Tajomstvá nehnuteľností #21: Rodinný dom nie je kávovar

Pri kúpe kuchynského elektrospotrebiča dostanete celú kopu dokumentov. Návod na používanie, vyhlásenie o zhode, certifikát o možnosti predaja na území EÚ, bezpečnostné inštrukcie a tak ďalej. Možno ste zachytili, že v niektorých štátoch sveta dostanete aj písomné poučenie, čo by ste so spotrebičom naozaj nemali robiť. Napríklad sušiť v mikrovlnke mačku, alebo nalievať do kávovaru kolový nápoj. Niekedy zaberá dokumentácia v škatuli toľko miesta čo samotný spotrebič. Ale ako je to pri kúpe rodinného domu?

Skúsení developeri odovzdávajú s novým domom celý šanón s dokladmi. Okrem toho dostane kupujúci aj prenosný minidisk, na ktorom sú nahrané fotografie z procesu výstavby, najmä kadiaľ sú vedené elektrické káble, vodovodné potrubia, prípojky na inžinierske siete a podobne.

Lenže sú aj iní „developeri“. Pri odovzdaní domu dostane od nich kupujúci iba kolaudačné rozhodnutie a pôdorys. To nestačí. Podľa §103 aktuálne platného stavebného zákona je majiteľ povinný disponovať projektovou dokumentáciou skutočného stavebného vyhotovenia. Okrem toho platí zákonná povinnosť pravidelne vykonávať rôzne skúšky, revízie a odborné prehliadky. Asi už tušíte, že doklady o vykonaní týchto úkonov nie vždy existujú.

Nedobrá situácia nastáva aj pri predaji starších domov (pričom je jedno, či majú vek 8 alebo 70 rokov), kedy predávajúci tvrdí, že nedisponuje žiadnymi dokladmi. Okrem formálneho porušovania zákona môže toto spôsobiť oveľa vážnejšie starosti. Napríklad pri vzniku poistnej udalosti, výskyte havarijnej situácie, statických či izolačných patáliách. Vo všetkých týchto prípadoch znamená absencia dokladov pre kupujúceho riziko vysokých finančných nákladov v budúcom období. Nemáte doklad o hraniciach pozemku a spoliehate sa na nejaké ústne dohody spred 30 rokov? Prisťahuje sa nový sused a ten vám oznámi, že si berie dvojmetrový pás z vašej záhrady, pretože patrí jemu. A vy naraz zistíte, že je v práve. Alebo ešte horšie: na dome nemáte bleskozvod, po búrke vzniknú škody, ktoré vám poisťovňa nepreplatí (aj keď celé roky poctivo platíte poistné). A dalo by sa pokračovať.

Keďže týchto prípadov nie je v praxi málo, pripravili sme prehľad základnej dokumentácie, na ktorú treba myslieť pri kúpe rodinného domu. Jej absencia predstavuje riziko, ktoré často končí ako vážny stavebný alebo finančný problém. Kým sa nič nestane, ide všetko ako po masle. Keď sa ale niečo stane, býva už neskoro. Extrémy sa vyskytujú tiež – vietor zobral strechu, panelák vybuchol, v dome sa udusili deti. To nechce zažiť nikto.

^{* Ak má byť alarm, resp. zabezpečovací systém uznaný poisťovňami, vyžaduje sa jeho inštalácia osobou, ktorá vlastní licenciu na tzv. technickú službu od Krajského riaditeľstva Policajného zboru.}

Poznámka 1: Názvy jednotlivých dokladov sme zjednodušili. Napríklad revízia silnoprúdovej elektroinštalácie sa oficiálne nazýva Správa o odbornej prehliadke a odbornej skúške elektrického zariadenia vykonanej podľa Vyhlášky 508/2009 Z. z., STN 33 1500, STN 33 2000-4-41 a STN 33 2000-6.

