Tajomstvá nehnuteľností #18: Realitná geriatria – kupovať domy nad 65 rokov? 1. časť

Krásny pozemok, slušní susedia, vyhovujúca infraštruktúra a k tomu 70-ročný dom. Je to dobrá ponuka alebo riziko?

Pri našich inšpekciách rodinných domov sa často stretávame s nehnuteľnosťami, ktorých vek je vyšší. 60, 80, 110 a niekedy aj vyše 200 rokov. V troch letných častiach Tajomstiev nehnuteľností zmienime situácie, ktoré v konečnom účtovaní rozhodujú o správnosti alebo nesprávnosti kúpy starého domu.

1. Zrekonštruovaný starý dom

Povedzme, že si chcete v nejakej konkrétnej lokalite kúpiť rodinný dom a v realitnej inzercii natrafíte na ponuku úplne zrekonštruovaného staršieho rodinného domu. Môže vás zaujať fotografiami, dobrou cenou, atmosférou a predávajúci vyzdvihuje kvalitnú rekonštrukciu, ktorá prebehla iba nedávno. Kúpiť alebo nekúpiť?

Naša odpoveď: bez podrobnej kontroly technického stavu nikdy nekupovať! Kontrolu má spraviť profesionál, čo nikdy nie je otec murár, švagor elektrikár ani kamarát developer. Takmer nikdy to nedokáže ani súdny znalec, ktorý dom finančne ohodnocuje kvôli banke.

Adekvátnu kontrolu technického stavu poskytuje na Slovensku malý okruh firiem. Háčik je v tom, že sa vyžaduje interdisciplinárne know-how od statiky po ekonomiku. Podpísať sa pod takúto kontrolu je navyše zodpovednosť, ktorej sa mnohí ľudia vyhýbajú. My sme takýchto domov skontrolovali stovky. Môžeme uviesť, že kvalita rekonštrukcií kolíše. Niekedy sú prevedené na slušnej úrovni a inokedy sa použil prístup rýchlo, lacno (a zle).

Na obrázku vidíme technickú miestnosť. V inzeráte sa píše o spoľahlivej rekonštrukcii, ktorú si majiteľ robil sám pre seba. Okrem smutného pohľadu na elektrickú predlžovačku prichytenú o plynovodné potrubie neuniknú skúsenému oku ani rizikové polypropylénové rúrky. Toto veru nie je dobrý príklad spoľahlivej rekonštrukcie.

^{Zdroj: Kvalitné bývanie}

V inom dome sa javí interiér štandardne. Na podlahe sú nové parkety, okná sú tiež vymenené. Radiátory sú síce old-school, ale vykurovací systém je plne funkčný. Až na jednu drobnosť.

^{Zdroj: Kvalitné bývanie}

Tou drobnosťou je komín. Dom sa vykuruje kotlom na tuhé palivo. Na povale sme otvorili komínové dvierka na dvojprieduchovom komíne a napravo sme našli nebezpečné sadze a mazľavý decht. Predávajúci tvrdí, že komín je vyvložkovaný (v skutočnosti nie je) a že bol čistený kominárom pred pol rokom. To je síce pravda, ale takýto interval za prvé nepostačuje (podrobnosti sú stanovené vyhláškou) a za druhé sa zdá, že kominár vôbec nevykonal svoju prácu dobre.

^{Zdroj: Kvalitné bývanie}

Riziko požiaru je tu enormné. Doklad od kominára s tvrdením, že zariadenie je bezpečné, vyznieva ako zlý žart. Majiteľ je dôchodca, kominárovi veril. Záujemcovi, ktorý zvažuje kúpu domu, vedome neklame. Zdá sa, že sám bol oklamaný.

V praxi platí zlatá pravda: čo niekto považuje a inzeruje ako precíznu rekonštrukciu, môže v skutočnosti obsahovať vážne skryté chyby.

Skontrolovali sme stovky starých domov, ktoré boli „kvalitne zrekonštruované“. Potenciálni kupujúci sa od nás dozvedeli aj to, čo

a) predávajúci plánoval zamlčať,

b) predávajúci ani sám o dome netušil.

V niektorých prípadoch sme boli z pohľadu predávajúcich tí „zlí“, kvôli ktorým sa kúpa neuskutočnila, prípadne došlo k razantným cenovým úpravám (aj vyše 80.000 eur). A naopak, v tých istých prípadoch sme boli pre kupujúcich tí „dobrí“, ktorí ich zachránili od realitnej pohromy.

