Podpisujete kúpnu zmluvu v zahraničí? Podpisy u notára nemusia stačiť

Pri predaji domu, bytu či inej nehnuteľnosti vyžaduje zákon o katastri nehnuteľností osvedčený podpis predávajúceho na zmluve alebo splnomocnení. Osvedčiť podpis predávajúceho v zahraničí u notára ale často pre kataster nestačí, vyžaduje sa „apostilla“. Čo to znamená, nám vysvetlila JUDr. Veronika Michalíková z advokátskej kancelárie AKMV.

Predávajúci môže dokumenty pre kataster nehnuteľností podpísať v zahraničí buď na slovenskom zastupiteľskom úrade (bez potreby ďalšieho úkonu), alebo pred zahraničným notárom. Ak sa kúpna zmluva či plná moc podpíše pred zahraničným notárom, dokument je potrebné ešte apostillovať alebo superlegalizovať.  Ako tento proces prebieha, nám priblížila právnička  z advokátskej kancelárie AKMV.

Nesprávne overený podpis spomaľuje zápis do katastra

Veľa kupujúcich sa nesprávne domnieva, že už podpisom kúpnej zmluvy sa stanú vlastníkom domu či bytu, nie je to však tak. Na to, aby sa stal kupujúci vlastníkom nehnuteľnosti je potrebné kladné rozhodnutie príslušného okresného úradu, katastrálneho odboru. Až týmto právoplatným povolením vkladu sa kupujúci stáva vlastníkom nehnuteľnosti. Preto, ak kataster vklad nepovolí, napríklad aj z dôvodu nedostatočných náležitostí súvisiacich s podpisom, kupujúci sa vlastníkom nehnuteľnosti nestane kým nedostatky neodstráni. K podpisu u zahraničného notára je potrebná spomínaná apostilla.

Čo je apostilla / superlegalizácia a ako ju získať?

Tieto pojmy sú pre mnohých ľudí neznáme. Apostilla (niekde uvádzané ako apostil alebo apostille) má formu nálepky nalepenej na verejnej listine. Superlegalizácia (tiež nazývaná aj „vyššie overenie listín“ alebo „konzulárna superlegalizácia“) zas pozostáva z potvrdenia zastupiteľského úradu Slovenskej republiky nachádzajúceho sa v štáte, z ktorého listina pochádza. Apostillou alebo superlegalizáciou sa overuje hodnovernosť podpisu a funkcie osoby, ktorá listinu podpísala a pravosť odtlačku pečiatky na listine. Apostilla teda v konečnom dôsledku potvrdzuje, že verejná listina nie je sfalšovaná.

Zahraničná verejná listina sa predkladá katastru nehnuteľností spolu s úradným prekladom do slovenského jazyka. Apostillou sa potom overuje aj prekladateľská doložka, t.j. že preklad bol vyhotovený úradným prekladateľom zapísaným v zozname prekladateľov danej krajiny.

Apostilla je jednoduchší spôsob overovania vierohodnosti listín a uplatní sa medzi krajinami, ktoré sú členmi Haagskeho dohovoru o zrušení požiadavky vyššieho overenia zahraničných verejných listín (na Slovensku publikovaného ako Oznámenie Ministerstva zahraničných vecí SR č. 213/2002 Z.z.). Aktuálny zoznam krajín, kde postačuje apostilla (nevyžaduje sa superlegalizácia) nájdete na stránke Legalizačného centra.

Ak bola verejná listina vydaná v inom ako vyššie uvedenom štáte a má sa použiť v zahraničí, vyžaduje sa náročnejší proces jej overenia pozostávajúci z viacerých krokov, tzv. superlegalizácia.

Kde sa superlegalizácia vykonáva

V každej krajine existuje viacero úradov, ktoré apostillu alebo superlegalizáciu vykonávajú. Závisí to od toho, o aký dokument ide a v ktorej krajine sa má použiť. Na Slovensku nie je možné apostillovať ani superlegalizovať podpisy na dokumentoch podpísaných v inej krajine. Takéto overenie sa vydáva vždy v krajine, kde sa dokumenty podpísali.

Medzi niektorými krajinami sú uzatvorené tiež medzinárodné zmluvy, ktoré odstraňujú požiadavku verifikovať zahraničné listiny apostilou alebo superlegalizáciou. Slovenská republika má s niektorými krajinami uzavreté aj takéto medzinárodné zmluvy týkajúce sa prevažne justičných verejných listín a na niektorých dokumentoch apostilu alebo superlegalizáciu nevyžaduje. Príkladom je Česká republika, pri ktorej sa nevyžaduje dokonca ani preklad listiny do slovenského jazyka. Pri použití zahraničnej listiny však odporúčame sa vždy informovať na úrade, kde sa má listina použiť, či sa bude takéto overenie vyžadovať.

Na Slovensku a v Čechách zabezpečuje apostilu napríklad spoločnosť Legalizačné centrum s.r.o., tel. 0948 350 123.

Kedy kataster vyžaduje apostillu / superlegalizáciu?

Zákon o katastri nehnuteľností vyžaduje osvedčenie podpisov aj v niektorých iných prípadoch, nielen pri podpise predávajúceho na kúpnopredajnej zmluve. Osvedčený podpis je potrebný aj pri zriadení predkupného práva, vzniku alebo zániku vecného bremena či pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva alebo bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Uvedené opäť platí aj pri zastúpení inou osobou.

Pre potreby slovenského katastra nehnuteľností bude potrebné zabezpečiť aj úradné preklady dokumentov podpisovaných v zahraničí do slovenčiny. Ak je zmluva alebo splnomocnenie vyhotovené dvojjazyčne, napríklad slovensky / anglicky, postačí „doprekladať“ zvyšný text – notárske doložky. Podľa stanoviska Minsterstva spravodlivosti SR nie je pre účely katastrálneho konania potrebné apostillu prekladať. 

Pred podpisom listiny u zahraničného notára odporúčame vopred preveriť, či notár overí podpis aj na cudzojazyčnom dokumente, ktorý by neobsahoval úradný jazyk krajiny, kde dokument podpisujete. Odporúčame mať preto dokumenty vyhotovené dvojjazyčne – slovensky a v jazyku krajiny, kde dokument podpisujete.

Apostilla pri sobáši či pri iných životných situáciách

S apostilou alebo superlegalizáciou verejných listín vydaných v zahraničí sa môžete stretnúť aj pri iných životných situáciách (svadbe či práci v zahraničí, pri vybavovaní pobytu v inej krajine a podobne). Naopak, od februára 2019 určité druhy verejných listín nie je potrebné opatriť týmto overením.

Zdroj: AKMV

Zdroj foto: Dreamstime