Tajomstvá nehnuteľností #20: Realitná geriatria – túžim po dome s históriou - 3. časť

V letnom období sa venujeme starým domom. Spoznať skutočný technický stav starého domu pred kúpou je absolútna nutnosť, bez ktorej podstupujete dobrodružstvo kúpy mačky vo vreci.

V prvej časti sme uviedli dve základné situácie – zrekonštruovaný a nezrekonštruovaný dom. Minulý mesiac sme pokračovali témou, čo je dôležité pre nastavenie správnej predajnej ceny.

V našej firme pravidelne riešime starosti ľudí, ktorí si kúpili starý dom, a následne zistili, že dom má vážny stavebný problém, ktorého oprava si vyžaduje desaťtisíce eur, prípadne je aj nereálna. Chcú sa súdiť, hľadajú niekoho, kto im napíše posudok, podávajú trestné oznámenia. V niektorých prípadoch uspejú, ale ani zďaleka to neplatí vždy. Najlacnejšia a najúčinnejšia prevencia pred skutočnými patáliami je dať si skontrolovať technický stav domu ešte predtým, kým podpíšete čo i len rezervačnú zmluvu.     

Staré domy majú svoje čaro. Do niektorých sa zamilujete na prvý pohľad a ste ochotný zásadne zmeniť svoje bývanie. Dnes pokračujeme štvrtou, piatou a šiestou situáciou, kedy upozorňujeme na rýchle zaľúbenie, ktoré si – navyše – kreslíte s podnikateľským súvisom. Tým sú domy kupované na adresách typu Bardejov, Kremnica či historické centrá krajských miest. V závere sa pristavíme aj pri tajomstvách dreveníc.

4. Renesančný kamenný dom

Začneme pekne zostra – toto je renesančný dom, ktorý má na prízemí vchod do banskej štôlne. Áno, čítate správne. Niekto má v dome šatník, iný štôlňu.

Kúpiť si takúto nehnuteľnosť je fantastické a rovnako fantastické budú aj peniaze, ktoré do nej budete musieť investovať. Avšak peniaze nebývajú pri týchto investíciách najdôležitejšie. Sú tu iné faktory, najmä čas (čas sú peniaze, však?), ktorý tejto nehnuteľnosti budete musieť darovať. A na konci je veľký otáznik, na koľko percent sa vám podarí dosiahnuť svoje plány. 

Nebudeme zakrývať – keď nás investori požiadajú, aby sme im pred kúpou preverili technický stav veľmi starých domov, v žiadnom prípade nejde o bežnú inšpekciu nehnuteľností. Tu sa vyžadujú hlboké technické vedomosti a schopnosť spájať nálezy do súvislostí. V niektorých prípadoch si prizývame na konzultáciu špecialistov, napr. archeológa alebo technológa na historické stavebné hmoty. Výsledná správa z našej inšpekcie potom neobsahuje iba očakávané témy, akými sú energetická náročnosť, statika, dispozično-typologické náležitosti či vykurovanie.

Kúpiť si spontánne takúto nehnuteľnosť a myslieť si, že celý proces rekonštrukcie zdarne naprojektuje architekt, ktorý sa vám osvedčil pri návrhu obývačky, je kúpa cestovného lístka 1. triedou do pekla. Tu ide o vážne veci; na ilustráciu uvedieme vlhkosť. Bude sa s ňou vôbec dať ako-tak vysporiadať v kontexte vašej podnikateľskej myšlienky? Ak ju dostanete pod kontrolu, čo ak to vyvolá prekvapivú reakciu, napríklad vznik trhlín?

Názov realitná geriatria sme nezvolili náhodne. Ani geriatrických pacientov nemožno liečiť postupmi, ktoré fungujú u detí. Narušenie zvyklostí 300-ročnej budovy agresívnou „opravou“ totiž môže vyústiť aj do jej faktického konca.   

Napriek tomu, že sa dom so štôlňou predával za viac ako pol milióna eur, odhadované náklady na jeho adekvátnu rekonštrukciu predstavujú zhruba ďalší milión. Celková výška investície spokojne môže presiahnuť dva milióny. Samotné peniaze nemusia byť problém, ten tkvie v súvislostiach.

1. Doba návratnosti investície

2. Reštrikcie okolia

3. Dohľad pamiatkarov na procese rekonštrukcie (nie vždy sú pamiatkari prínosom)

4. Technické limity stavebných konštrukcií

Navyše, stále je to iba prvý krok, ku ktorému treba po zdarnej kolaudácii pridať podnikateľské riziko. Najčastejšie sa takéto domy spájajú so segmentom HO-RE-CA, čo je odvetvie so zvýšeným rizikom. Veľké oči, krásne klenby, romantické okná, genius loci, eurofondy – to všetko takéto ponuky obsahujú. Avšak iba málokto si dokáže predstaviť, čo proces rekonštrukcie reálne znamená. V našej praxi sme posudzovali rôzne geriatrické nehnuteľnosti – od kaštieľa po výhru drevenice v tombole. Všetkým záujemcom si dovolíme dať jednu malú radu – počúvajte. Počúvajte, čo vám hovoria ľudia, ktorí majú skúsenosti s týmito nehnuteľnosťami. Pýtajte sa ich na

• logistiku rekonštrukčných prác,
• faktory okolia (ovplyvniteľné aj neovplyvniteľné),
• riziká zlyhania celej investície,
• čo sa reálne bude dať opraviť a čo nie.

