27. 01. 2026Aktualizované 28. 01. 2026

Realitný trh

Máte strach z kúpy nového bytu? Nie ste sami. Zistite, ako sa efektívne popasovať s najväčšími obavami

Strach z vysokých hypoték, skrytých plesní či právnych kľučiek je pri kúpe nového bývania úplne prirodzený. Podľa odborníčok by ste sa však obavami nemali nechať ochromiť. Namiesto toho sa snažte získať čo najviac informácií.

7 min. čítania

Katarína Runnová

redaktorka Nehnuteľnosti.sk

Akú sú najčastejšie obavy pri kúpe bytu?
Envato Elements / Nehnuteľnosti.sk

V článku sa dozviete:

• prečo sa s kúpou neoplatí čakať, kým nehnuteľnosti zlacnejú,

• na kontrolu ktorých závad by ste nemali zabúdať pri kúpe domu alebo bytu,

• ako vám môže pri kúpe pomôcť realitný maklér,

• koľko času si môžete nechať na rozmyslenie.

Kúpa nehnuteľnosti patrí k najväčším životným rozhodnutiam. Je preto prirodzené, že ju sprevádza istá miera obáv a nekonečné množstvo otázok. Pochybnosti sa týkajú najmä správnosti výberu, technického stavu nehnuteľnosti či finančnej náročnosti.

Dostatok informácií a racionálny prístup sú však podľa odborníkov kľúčom k tomu, aby ste sa rozhodli správne a nenechali sa ovládať obavami.

Tohto prístupu sa držal aj mladý pár Jakub a Zuzana. Pred časom si vyhliadli dom, ktorý im ihneď padol do oka. Pozdávala sa im lokalita, občianska vybavenosť aj zariadenie samotnej nehnuteľnosti. Od kúpy ich odrádzala jediná vec: išlo o starší dom.

Partneri totiž v minulosti počuli niekoľko hororových príbehov o tom, ako skryté vady – či už zamaskované praskliny v nosných stenách alebo na prvý pohľad neviditeľné plesne – ľuďom dokážu znepríjemniť pokojné nažívanie.

Realitná poradkyňa Lucia Talianová z kancelárie Impulz Real im preto navrhla, aby sa ešte pred podpisom zmluvy poradili s nezávislým stavebným inžinierom, ktorý vykoná detailnú inšpekciu. Technik našiel niekoľko nedostatkov, o ktorých nevedel ani samotný majiteľ.

Klienti si však dom napriek tomu kúpili. Ich obavy zmizli, pretože presne vedeli, čo kupujú a dnes v ňom šťastne bývajú. „Strach sa dá poraziť informáciami,“ konštatuje realitná maklérka.

Nehnuteľnosti.sk v spolupráci s odborníčkami Luciou Talianovou, realitnou poradkyňou Impulz Real a členkou predsedníctva Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) a Karin Zápalovou, konateľkou realitnej kancelárie Karin & Partners, pre vás pripravili zoznam najčastejších obáv pri kúpe nového bývania, ako aj tipov a rád, ako sa im vyhnúť.

Aj keď dom zlacnie, bude to len na chvíľku

Mladí ľudia, ktorí kupujú svoju prvú nehnuteľnosť, majú podľa Karin Zápalovej často oprávnené obavy z rozhodnutia o kúpe. Nie sú si istí, či dokážu splácať úver alebo či rozumejú všetkým nákladom na bývanie. Zároveň sa boja výšky úrokových sadzieb a fixácie hypotéky.

Realitná expertka im z tohto dôvodu odporúča stretnutie s finančným poradcom, ktorý pre nich vypracuje individuálny finančný plán, čím mladým ľuďom vytvorí platobnú disciplínu.^{Zdroj: Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk}

Finančné obavy považuje za najčastejší strach v súvislosti s kúpou nehnuteľnosti aj Lucia Talianová. Podľa nej klientov často trápia otázky typu „Zvládnem splácať hypotéku, ak stúpnu úroky?“ alebo „Nie je táto cena premrštená? Nekúpim nehnuteľnosť príliš draho?“

Talianová však tvrdí, že ak kupujete nehnuteľnosť na vlastné bývanie, krátkodobý pokles ceny vás nemusí trápiť, pretože bývate v „byte“, nie v „investícii“. Pripomína, že z dlhodobého hľadiska krivka cien nehnuteľností historicky rastie.

Viete, aké nehnuteľnosti sa predávajú vo vašom okolí?

