Ako zarobiť investovaním do nehnuteľností aj v čase prepadu trhu?
Čo nás čaká na slovenskom trhu s nehnuteľnosťami v najbližších rokoch a ako na nich zarábať aj v čase prepadu? Je v blízkej dobe reálne zopakovanie scenára so skokovým zvyšovaním cien, ako tomu bolo v posledných rokoch? A najmä - ako zarobiť na investičnom trhu s realitami aj v týchto nestabilných časoch? Aj to nám v rozhovore prezradil Martin Fodor, odborník na investovanie do nehnuteľností a CEO spoločnosti BizPartner Group.
V súčasnej dobe sme svedkami napätia na trhu s nehnuteľnosťami. Obdobie prudkého rastu je minulosťou a čelíme stagnácii a zamrznutiu realitného trhu. Aké perspektívy sa otvárajú pre súčasných záujemcov o investície do nehnuteľností?
Realitný trh, rovnako ako všetky iné trhy, prirodzene prechádza rôznymi fázami. Dovolím si tvrdiť, že ten, kto chce investovať do nehnuteľnosti, má pri tomto stave trhu lepšie príležitosti, ako v čase prudkého rastu a veľmi silného záujmu o tento sektor. Každopádne, ak sa nejedná o systémového investora do nehnuteľností, odporúčal by som investovať v spolupráci s profesionálmi.
Viac ako 10 rokov investujete do nehnuteľností alternatívnym spôsobom. V čom sa líši od tradičného nákupu resp. realitných fondov?
V rámci skupiny BizPartner Group podnikáme v oblasti finančno-realitných služieb. Síce pôsobíme na trhu s nehnuteľnosťami ako obchodník, no v našom prípade sa nejedná o klasický investičný prístup, ako ho pozná väčšina ľudí a investorov. S nehnuteľnosťami obchodujeme pre našich klientov, obchod s nehnuteľnosťami im poskytujeme ako službu, a z nej samozrejme vyplývajú aj naše výnosy. Výsledkom je, že naše výnosy z realitných obchodov nesúvisia s vývojom realitného trhu, ale sú vopred nastavené ešte pred vstupom do jednotlivých obchodných prípadov.
O aké realitné služby ide a kto je ich typickým klientom?
Typického klienta si myslím, že nemáme, no vo všeobecnosti by sa naši klienti a služby dali rozdeliť do viacerých skupín. Prvou skupinou sú bežní ľudia alebo firmy, ktorí potrebujú finančne pomôcť s nákupom nehnuteľnosti. Ďalšou skupinou sú tí, ktorí potrebujú nehnuteľnosť predať, no trh nedokáže okamžite zvalidovať nimi očakávanú predajnú cenu, nechcú predávať pod cenu, ale potrebujú si okamžite uvoľniť nejakú časť hotovosti. Treťou významnou skupinou našich zákazníkov sú realitní makléri, obchodníci s nehnuteľnosťami a menší developeri, ktorí vidia zaujímavé príležitosti na svojom trhu, no chýba im potrebný kapitál na realizáciu týchto obchodov.
Ako v BizPartner Group nastavujete pre vašich klientov podmienky na investovanie?
Som presvedčený, že pre investorov máme jedny z najlepších podmienok na trhu. V prvom rade, každý náš investor má svoju investíciu zabezpečenú záložným právom k vybranej nehnuteľnosti, ktorá svojou hodnotou prekrýva celú jeho investíciu. Výnosy dlhodobo dosahujeme na úrovni cez 10 % p.a., ale čo je možno ešte zaujímavejšie, výnosy vyplácame pravidelne každý mesiac. Ďalšou zaujímavosťou je skutočnosť, že pri investicii nad 500 000 eur vieme s investorom vstúpiť do joint-venture partnerstva, kde investor získava ďalšie veľmi zaujímavé benefity v podobe riadenia portfólia a ešte atraktívnejších výnosov. Myslím si, že takáto kombináciu istôt a výnosov nemá na našom trhu atraktívnejšiu alternatívu.
Povedzme, že chcem investovať 100 000 eur alternatívnym spôsobom. Aký percentuálny výnos môžem očakávať a v akej frekvencii je vyplácaný?
Máme viacero modelov, ako k nám môže takýto investor investovať. Pre zjednodušenie tu uvediem úplný základ, kedy investor, ktorý u nás investuje 100 000 eur, od nás obdrží pravidelne každý mesiac priamo na svoj účet výnos vo výške 775 eur. Jedná sa o ten najzákladnejší a najkonzervatívnejší prístup, okrem ktorého pre investorov máme aj ďalšie možnosti, ktoré im dokážu priniesť ešte viac.
Silným argumentom je aj zabezpečenie investície. Ako sú investície vašich klientov zabezpečené v prípade nepriaznivých okolností?
Ako som už spomenul skôr, každý náš investor má svoju investíciu po celú dobu zabezpečenú exkluzívnym záložným právom k vybranej nehnuteľnosti, ktorá svojou hodnotou prekrýva celú jeho investíciu. Táto forma zabezpečenia je porovnateľná s priamym vlastníctvom nehnuteľnosti, čo predstavuje asi najvyššiu možnú formu zabezpečenia investicie.
Ako môžu investori chrániť svoje investície pred potenciálnymi negatívnymi dopadmi budúcich kríz? Dá sa povedať, že práve alternatívny model je tzv. “bezpečným prístavom”, ktorý odoláva trhovým turbulenciám?
Z pohľadu bezpečnosti samotnej investície sa budem opakovať, no zabezpečenie priamym dosahom investora na konkrétnu vybranú nehnuteľnosť je asi najlepší nástroj pre kľudný spánok. My sa síce pohybujeme na trhu s nehnuteľnosťami, no každý rozumný investor by sa mal snažiť svoje portfólio diverzifikovať do viacerých sektorov, čím jednoznačne zmierni svoje riziká v prípade negatívneho vývoja trhu. V neposlednom rade odporúčam investovať v spolupráci s profesionálmi. Dá sa predpokladať, že budú mať informácie o vývoji na trhu skôr a v lepšej kvalite.
Je podľa vás reálne zopakovanie scenára, ktorý sme tu mali posledné roky - teda dvojciferný nárast cien nehnuteľností za rok? Alebo smerujeme skôr k “novému normálu”, definovanému súčasnou situáciou?
Možné je všetko, hoci dvojciferný medziročný rast z predchádzajúceho obdobia vôbec nepovažujem za pozitívne obdobie. Dočasne došlo k silnému pokriveniu trhu a stádovitému, až iracionálnemu správaniu sa hlavne zo strany kupujúcich. Súčasná situácia rovnako nikomu neprospieva, prešli sme akoby z extrému do extrému. Ďalší vývoj bude veľmi závislý od toho, akým smerom sa budú v budúcnosti hýbať úrokové sadzby, nakoľko majú veľmi významný vplyv na dynamiku realitného trhu. Predpokladám však postupné oživenie trhu, koniec koncov ho v rámci nášho podnikania už začíname vidieť, takže zostávame opatrne optimistickí.
PR článok
Banská Bystrica 
Novostavba • 
