tom, komu vec pripadne, rozhodnúť pokojne aj žreb.
Správca dedičstva: Aby nehnuteľnosť počas zdĺhavého dedičského konania nechátrala a nezostávali po nej nezaplatené účty, majiteľ môže ešte počas života určiť správcov dedičstva, ktorí sa o majetok postarajú až do právoplatného verdiktu.
Záruka, že vaša posledná vôľa bude naplnená: Závet už nebude len papier, ktorý budú môcť dediči bez problémov obísť. Poručiteľ si môže sám vybrať dôveryhodnú osobu, ktorá bude vykonávateľom jeho poslednej vôle. Tento človek dostane oficiálnu právomoc dohliadať na to, aby sa všetky priania, odkazy či príkazy poručiteľa naplnili presne tak, ako si želal.
Prikázať môžete aj povinnosť: Po novom môžete dedičovi zaviazať ruky konkrétnou povinnosťou – napríklad doopatrovať rodinného psa, udržiavať záhradu alebo nechať v dome dožiť ďalšieho príbuzného. Nepôjde pritom len o zbožné prianie na papieri, na splnenie príkazu môže totiž dohliadať vykonávateľ poslednej vôle či ostatní dediči. Má to však háčik: ak dedič príkaz poruší, o dedičstvo automaticky neprichádza, takže jeho silu ukáže až prax.

Zhrnutie

Nový Občiansky zákonník prináša najrozsiahlejšiu modernizáciu pravidiel pri nehnuteľnostiach za posledné desaťročia. Zmeny sa od 1. júla 2027 dotknú všetkých kľúčových oblastí.

Férovejšie prenájmy: Prenajímatelia získajú účinnejšie páky proti neplatičom ako sú 15-dňová lehota na vysťahovanie, sankcie za neoprávnené užívanie či možnosť inflačnej doložky. Nájomcovia zas ocenia zastropovanie kaucie na maximálne 3 mesačné nájmy a flexibilnejšiu 2-mesačnú výpovednú lehotu.
Bezpečnejšia kúpa: Zavádza sa silná ochrana dobromyseľného kupujúceho – ak kúpite nehnuteľnosť na základe oficiálneho zápisu v katastri, minulé právne chyby predchádzajúcich majiteľov vás už o dom či byt nepripravia.
Moderné majetkové vzťahy: Doterajšie bezpodielové spoluvlastníctvo manželov nahrádza spoločné imanie manželov, ktoré umožňuje voľnejšie nastavenie pravidiel a chráni rodinný majetok pred tajnými dlhmi jedného z partnerov.
Väčšia sloboda pri dedení: Poručitelia získajú plnú kontrolu nad svojím majetkom vďaka dedičským a zaopatrovacím zmluvám, inštitútu odkazu bez prevzatia dlhov či možnosti vylúčiť dediča bez udania dôvodu. Zároveň klesajú povinné podiely pre dospelé deti a súdy získavajú nástroje na rýchle rozseknutie dedičských sporov.