2. Starý dom pred rekonštrukciou

Obdobná východisková situácia, akurát, že dom ešte rekonštruovaný nebol, prípadne bolo spravené iba niečo, napríklad sa vymenila strešná krytina. Viacerí kupujúci si povedia: je zbytočné volať pred kúpou kohokoľvek na posúdenie technického stavu, veď na kvalitu rekonštrukcie si sami dohliadneme. Toto môže byť pravda, ale čo ak sa poriadna rekonštrukcia nebude dať vykonať, lebo dom stojí na geologicky rizikovom pozemku?

Na nasledujúcom obrázku vidíme vyše 100-ročný dom. Má vymenenú strešnú krytinu.

^{Zdroj: Kvalitné bývanie}

Krov tohto domu je klasický hambálok. Pri výmene krytiny robotníci museli nadstaviť drevené dosky na krokvy, aby dosiahli rovinu a zdá sa, že do domu nezateká. Pod krytinu natiahli správne aj poistnú hydroizolačnú fóliu. 

^{Zdroj: Kvalitné bývanie}

Žiaľ, v spodnej časti obrázka vidíme pomúrnicu, ktorá je položená na obvodovom murive, ktoré nemá žiadne horizontálne stuženie (veniec). Navyše, dom trpí viacerými trhlinami, z ktorých niektoré sú naozaj vážne. 

^{Zdroj: Kvalitné bývanie}

Trhlina nad oknom má šírku takmer 5 mm, to nie je dobré. Pokračujeme kontrolou interiéru a aj tu nachádzame trhliny rôznej šírky, tvaru a etiológie. Po vykonaní sondy zisťujeme prítomnosť trhlín aj v murive, ktoré je kombináciou pálenej a nepálenej tehly. Tej nepálenej je viac.

^{Zdroj: Kvalitné bývanie}

Zdalo by sa, že trhliny sú dôsledkom chýbajúceho stropného venca. Lenže na Slovensku sú tisíce iných starých domov, ktoré stropný veniec nemajú. Spoľahlivo stoja a domy sú bez trhlín. V skutočnosti má tento dom iný problém – kúsok za ním sa nachádza strmý zráz k potoku. Tento zráz je geologicky nestabilný a pokiaľ nedôjde k jeho stabilizácii, akékoľvek ďalšie rekonštrukčné práce v interiéri nedávajú zmysel. Navyše nová strešná krytina síce plní svoj primárny účel, avšak je spravená prvoplánovo, t.j. bez možnosti zobytnenia povaly, bez vyriešenia statických otázok, bez vyriešenia teplotechnických parametrov atď. Ak by sa malo s rekonštrukčnými prácami pokračovať, bez značných financií to nepôjde. Bude sa vôbec dať spraviť stabilizácia svahu za domom? A koľko bude asi stáť? Je toto priestor na rokovanie o znížení ceny? Čo ešte okrem trhlín ponúka starý dom s novou strešnou krytinou? Nie sme už vo fáze klinickej smrti domu? Takýchto otázok je veľa a skúsený inžinier by mal na ne vedieť odpovedať. Na konci čaká potenciálnych kupujúcich tá najťažšia, shakespearovská otázka: Kúpiť alebo nekúpiť takýto dom? Ak kúpiť, potom za akú cenu?

Moderné technológie v starom dome

Na internete nás zo všetkých strán zaplavuje marketingová riava o fantastických a moderných systémoch. Hitom súčasnosti sú tepelné čerpadlá. Budú sa dať použiť pri starom dome? A čo klimatizácia ovládaná cez smartfónovú aplikáciu? Špeciálne alarmy a security riešenia? Toto všetko sú relevantné otázky potenciálnych kupcov. Najmä pri tepelných čerpadlách ich musíme sklamať, iba ojedinele sa dajú použiť pri starých domoch. To neznamená, že by sa v starom dome nedalo spraviť povedzme moderné štúdio pre gitarového nadšenca. Kľudne dalo. Ale vykurovať sa nebude tepelným čerpadlom.

