Ako zostaviť zmluvu na prenájom bytu, aby ste po výpovedi nemuseli poskytnúť bytovú náhradu
Chcete prenajať byt a obávate sa neplatičov? Záleží na tom, aký typ zmluvy využijete. Poradíme vám, ako sa vyhnúť najväčším problémom s vysťahovaním.
Jednou z nepríjemných situácií, ktorým bežne musia čeliť prenajímatelia bytov, je aj vysťahovanie neplatičov z prenajímanej nehnuteľnosti. Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca neplní svoje povinnosti, napríklad nezaplatil nájomné alebo poplatky súvisiace s užívaním bytu. Ďalší postup a detaily sa však líšia podľa toho, akú nájomnú zmluvu majú podpísanú. „V praxi treba rozlišovať, či sa nájomná zmluva uzatvára výlučne podľa Občianskeho zákonníka alebo podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Občiansky zákonník upravuje bytové náhrady, v prípade krátkodobého nájmu bytu sa však jeho vypratanie po skončení nájomného vzťahu nemôže viazať na zabezpečenie bytovej náhrady,“ vysvetľuje JUDr. Veronika Michalíková z advokátskej kancelárie AKMV.
Rozdiel medzi krátkodobým nájmom a nájmom podľa Občianskeho zákonníka
Na nájomnú zmluvu podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu sa primerane použijú aj niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka (OZ), no Zákon o krátkodobom nájme bytu aj vymedzuje, ktoré pravidlá z OZ sa na takúto zmluvu nepoužijú. „Napríklad, pri skončení nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka u nájomcu, ktorý sa stará o maloleté dieťa alebo bezvládnu osobu, vzniká právo na bytovú náhradu, ak to pomery prenajímateľa umožňujú, tak konkrétne na náhradný byt. Ku dňu skončenia krátkodobého nájmu je však nájomca povinný vysťahovať sa bez akýchkoľvek bytových náhrad či iných kompenzácií,“ dodáva JUDr. Veronika Michalíková. Rozdiely sú aj pri výpovedi zmluvy. Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca nezaplatil nájomné za čas dlhší ako 3 mesiace, pri krátkodobom nájme je táto lehota len viac ako 2 mesiace.
Doba prenájmu
Pri dlhodobom prenájme nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurčitú. Krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím písomnej nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, na dobu určitú, najdlhšie na 2 roky. Na základe dohody oboch strán sa zmluva dá predĺžiť na ďalšie 2 roky, najviac dvakrát, takže dokopy to znamená maximálne 6 rokov. Ak vás to zaujíma, pozrite si naše porovnanie týchto dvoch možností.
Čo znamená vypratanie bytu
Ku dňu skončenia krátkodobého nájmu bytu je nájomca povinný na vlastné náklady byt vypratať. Slovné spojenie vypratanie bytu predstavuje vynesenie hnuteľných vecí, ktoré patria nájomcovi, ako aj vysťahovanie osôb z bytu a odovzdanie bytu prenajímateľovi. Ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote 10 kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu alebo v lehote 5 kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu, ak nájomný pomer skončil odstúpením od nájomnej zmluvy, je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia pohľadávok zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie. Pohľadávky sú napríklad dlhy na nájomnom, úhradách za službu či spôsobené škody na byte alebo jeho zariadení.
Ak sa nájomca dobrovoľne z bytu nevysťahuje, je potrebné obrátiť sa na súd so žalobou na vypratanie.
Vypratanie svojpomocou
Napriek tomu, že prenajímateľ by po skončení nájmu nemal priestory vypratať svojpomocne, ale mal by podať žalobu na vypratanie nehnuteľnosti, sú v rozhodovacej praxi súdov známe aj prípady, kedy súdy uznali aj takéto svojpomocné vypratanie za súladné s právom a dobrými mravmi, pokiaľ bolo zachytené v notárskej zápisnici a pokiaľ nájomca užíval predmet nájmu neoprávnene. Viac o právach prenajímateľa si prečítate aj v tomto článku.
