Zastavenie rastu cien nehnuteľností je už na dohľad

Ceny bytov v 1. štvrťroku 2017 zatiaľ nevykazujú jasné spomalenie dynamiky rastu oproti 4. štvrťroku 2016. Ani medziročné porovnanie tento trend ešte nepotvrdilo. Ale Bratislava, ktorá svojou veľkosťou realitného trhu udáva tón budúceho vývoja cien, už zaznamenala spomalenie rastu cien bytov v najväčšom segmente - dvojizbových a trojizbových bytov.

V segmente trojizbových bytov prichádza konečne k spomaleniu až zastaveniu rastu cien. Pre oddelenie tohto rastu spôsobeného prílevom novostavieb, sme porovnali trh starších bytov. V Bratislave zaznamenali priemerné ceny trojizbových bytov väčší nárast – nad 8% medzi rokmi 2015-2016 ako v aktuálnom medziročnom porovnaní, kedy sa tento rast prejavil pod úrovňou 5%. Na porovnanie medzikvartálny nárast cien predstavuje v Bratislave len zanedbateľných 0,31%. Medziročne rástli priemerné ceny 3-izbových bytov najviac v treťom obvode, a to o takmer 10% (o 183 eur/m2). Priemerná cena trojizbového bytu sa  v 1. štvrťroku 2017 vyšplhala na sumu 2 110 eur/m2. Naopak o 1% sú medziročne nižšie ceny bytov v mestskej časti Bratislava V., v ktorej boli 3-izbové byty v 1. štvrťroku 2017 „najlacnejšie“ spomedzi všetkých bratislavských obvodov. 

Opačný vývoj vidíme napríklad v Košiciach, kde nárast cien pravdepodobne ešte len kulminoval v nedávnom období. V Košiciach bol medziročný nárast v segmente starších trojizbových bytov medzi rokmi 2015-2016 vo výške 8%, v porovnaní s nárastom medzi rokmi 2016-2017 za celé Košice až takmer 13%. Ceny 3-izbových bytov tu rástli aj medzikvartálne - o 6%, čo znamená, že priemerná jednotková cena za meter štvorcový dosiahla v 1. štvrťroku 2017 sumu 1 285 eur. V ostatných slovenských okresoch priemerná cena 3-izbových bytov v medziročnom porovnaní je nárastom pod úrovňou 10% - v okrese Prešov (6,2%), Trnava (8%) a Nitra (9,4%). Viac ako 10% medziročný nárast priemerných cien bytových jednotiek zaznamenal okres Žilina – 12% a okres Trenčín – 11%. Trenčiansky okres je jediný, ktorý rástol rovnakým percentom priemernej ceny aj v medziročnom aj v medzikvartálnom porovnaní, o spomínaných 11%.

Dvojizbové byty zdraželi najviac v okrese Trnava

Situácia v segmente dvojizbových bytoch je na realitnom trhu takmer identická ako pri trojizbových. Pred rokom bol v medziročnom porovnaní v Bratislave nárast cien starších bytov až 14%, teraz je pod úrovňou 5%. Ešte menším percentom rástol bratislavský realitný trh v medzikvartálnom porovnaní, a to len okolo 2%, dokonca aj v mestských častiach Bratislava – Staré mesto a Ružinov, ktoré sú pre Slovákov najžiadanejšími bratislavskými lokalitami. V Starom meste dosiahla priemerná jednotková cena v 1. štvrťroku 2017 za meter štvorcový 2 616 eur, v Ružinove to bolo 2 210 eur/m2.

V druhom najväčšom meste SR - Košiciach je situácia opäť opačná. Pred rokom bol medziročný nárast len na úrovni 4%, teraz medziročný nárast priemerných cien 2-izbových starších bytov atakuje hranicu  20%. Obdobnú situáciu ako v Košiciach vidíme aj v ostatných krajských mestách. Najvýraznejšie medziročné zvýšenie cien dvojizbových bytov zaznamenal okres Trnava, a to až o 24,5%. Za medziročným nárastom cien netreba však vidieť len nárast cien, ale aj pribúdanie novostavieb, ktoré rozširujú ponuku realitného trhu, a tak dvíhajú priemernú cenu za mesto. A ako sekundárny efekt motivujú k rastu cien aj staršie byty.

„V snahe zabrániť prehriatiu trhu zo strany NBS sa oznámením termínov a stanovením hraníc zmien podmienok v hypotekárnom financovaní vyvolal zvýšený záujem a tlak. Prišlo tak k chvíľkovému akcelerovaniu samotného prehrievania. Predpokladám, že vlna nárastu cien nehnuteľností je vo svojej záverečnej fáze,“ hovorí Martin Lazík, analytik portálu Nehnuteľnosti.sk. 

Dopyt a ponuka na realitnom trhu

Najširšia ponuka bytov je na najsilnejšom realitnom trhu – v Bratislave. Aktuálne je na portáli Nehnuteľnosti.sk v ponuke viac ako 7 000 bytov. Najpočetnejšou skupinou ponúkaných bytov sú dvojizbové a trojizbové byty, a to najmä v mestskej časti Ružinov a Nové mesto, najmenej bytov je v ponuke v Karlovej Vsi. Ďalšie mesto, ktoré má momentálne na realitnom trhu najširšiu ponuku bytov sú Košice, ktoré ponúkajú na výber z takmer 2 000 bytov. Najmenším počtom voľných bytových jednotiek disponuje mesto Prešov – v ponuke je 330 bytov.

Aktuálna ponuka bytov na realitnom trhu odzrkadľuje situáciu dopytu. V 1. štvrťroku 2017 prejavili Slováci najväčší záujem o byty v Bratislave a v Košiciach, tretiu priečku obsadila Banská Bystrica. V Bratislave vedie rebríček dopytu mestská časť Ružinov, nasleduje Staré mesto a Petržalka. Slováci najviac vyhľadávajú dvojizbové a trojizbové byty. Porovnateľný trend záujmu Slovákov o byty a rodinné domy pretrváva. Kategóriu bytov vyhľadávalo v 1. štvrťroku 2017 - 41% Slovákov, rodinné domy 38,5%. Rodinné domy vyhľadávali Slováci najmä v Bratislave a Žiline. Zaujímavosťou je tretia priečka dopytu po rodinných domoch v Maďarsku. Toto hľadanie predbehlo v 1. štvrťroku 2017 aj stále atraktívnu lokalitu pre rodinné domy mesto Senec a jeho okolie.

Zdroj: Nehnuteľnosti.sk