Ďalšou témou býva zateplenie. Sú prípady, kedy nohu do dverí vložia pamiatkari. A keď aj nie, opäť sú tu ťažké otázky, napríklad ak má dom 70 cm hrubé obvodové múry z nepálenej tehly kombinované s kameňom, má zmysel sa zaoberať jeho zateplením? Ak áno, ako takýto dom zatepliť? Ďalšou témou môžu byť solárne panely, z ktorých sa bude pripravovať teplá voda pre vysnívaný bazén. Zvládne krov takéto priťaženie strechy?

Čo teda skontrolovať?

Pri kúpe akéhokoľvek rodinného domu, ktorého vek je vyšší (v zásade 50 rokov a viac) odporúčame hĺbkovú kontrolu bez ohľadu na to, čo sa píše v inzeráte alebo čo tvrdí predávajúci. Takáto kontrola trvá zvyčajne celý deň, vykonáva ju tím špecialistov, ktorí objektívne zhodnotia najmenej:

• statiku a stabilitu nosných konštrukcií
• izoláciu spodnej časti stavby (vlhnutie, riziko záplav, drenáže a pod.)
• celkové energetické parametre
• komíny a strechu (tesárske spoje, dimenzie prvkov krovu, biokorozívne činitele, tesnosť krytiny atď.)
• silnoprúdovú elektroinštaláciu
• opraviteľnosť/vymeniteľnosť poškodených prvkov
• stav okien, dverí, podhľadov, stien a podláh
• riziko požiaru a ochranu voči blesku
• klampiarske a zámočnícke prvky

To je absolútne minimum, ktoré sa zvyčaje rozšíri o ďalšie témy, najmä:

• kvalifikovaný odhad cenových nákladov na opravy (aj keď sa v inzeráte píše, že do domu sa môžete hneď nasťahovať, pravda je taká, že každý zrekonštruovaný dom si hneď po kúpe vyžaduje opravy; niekedy za stovky, inokedy za desaťtisíce eur)
• možnosti zmeny dispozície (ktoré steny možno zbúrať?)
• otázky spojené s akustikou – šírenie hluku cez drevené stropy, čo s tým?
• oblasť zdravotechniky (žumpa vs. malá ČOV vs. vidina napojenia na verejnú kanalizáciu)
• oblasť vykurovania a prípravy TÚV
• výdatnosť vodného zdroja a riziká súvisiace so studňami, napr. nebezpečenstvo methemoglobinémie

Kupovať starý rodinný dom môže byť dobrý nápad a tvrdíme, že v mnohých prípadoch je to oveľa vhodnejšia investícia ako nový bungalov od developera. Avšak bez poriadnej kontroly technického stavu je to mačka vo vreci.

Nabudúce uvedieme príklad, ako takéto kontroly pomáhajú realitným kanceláriám.   

Autor: Ing. Jozef Ilčík

Seriál Tajomstvá nehnuteľností vám prináša firma Kvalitné bývanie – kolektív stavebných inžinierov, ktorí na Slovensku vymysleli a zaviedli do realitnej praxe inšpekciu nehnuteľností. 

^{Vyhlásenie o zodpovednosti}

^{Každý článok vychádza zo skutočnej udalosti. Identifikačné údaje a mená boli z dôvodu ochrany pozmenené. Dej príbehu je zjednodušený a upravený tak, aby bol ľahko pochopiteľný pre bežného čitateľa. Za žiadnych okolností nemožno situáciu zovšeobecňovať alebo generalizovať. Rovnako neplatí, že všetky obdobné charakteristiky sa týkajú aj ostatných bytov v danom projekte, prípadne podobných nehnuteľností. Každý príbeh je individuálny a bol zverejnený ako poučenie sa z chýb iných, resp. situácií, ktoré nie vždy bežnému kupujúcemu prídu na myseľ.}

^{Ku každej nehnuteľnosti a jej časti je vždy potrebné pristupovať osobitne. Akékoľvek postupy v oblasti stavebných nedostatkov a sporov je potrebné najprv konzultovať s odborne spôsobilým stavebným inžinierom a následne s registrovaným advokátom.}

^{Autori článku nepreberajú na seba žiadnu zodpovednosť za konanie podľa odporúčaní, ktoré sú v texte uvádzané. Pri každej nehnuteľnosťi je potrebné oboznámiť sa so skutkovým stavom, a to najmenej fyzickou obhliadkou, skúmaním príslušnej projektovej dokumentácie a podobne.}

Zdroj: Kvalitné bývanie

Foto: Kvalitné bývanie