Priepastné rozdiely: Za cenu jednej novostavby v Bratislave kúpite v Poltári šesť bytov

Koľko je novostavieb na Slovensku v porovnaní so staršími nehnuteľnosťami

Podiel novostavieb tvorí približne 30 % všetkých ponúkaných nehnuteľností a na tejto úrovni sa drží od roku 2023, keď sa vo väčšej miere začali predávať tzv. nehnuteľnosti z papiera – teda tie, ktoré ešte neboli dokončené.  

Z regionálneho pohľadu sa najviac novostavieb nachádza v Bratislavskom kraji  
(13 000), čo je takmer polovica všetkých ponúkaných novostavieb. Bratislavský kraj dominuje aj v podiele novostavieb na celkovej ponuke nehnuteľností (43 %), pričom podobný trend vidíme aj v Trnavskom kraji (41 %). „Tieto údaje odzrkadľujú silnú ekonomickú aktivitu a vysoký dopyt po bývaní, ktoré podporujú dynamický rozvoj nových rezidenčných projektov,“ vysvetlil Head of Sales Nehnuteľnosti.sk Michal Pružinský. 

Dominancia novostavieb je v okolí veľkých miest  

Novostavby majú stále silné zastúpenie v satelitných lokalitách. Najviditeľnejšie je to v okrese Senec, kde novostavby tvoria až 71 % všetkých ponúkaných nehnuteľností, ale aj v Malackách (59 %), Dunajskej Strede (55 %) či Pezinku (47 %). Podobný trend možno pozorovať aj v Žilinskom kraji, kde v okrese Bytča podiel novostavieb dosahuje 60 %, hoci celkový priemer kraja je nižší (26 %). Prešovský kraj (24 %) má síce vysoký podiel novostavieb, no dominujú najmä okresy Prešov, Poprad a Kežmarok, kde sa prejavuje rozmach výstavby rekreačných nehnuteľností v blízkosti Tatier. 

Naopak, najnižší podiel novostavieb v ponuke nehnuteľností zaznamenali Trenčiansky (17 %), Nitriansky (16 %), Košický (15 %) a Banskobystrický kraj (9 %). Tento stav odráža slabšiu ekonomickú aktivitu až stagnáciu v týchto regiónoch. V okresoch Medzilaborce, Snina a Gelnica sa v roku 2024 dokonca neponúkala žiadna novostavba na predaj. 

Podiel novostavieb na trhu priamo ovplyvňuje aj ich trhovú hodnotu. Najdrahšie novostavby sa nachádzajú v bratislavských okresoch (nad 3 500 €/m²), pričom v Starom Meste cena presiahla 5 700 eur/m². Vysoké ceny si udržali aj Košice, Banská Bystrica, Trnava a Žilina, ako aj turisticky atraktívne oblasti – Poprad, Liptovský Mikuláš a Banská Štiavnica. 

^{Zdroj: Trhovereporty.sk, Nehnuteľnosti.sk}

Naopak, najlacnejšie novostavby boli v Poltári (pod 950 €/m²), Rožňave a Vranove nad Topľou. Ekonomická aktivita a dopyt v týchto regiónoch sú nižšie, čo sa premieta do slabšej výstavby aj nižších cien. „Regionálne rozdiely v cenách novostavieb odrážajú nielen dostupnosť bývania, ale aj kúpyschopnosť. Bratislava a krajské mestá si dlhodobo udržujú vysoké ceny vďaka stabilnému dopytu a neustálej výstavbe. Naopak, v menej rozvinutých regiónoch je situácia opačná – výstavba nových projektov sa javí ako málo perspektívna. Tento trend sa pravdepodobne v najbližších rokoch bude prehlbovať,“ zhrnul Michal Pružinský. 

Čo je novostavba? 

Pojem novostavba nemá jednotnú definíciu pre všetkých aktérov na trhu. Podľa vyhlášky Úradu geodézie, kartografie a katastra SR ide o stavbu, od ktorej kolaudácie neuplynulo viac ako 10 rokov. Pri ponukových cenách na Nehnuteľnosti.sk však táto hranica neplatí a označenie závisí od inzerenta a správcu portálu Trhové reporty.

„Za novostavbu sa často považujú aj nehnuteľnosti v rôznych fázach výstavby alebo tie, ktoré boli skolaudované pred viac ako 10 rokmi. Napriek tomu je podiel nesprávne označených nehnuteľností minimálny, preto aj v tejto analýze považujeme kategóriu novostavieb za relevantnú a presnú,“ vysvetľuje Michal Pružinský, Head of Sales Nehnuteľnosti.sk.