5. Banská Štiavnica verzus Kremnica verzus Bardejov

Mnoho ľudí sa zaľúbilo do Banskej Štiavnice. Keďže do tohto regiónu chodievame kontrolovať stavebný stav starých domov často, zosumarizovali sme naše postrehy do samostatného článku. Odporúčame jeho pozorné prečítanie. Po zohľadnení všetkých pre a proti sa kľudne môže ukázať, že taká Kremnica bude napokon lepšia voľba. Ak preferujete východnejšie adresy, potom stojí za zváženie centrum Bardejova.

6. Drevenice

Geriatrické domy nemusia byť iba murované. Integrálnou súčasťou slovenskej architektúry sú drevenice. Mnohých ľudí novostavby vôbec nelákajú, a hľadajú nehnuteľnosť „s príbehom“. A práve drevenica môže perfektne vyhovovať zámeru kúpiť si víkendovú chalupu. Važec, Orava, Valča, Terchová, Ždiar a mnoho ďalších adries. Výber je široký.

Pri dreveniciach sú kompromisy z technického hľadiska prirodzené, súvisia s prívodom vody, latrínou, limitovanou elektroinštaláciou a pod. V niektorých prípadoch odhalíte tajomstvá, že drevenica na danú adresu bola prevezená z úplne inej lokality (kľudne aj 200-300 km). 

Alebo vás upozorníme, že to, čo sa tvári (a v inzercii predáva) ako drevenica, je v skutočnosti murovaná stavba obložená drevom skolaudovaná pred 10 rokmi...

Pri dreveniciach sa okrem štandardného rozsahu našej inšpekcie zameriavame na kontrolu drevnej hmoty (erózia, biokorozívne činitele, riziko náhleho zhorenia atď.), ochranu voči vode a dôležitý faktor sú aj náklady na údržbu. Zastávame názor, že každý dom, teda aj starý, má slúžiť majiteľovi. Nie majiteľ domu.  

Vek nie je iba číslo

V troch letných vydaniach nášho seriálu sme aspoň v náznakoch odkryli tajomstvá starých, geriatrických domov. Ak si nejaký plánujete kúpiť, či už na trvalé bývanie alebo na víkendové potešenie, prípadne ste starý dom zdedili a chcete ho predať, je veľmi vhodné dať si preveriť jeho skutočný technický stav. Takúto kontrolu zverte skúseným inžinierom, pretože staré domy majú veľa tajomstiev. Niektoré povaly vyzerajú takto...

... a čo nachádzame v pivniciach, by vyšlo na samostatný článok.

Kvalita stavby súvisí s prirodzenou degradáciou, užívateľským opotrebovaním, spôsobom údržby ale i obdobím vzniku. Kľudne sa môže stať, že 100-ročný dom bude v lepšej technickej kondícii ako dom postavený tesne po II. svetovej vojne.  

Prajeme vám, aby ste sa so svojim geriatrickým domom vzájomne našli. Tieto domy majú rôznu formu a rôzne neduhy. Treba im veľa odpustiť, a často aj veľa opraviť. Ak ste toho schopní, potom je predpoklad, že bývanie v takomto dome bude celoživotnou radosťou. Vaše starosti totiž môžu byť násobne menšie ako niektorých ľudí, ktorí si zvolili moderný bungalov od „prestížneho developera“ kdesi v poli pri hlavnom meste našej veselej krajiny.       

Autor: Ing. Jozef Ilčík

Seriál Tajomstvá nehnuteľností vám prináša firma Kvalitné bývanie – kolektív stavebných inžinierov, ktorí na Slovensku vymysleli a zaviedli do realitnej praxe inšpekciu nehnuteľností. 

Prečítajte si tiež

Realitná geriatria 1. časť – kupovať domy nad 65 rokov?

Realitná geriatria 2. časť – predávam dom nad 65 rokov

^{Vyhlásenie o zodpovednosti}

^{Každý článok vychádza zo skutočnej udalosti. Identifikačné údaje a mená boli z dôvodu ochrany pozmenené. Dej príbehu je zjednodušený a upravený tak, aby bol ľahko pochopiteľný pre bežného čitateľa. Za žiadnych okolností nemožno situáciu zovšeobecňovať alebo generalizovať. Rovnako neplatí, že všetky obdobné charakteristiky sa týkajú aj ostatných bytov v danom projekte, prípadne podobných nehnuteľností. Každý príbeh je individuálny a bol zverejnený ako poučenie sa z chýb iných, resp. situácií, ktoré nie vždy bežnému kupujúcemu prídu na myseľ.}

^{Ku každej nehnuteľnosti a jej časti je vždy potrebné pristupovať osobitne. Akékoľvek postupy v oblasti stavebných nedostatkov a sporov je potrebné najprv konzultovať s odborne spôsobilým stavebným inžinierom a následne s registrovaným advokátom.}

^{Autori článku nepreberajú na seba žiadnu zodpovednosť za konanie podľa odporúčaní, ktoré sú v texte uvádzané. Pri každej nehnuteľnosťi je potrebné oboznámiť sa so skutkovým stavom, a to najmenej fyzickou obhliadkou, skúmaním príslušnej projektovej dokumentácie a podobne.}

Zdroj: Kvalitné bývanie

Foto: Kvalitné bývanie