Aké stavebné úpravy v bytovom dome je potrebné ohlásiť a na ktoré treba stavebné povolenie

Rekonštrukcia bytu neraz poriadne preverí nielen trpezlivosť stavebníka, ale aj susedské vzťahy. Pozrite si vybrané povinnosti, ktoré máte v súvislosti s rekonštrukciu nehnuteľnosti, aby ste sa vyhli problémom so susedmi, ale aj s úradmi. Prehľad sme pripravili v spolupráci s právničkou z advokátskej kancelárie AKMV.

Povinnosti vlastníka bytu

V prípade rekonštrukcie bytu v bytovom dome môže byť dopad na ostatných vlastníkov alebo obyvateľov bytového domu podstatne väčší, ako v prípade susedov v rodinnom dome, preto je potrebné vychádzať aj z povinnosti vlastníka bytu v bytovom dome zakotvených v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. „Podľa tohto zákona je vlastník povinný byt na svoje náklady udržiavať tak, aby bol v stave spôsobilom na riadne užívanie. Vlastník je pri údržbe aj rekonštrukcii bytu povinný postupovať tak, aby nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone vlastníckych alebo užívacích práv,“ pripomína JUDr. Veronika Michalíková z advokátskej kancelárie AKMV.

S tým súvisí aj to, že podľa zákona „vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže vykonávať úpravy bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorými by ohrozoval alebo rušil ostatných v neprimeranom rozsahu alebo by menil vzhľad domu bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.“

Súhlas vlastníkov bytov v bytovom dome

Súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome je potrebný pri úpravách, ktorými môžu byť ostatní vlastníci v neprimeranom rozsahu ohrozovaní alebo rušení. Rovnako je takýto súhlas potrebný aj pri úpravách, ktorými sa mení vzhľad bytového domu, zasahuje sa do spoločných zariadení domu (napr. odpojením od spoločných rozvodov vykurovania a teplej úžitkovej vody), spoločného príslušenstva, priľahlého pozemku. Výnimka prichádza do úvahy, ak je to ustanovené v zmluve o spoločenstve alebo zmluve o výkone správy bytového domu inak.

Umožnenie prístupu do bytu

Ak vlastník stavebne upravuje svoj byt, má tiež povinnosť umožniť do bytu prístup správcovi alebo predsedovi spoločenstva vlastníkov. Správca alebo predseda je oprávnený skontrolovať, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti alebo zariadenia bytového domu. Pokiaľ prístup nie je umožnený, je správca alebo predseda povinný stavebné úpravy oznámiť stavebnému úradu.

Domový poriadok

Stavebníci v bytových domoch majú v porovnaní so stavebníkmi v rodinných domoch navyše povinnosť rešpektovať aj domový poriadok. Podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov „vlastníci bytov a nebytových priestorov, nájomcovia, osoby, ktoré žijú s uvedenými osobami v domácnosti a osoby, ktoré sa zdržiavajú v dome, sú povinné dodržiavať domový poriadok schválený vlastníkmi.“

Domový poriadok musí byť zverejnený a môže upraviť napr. aj čas, v ktorom je možné vykonávať hlučnejšie práce (búracie práce, vŕtanie a pod.). Obvyklý je čas medzi 8:00 a 18:00 v pracovné dni a zákaz hlučných prác v nedele a dni pracovného pokoja. V bytových domoch je tiež dobrým zvykom vopred na viditeľnom mieste v spoločných priestoroch alebo iným vhodným spôsobom plánovanú rekonštrukciu a jej trvanie oznámiť ostatným vlastníkom v dome.

Ohlásenie alebo stavebné povolenie?

Stavby, zmeny stavieb alebo udržiavacie práce na nich sa v zmysle zákona o územnom plánovaní a stavebnom poriadku môžu v zásade realizovať v troch režimoch:

1. vyžaduje sa ohlásenie stavebnému úradu alebo
2. vyžaduje sa stavebné povolenie alebo
3. nie je potrebné ani ohlásenie stavebnému úradu, ani stavebné povolenie.