Poznámka 2: Tabuľka je orientačná. Každý dom je iný a preto nemožno vylúčiť, že bude potrebné predložiť k predaju aj ďalšie dokumenty. Taktiež si treba uvedomiť, že v prípade starších domov je zbytočné požadovať doklady, ktorých časová relevancia je sporná. Napríklad dokument o skúške tesnosti rozvodov vykurovania alebo o tesnosti žumpy a pod. Medzičasom mohlo dôjsť k situáciám, ktoré z daného dokladu robia zjavnú zbytočnosť. Ku každej položke v tabuľke je teda potrebné pristupovať primerane. Absencia poistenia nehnuteľnosti nemusí byť prekážkou kúpy. V tomto prípade kupujúci vie, že je to riziko, ale neznamená to, že dom nemá kupovať.

Je to paradox. Ku kávovaru ani nie za 400 eur dostanete celú knižnicu dokumentácie, zatiaľ čo k rodinnému domu za pol milióna dostanete zavše iba dve strany kolaudačného súhlasu a jeden list pôdorysu. Akési nesymetrické, však? Je rozumné kupovať dom bez dokladov? A čo ak sa doklady nestratili, a chýbajú práve preto, lebo nikto nebol ochotný podpísať sa pod technické riešenia (riziková elektroinštalácia, nebezpečné trasovanie plynovodnej prípojky a pod.) a celá kolaudácia prebehla – slušne povedané – „neštandardne“?

Pokiaľ dom nie je príliš starý (cca do 10-15 rokov), tak zodpovedné firmy, resp. predávajúci odovzdávajú aj kompletnú fotodokumentáciu z celého priebehu výstavby, čo kľudne môže byť aj 500 fotiek. Samozrejmosťou by mali byť všetky záručné listy, kontakty na revíznych technikov a návody na údržbu a ošetrovanie. V konečnom dôsledku tak ide o veľkú krabicu dokladov.

Nehnuteľnosť naozaj nie je kávovar. Ak sa vyskytne nejaký problém, môžu byť doklady to jediné, čo vás zachráni pred ťažkými finančnými stratami.

Prevenciou pred problémami je nechať si preveriť technický stav domu nezávislou firmou. My sme skontrolovali stovky domov. Stretli sme sa s rôznymi nástrahami, ktoré sme zosumarizovali do knihy Pozor, novostavba! Upozorňujeme v nej, na čo si máte dávať pozor. Čo sú to skryté vady, ako riešiť reklamácie, ako funguje realitný marketing, alebo aj na čo dbať, ak nechcete počuť susedov. Lebo kúpa domu je jedna z najdrahších investícii, ktorú v živote spravíte. Poznať technický stav domu pred kúpou a mať k nemu doklady je oveľa dôležitejšie ako nízka cena alebo naivné uistenia predávajúcich, že dom je „v perfektnom stave“. 

Autor: Ing. Jozef Ilčík

Seriál Tajomstvá nehnuteľností vám prináša firma Kvalitné bývanie – kolektív stavebných inžinierov, ktorí na Slovensku vymysleli a zaviedli do realitnej praxe inšpekciu nehnuteľností. 

^{Vyhlásenie o zodpovednosti}

^{Každý článok vychádza zo skutočnej udalosti. Identifikačné údaje a mená boli z dôvodu ochrany pozmenené. Dej príbehu je zjednodušený a upravený tak, aby bol ľahko pochopiteľný pre bežného čitateľa. Za žiadnych okolností nemožno situáciu zovšeobecňovať alebo generalizovať. Rovnako neplatí, že všetky obdobné charakteristiky sa týkajú aj ostatných bytov v danom projekte, prípadne podobných nehnuteľností. Každý príbeh je individuálny a bol zverejnený ako poučenie sa z chýb iných, resp. situácií, ktoré nie vždy bežnému kupujúcemu prídu na myseľ.}

^{Ku každej nehnuteľnosti a jej časti je vždy potrebné pristupovať osobitne. Akékoľvek postupy v oblasti stavebných nedostatkov a sporov je potrebné najprv konzultovať s odborne spôsobilým stavebným inžinierom a následne s registrovaným advokátom.}

^{Autori článku nepreberajú na seba žiadnu zodpovednosť za konanie podľa odporúčaní, ktoré sú v texte uvádzané. Pri každej nehnuteľnosťi je potrebné oboznámiť sa so skutkovým stavom, a to najmenej fyzickou obhliadkou, skúmaním príslušnej projektovej dokumentácie a podobne.}

Zdroj: Kvalitné bývanie

Foto: Dreamstime, Kvalitné bývanie