Pozrite si aktuálnu ponuku bytov, domov či pozemkov z celého Slovenska na Nehnuteľnosti.sk

V praxi to znamená, že ak aj ceny krátkodobo klesnú, ani sa nenazdáte, a opäť vystrelia nahor. Potvrdzujú to aj dlhoročné skúsenosti realitnej maklérky Zápalovej. „Za 18 rokov mojej praxe sa len raz stalo, že sme z rodinných dôvodov predávali nehnuteľnosť za nižšiu cenu, než za akú ju klient kúpil,“ približuje.

Ľudia riešia estetiku, na právne vady zabúdajú

Okrem finančnej stránky je ďalšou obavou v zozname strach, že človek kúpi „mačku vo vreci.“

Realitná poradkyňa Talianová preto radí všímať si nielen technické vady, ako sú zatekanie či narušená statika, ale aj tie právne. Medzi ne patria najmä exekúcie, nejasné vlastnícke vzťahy k prístupovým cestám a pozemkom, či vecné bremená v podobe doživotného práva užívania. Zabúdať by ste nemali ani na kontrolu stavu spoločných rozvodov či hospodárenia bytového domu.

Práve tieto aspekty podľa odborníčky ľudia pri kúpe neraz podceňujú. „Naopak, zákazníci až príliš preceňujú estetické nedostatky, ktoré sú ľahko riešiteľné. Ľudia často odmietnu dobrý byt kvôli starej kuchynskej linke, krikľavej farbe stien alebo škaredým obkladom, hoci technický stav bytu a lokalita sú perfektné,“ vysvetľuje maklérka. ^{Zdroj: Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk}

Príklad z praxe

Lucia Talianová si v súvislosti s obavami zo stavu nehnuteľnosti vybavila prípad mladého páru, ktorý mal strach z kúpy bytu v staršom bytovom dome, a to napriek tomu, že prešiel kompletnou rekonštrukciou. „Obávali sa kvality prevedenej rekonštrukcie, lebo navonok to bolo všetko pekné, ale nevedeli, či je to aj kvalitné,“ spomína odborníčka.

V snahe zbaviť ich neistoty im poradila sériu praktických krokov, ako si môžu o kvalite presvedčiť na vlastné oči. „Vyzujte sa a prejdite si každý kút bytu naboso,“ povedala im.

Práve chodidlami totiž človek cíti, či sa nešetrilo na vyrovnaní podkladu pod plávajúcimi podlahami. Nasledovala „akustická kontrola“ – poklepaním po stenách sa klienti uistili, že priečky sú skutočne nanovo vymurované a nejde len o sadrokartón, ktorý v byte nechceli.

Postupne preverili funkčnosť každého okna a v spolupráci so stavebným odborníkom sa uistili, že kompletne vymenená je aj elektrina vrátane káblov. „Poklopali po skoro každej obkladačke v kúpeľni, či je správne nalepená, otvárali a zatvárali každý šuflík a skrinku v kuchynskej linke, aby zistili, či neboli použité lacné kovania,“ hovorí s úsmevom Talianová.

Bodkou za technickou previerkou bolo stretnutie so susedou, ktorá im porozprávala o atmosfére v dome. Aby mali úplnú istotu, mladý pár sa do lokality vrátil ešte aj večer, aby miesto navnímal aj po zotmení. „Až po tejto dôkladnej previerke padlo definitívne rozhodnutie a podpísali sme rezervačné zmluvy,“ dodáva realitná poradkyňa.

Realitný maklér by nemal byť strašiakom

Obe odborníčky sa zhodujú na tom, že ďalšou veľkou chybou je, keď sa ľudia o kúpe nehnuteľnosti radia so samozvanými „odborníkmi“ z radov ich blízkych či známych. Tí totiž často nemajú prehľad o realitnom práve, ani o aktuálnom vývoji na trhu. Obavy, ktoré už kupujúci tak či tak má, často nechtiac posunú na ešte vyššiu úroveň, prípadne, naopak, bagatelizujú reálne riziká.

Aj z tohto dôvodu je vhodné, ak vám s kúpou nehnuteľnosti pomôže skutočný expert. Realizácia obchodu si totiž vyžaduje spoluprácu s advokátom, notárom, komunikáciu s katastrom či správcom objektu. „Vyžaduje si obrovské pracovné nasadenie, vytrvalosť, obetavosť, chuť pracovať a komunikovať s ľuďmi, ovládať zákony, vedieť vysvetliť zmluvu, vybaviť úver,“ menuje realitná maklérka Zápalová.