Bez ohlásení a povolení

Vo vzťahu k rekonštrukcii bytu alebo domu sa ani ohlásenie, ani stavebné povolenie nevyžaduje v prípade udržiavacích prác. Patria medzi ne:

• výmena podlahy a dlažby
• výmena dverí
• maľovanie a tapetovanie
• nahadzovanie nových omietok
• výmena svietidiel
• výmena zariaďovacích predmetov, najmä vaní, vstavaných skríň či kuchynských liniek
• údržba a opravy energetického a technického alebo technologického vybavenia stavby, ako aj výmena jeho súčastí, ak sa tým zásadne nemení jeho napojenie na verejné vybavenie územia ani nezhorší vplyv stavby na okolie alebo na životné prostredie – najmä výmena klimatizačného zariadenia, vykurovacích kotlov a telies, výťahu a vnútorných rozvodov

Je však dôležité ujasniť si miestne predpisy a pravidlá, pretože niektoré práce môžu vyžadovať povolenie v závislosti od ich rozsahu a miesta vykonávania. V prípade, že by rekonštrukcia mohla byť hlučnejšia a nie ste si istí, či nebudete obťažovať susedov, radšej vyveste oznam o rekonštrukcii.

Kedy stačí ohlásenie stavebnému úradu

Ak meníte vo vašom byte okná, nemusíte to nikam hlásiť. Ak ich však meníte za menšie alebo väčšie, alebo si zasklievate balkón, vymieňate bytové jadro bez zásahu do nosných stien či montujete vonkajšie žalúzie na okná, ste povinní stavebnému úradu podať ohlášku.

Ohlásenie podáte v písomnej forme na príslušný stavebný úrad. Rekonštruovať môžete až po tom, ako vám stavebný úrad rekonštrukciu potvrdil a musíte ju vykonať do 2 rokov. Môže sa však stať aj situácia, že ohlásenie nebude stačiť a budete si musieť vybaviť stavebné povolenie. Aj z tohto hľadiska začnite administratívne veci riešiť v predstihu, aby sa vám rekonštrukcia vášho bytu zbytočne nenatiahla.

Ohlásenie je nutné podať na príslušnom stavebnom úrade vopred a písomne. Poplatok sa pohybuje v rozmedzí 10 - 30 eur. Dokument musí obsahovať nasledujúce údaje:

• identifikáciu majiteľa bytu alebo poverenej osoby vrátane mena a priezviska
• adresu tejto osoby
• stručný opis a rozsah plánovaných úprav a prác
• údaje o konkrétnom byte, na ktorom sa budú vykonávať práce a úpravy

K ohláseniu je potrebné priložiť list vlastníctva, prípadne čestné vyhlásenie. Ak ste nájomníkom, musíte získať písomný súhlas od majiteľa bytu. V prípade, že je váš byt kultúrnou pamiatkou alebo sa nachádza v pamiatkovo chránenom území, bude potrebné aj stanovisko orgánu pamiatkovej starostlivosti.

Stavebné povolenie

Podľa aktuálneho stavebného zákona budete potrebovať stavebné povolenie, ak meníte dispozíciu vášho bytu, respektíve zasahujete do nosných priečok. Určite ho potrebujete, ak idete napríklad prepojiť kuchyňu s obývačkou, či dokonca spojiť dva byty vedľa seba do jedného priestranného. Pri vydávaní stavebného povolenia sa však pripravte aj na to, že budete potrebovať súhlas ďalších obyvateľov bytového domu, ktorí sú oprávnení podať voči vašej rekonštrukcii námietku. „Osoby, ktoré majú vlastnícke alebo iné práva k pozemkom a stavbám na nich vrátane susediacich pozemkov a stavieb, ak ich vlastnícke alebo iné práva k týmto pozemkom a stavbám môžu byť stavebným povolením priamo dotknuté a sú účastníkmi stavebného konania,“ dodáva JUDr. Veronika Michalíková

Sankcie

V prípade, že stavebný zákon vyžaduje pri jednoduchej stavbe, drobnej stavbe, stavebných úpravách alebo udržiavacích prácach ohlásenie, ale táto povinnosť nie je splnená, alebo sa stavebné práce realizujú v rozpore s ohlásením, môže ísť o priestupok. Za tento priestupok môže stavebný úrad uložiť pokutu viac ako 300 eur. Za zmenu stavby bez stavebného povolenia alebo v rozpore s ním, môže sa pokuta stavebného úradu vyšplhať aj na 800 eur.

Prípadne môžete počkať na účinnosť nového stavebného zákona (pôvodne od 01.04.2024 - bolo však medializované odloženie účinnosti, odporúčame preto si to sledovať) v zmysle, ktorého stavebný úrad na žiadosť vlastníka stavby osvedčí spôsobilosť stavby na prevádzku aj vtedy ak ide o stavbu zhotovenú bez ohlásenia.

Zdroj: Nehnuteľnosti.sk, AKMV

Zdroj foto: Dreamstime

Autor
Ingrid Kántorová

Ingrid Kántorová je redaktorkou portálu Nehnuteľnosti.sk od roku 2018. Zameriava sa na dizajn nehnuteľností, energetickú efektívnosť stavieb, legislatívne témy a bývanie celebrít.