Pozor na registráciu
Podľa zákona o dani z príjmov, fyzická osoba, ktorá nie je zapísaná v registri právnických osôb, podnikateľov a orgánov verejnej moci, je povinná v lehote do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po uplynutí mesiaca, v ktorom na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku, požiadať správcu dane, teda obec alebo mesto, o registráciu. Táto povinnosť sa na prenajímateľa vzťahuje v prípade prenajímania nehnuteľnosti na základe zmluvy o krátkodobom nájme bytu, ale rovnako aj na základe nájomnej zmluvy podľa OZ. „Pri krátkodobom nájme je však špecifikum: ak si prenajímateľ registračnú povinnosť nesplní, ako sankciou pre neho je, že niektoré ustanovenia zákona o krátkodobom nájme bytu sa na jeho zmluvu nebudú aplikovať. Namiesto týchto ustanovení sa budú uplatňovať niektoré ustanovenia podľa Občianskeho zákonníka. Ide najmä o ustanovenia o skončení nájmu, ktoré sú pre výhodnejšie pre nájomcu,“ upozorňuje JUDr. Veronika Michalíková. Ako ďalej dodáva, na rozdiel od úpravy nájmu v OZ, pri krátkodobom nájme bytu je prenajímateľ nájomcovi povinný splnenie registračnej povinnosti preukázať.
Čo má obsahovať zmluva o krátkodobom nájme bytu
1. Určenie doby nájmu – je prvou podstatnou náležitosťou. Treba ju určiť podľa odseku „Doba prenájmu“
2. Údaje o zmluvných stranách
3. Označenie predmetu nájmu - Zákon o krátkodobom nájme bytu nešpecifikuje rozsah označenia predmetu nájmu, ale zároveň podľa všeobecných noriem súkromného práva, každý právny úkon musí byť zrozumiteľný a dostatočne určitý. Predmet nájmu preto odporúčame špecifikovať najmä uvedením súpisného čísla bytového domu, vymedzením parcely, na ktorej je bytový dom postavený, adresou, na ktorej sa byt nachádza, číslom vchodu, číslom poschodia a číslom samotného bytu, zvykne sa uvádzať aj katastrálne územie, číslo listu vlastníctva, spoluvlastnícky podiel a podiely na spoločných častiach a zariadeniach, všeobecný popis bytu a jeho príslušenstva, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenie bytu.
4. Rozsah užívania predmetu nájmu - je potrebné vymedziť, či je nájomca oprávnený spolu s bytom užívať napríklad aj jeho príslušenstvo (pivnica, komora, parkovacie miesto a pod.).
5. Určenie výšky nájomného - je podstatnou náležitosťou zmluvy o krátkodobom nájme bytu. Výška nájomného sa zväčša stanovuje pevnou sumou, ale zákon nevylučuje ani možnosť dojednania určenia nájomného iným spôsobom, ktorým bude možné dospieť k reálnej číselnej sume. Spôsob určenia výšky nájomného však musí byť dostatočne určitý.
6. Výška úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu – do tejto položky patria najmä poplatky za energie (voda, plyn, elektrina), ale aj ďalšie poplatky spojené s užívaním bytu ako napríklad internet, káblová televízia a i. Po dohode zmluvných strán je možné v zmluve vymedziť prípady, kedy je prenajímateľ oprávnený zvýšiť nájomné a ostatné úhrady, napríklad pri zmene cien dodávaných služieb alebo očakávanej priemernej ročnej miere inflácie.
7. Opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu - byt musí byť v stave spôsobilom na jeho riadne užívanie. Opisuje sa najmä splnenie technických a hygienických požiadaviek, počet a typy miestností, vybavenie (prípojky, okná, umývadlo...), zariadenie bytu (spotrebiče, nábytok) a spôsob využitia príslušenstva.
8. Opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy. K opis odporúčame pristúpiť zodpovedne, pretože môže byť kľúčový pri identifikovaní zodpovednostných vzťahov pre vykonávanie opráv v budúcnosti.
9. Vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Účelom uvedeného vyhlásenia je zabezpečenie ochrany nájomcu, pre ktorého môže byť v niektorých prípadoch uzatvorenie zmluvy o krátkodobom nájme bytu menej výhodné, napríklad aj v súvislosti s nevzniknutím nároku na bytové náhrady.
10. Iné ustanovenia - podľa dohody zmluvných strán je v zmluve možné zakotviť aj iné práva a povinnosti v rozsahu platného práva, napríklad zákaz fajčenia a zákaz chovania domácich zvierat. Rovnako je možné si v zmluve dohodnúť aj iné výpovedné dôvody ako tie, ktoré sú vymedzené v zákone, alebo si zmluvné strany môžu dohodnúť peňažnú zábezpeku (depozit), jej výška je však limitovaná a nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia.
Aby ste predišli nezrovnalostiam, pred podpisom sa oplatí dať zmluvu skontrolovať advokátovi.
Zdroj: Nehnuteľnosti.sk, AKMV
Zdroj foto: AKMV, Dreamstime
Nová Dubnica 
Kompletná rekonštrukcia • 