Prečítajte si aj: Maklér nič nerobí, len berie peniaze. Vyvraciame 5 najčastejších mýtov o práci realitných maklérov

Mnohí zákazníci majú tiež dojem, že realitní makléri na nich chcú iba zarobiť. Podľa Lucie Talianovej sa aj v súčasnosti medzi ľuďmi šíri mýtus, že „realitka je tu len na to, aby ma ošklbala a zmluva chráni len predávajúceho.“

Faktom však je, že dobrý maklér svojmu klientovi poskytne všetky informácie, ktoré o predávanej nehnuteľnosti od majiteľa dostane. Nehovoriac o tom, že na mnohé veci sa kupujúci bez realitného makléra ani neopýta, pretože im nepripisuje dôležitosť, prípadne na ne úplne zabudne.^{Zdroj: Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk}

Nenechajte sa do kúpy dotlačiť

Pri kúpe nehnuteľnosti zohráva pomerne dôležitú úlohu aj čas. Zákazník môže mať obavy, že ak sa bude dlho rozhodovať, nehnuteľnosť sa jednoducho predá.

Férový maklér alebo predávajúci však podľa Talianovej z NARKS hrá s otvorenými kartami a otvorene prizná, že eviduje záujem aj zo strany iných ľudí, povie vám, kedy sú naplánované ďalšie obhliadky a dokedy sa môžete rozhodnúť.

Samozrejme, že niektorí predávajúci nátlak skutočne využívajú vo svoj prospech. Takáto manipulácia môže podľa odborníčky znieť nasledovne: „Musíte to podpísať hneď teraz, lebo o hodinu to tu už nebude.“ Takíto majitelia pritom mnohokrát nepredložia žiaden reálny dôkaz o iných záujemcoch.

„Nenechajte sa zatlačiť do kúta. Ak je o nehnuteľnosť taký enormný záujem, že nemáte ani 24 hodín na premyslenie, je lepšie ju nechať ísť, než urobiť unáhlené rozhodnutie, ktoré sa môže ukázať ako chyba,“ odporúča odborníčka na reality Talianová.

Zápalová však upozorňuje aj na druhú stranu mince – dlhé rozhodovanie môže byť niekedy skutočne na škodu, pretože dobrá nehnuteľnosť sa väčšinou rýchlo predá. „Treba byť odvážny vždy, keď je možnosť dobrej kúpy a keď banka poskytuje rozumné financovanie,“ radí realitná maklérka.^{Zdroj: Envato Elements/Nehnuteľnosti.sk}

Rada na záver: Dajte si pozor na emócie

Podľa Karin Zápalovej vstupuje do procesu kúpy nehnuteľnosti viacero emócií a racionálnych úvah. Ak má klient strach a je opatrný, málokedy sa rozhodne na prvej obhliadke, aj keď je pre neho nehnuteľnosť ideálna.

Naopak, ak je z ponúkaného bytu alebo domu nadšený, mal by sa do 24 hodín rozhodnúť, či do toho ide. „V opačnom prípade jeho nadšenie vyprchá a on začne zvažovať všetky nedostatky tejto nehnuteľnosti a presviedčať sám seba o tom, že jeho rozhodnutie nemusí byť správne,“ vysvetľuje konateľka Karin & Partners.

Takéto nadšenie však môže byť na druhej strane aj nebezpečné, a to v momente, keď si človek nasadí „ružové okuliare“ a začne ignorovať varovné signály. „Napríklad nerieši chýbajúce povolenia k prístavbe, lebo ,tu sa cíti dobre‘,“ približuje Talianová z Impulz Real. Tvrdí, že jej úlohou ako maklérky je v takejto situácii vrátiť človeka nohami na zem a snažiť sa, aby do rozhodovania zapojil aj rácio.

Zhrnutie

Kúpa nehnuteľnosti je proces, pri ktorom sa netreba nechať pohltiť emóciami. Kľúčom k úspešnému obchodu je dôkladná príprava: od finančného plánu s odborníkom cez detailnú technickú inšpekciu až po preverenie právneho stavu.

Pamätajte, že estetické chyby sú riešiteľné, no tie technické a právne môžu mať fatálne následky. Ak máte pochybnosti, spoľahnite sa na pomoc profesionálneho makléra a nenechajte sa dotlačiť do unáhleného rozhodnutia. Správna nehnuteľnosť za to stojí – stačí mať otvorené oči a nohy pevne na zemi.