Dovolenkový apartmán: Racionálna investícia alebo len neuveriteľne drahé hobby?

V článku sa ďalej dočítate:

• prečo predstavuje kúpa dovolenkového apartmánu oveľa častejšie emotívne hobby než chladný biznis plán;
• ako môžete správne vyvážiť vlastnú dovolenku a prenájom počas najziskovejšej top sezóny roka;
• ktoré nečakané skryté náklady a administratívne povinnosti výrazne znižujú reálny čistý výnos z apartmánu;
• z akých dôvodov schvaľujú banky hypotéky na rekreačné objekty za oveľa prísnejších podmienok;
• Na ktoré legislatívne pasce v zahraničí a varovné signály musíte dať pozor pred kúpou.

Túžite po vlastnom dovolenkovom apartmáne v Tatrách alebo pri mori? Mnoho ľudí spája túto investíciu s veľkými emóciami. Kupujú si predovšetkým predstavu o ideálnej rodinnej dovolenke. Investovanie do rekreačných objektov však vyžaduje chladnú hlavu.

Tento článok vám jednoducho vysvetlí hlavné pravidlá úspešnej investície. Prevedieme vás celým procesom od výberu až po prenájom. Prinášame vám cenné rady a postrehy od popredných realitných a finančných odborníkov.

1. Emócia verzus tvrdá realita

Na dôležitý fakt hneď na úvod upozorňuje Róberta Mecková, riaditeľka spoločnosti FinGO reCloud. „Kúpa rekreačnej nehnuteľnosti predstavuje oveľa častejšie vec životného štýlu než racionálny biznis plán,“ hovorí Mecková. Príjmy z prenájmu podľa nej zvyčajne pokryjú iba časť prevádzkových nákladov.

Tieto slová z praxe potvrdzuje aj Peter Kacera, ktorý zastupuje rekreačné projekty Husky na Donovaloch Lucky v Nízkych Tatrách . Väčšina ľudí si podľa neho nekupuje prvý apartmán kvôli excelovskej tabuľke. „Kúpia si ho preto, že majú radi danú lokalitu,“ vysvetľuje Kacera. Majitelia chcú v apartmáne pravidelne tráviť čas s rodinou alebo priateľmi. Až následne riešia využitie voľných termínov.

Očakávania investorov sa preto veľmi líšia. Kupujúcich rozdeľuje Kacera do troch hlavných skupín. Prvá skupina nehnuteľnosť prvé roky vôbec neprenajíma. Títo ľudia si apartmán užívajú naplno ako luxusné hobby. Rozumný kompromis hľadá druhá skupina. Majitelia uvoľňujú niektoré termíny, aby apartmán zarobil na prevádzkové náklady. Tretia skupina kupuje rekreačné objekty čisto pre výnos. Títo investori často vlastnia celé portfólio apartmánov a prísne hodnotia ich výkonnosť.

Štatistiky z trhu ponúka Richard Kováč, investičný analytik spoločnosti Simplea. „Priemerná čistá výnosnosť rekreačných nehnuteľností sa v stabilných časoch hýbe od troch do piatich percent ročne,“ uvádza. Investícia sa mení na čisté hobby, ak majiteľ strávi v apartmáne celú top sezónu.

2. Ako správne nastaviť prenájom a vlastné užívanie

Najväčšie zárobky prinášajú rekreačné objekty počas hlavnej sezóny. Pri mori ide o leto, na horách o zimné mesiace. To sú však presne termíny, kedy chce nehnuteľnosť využívať aj samotný majiteľ. Ako nájsť správny pomer?

Dôležité štúdie z oblasti hotelierstva pripomína Kováč. Osem až dvanásť týždňov top sezóny generuje päťdesiat až sedemdesiat percent ročných príjmov z prenájmu. Miera výnosovosti klesne o tretinu, ak si vlastník rezervuje štyri týždne v auguste. Pre maximálny výnos musíte obetovať vlastné užívanie v top termínoch.

Vytvoriť si jasný plán vopred odporúča Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko. „Rozumný model je nastaviť si dopredu ročný kalendár,“ radí. Majitelia si môžu vybrať dva až tri pevné týždne pre rodinu v plnej sezóne. Zvyšok lukratívneho času ponechá pre hostí. Týmto spôsobom jasne vyprofiluje ponuku na platformách Booking alebo Airbnb. Potenciálni hostia si tak môžu rezervovať pobyty v predstihu.

Vplyv správania majiteľa na ekonomiku objektu zdôrazňuje Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie SR. Schopnosť nehnuteľnosti zarábať peniaze výrazne oslabuje, ak si majiteľ vybookuje apartmán pre seba počas top sezóny.

3. Skryté náklady, ktoré znižujú váš zisk

Mnohí neskúsení kupujúci robia pri výpočtoch zásadnú chybu. Porovnávajú iba očakávaný príjem z prenájmu so splátkou hypotéky. Tento prístup je príliš zjednodušený a nezodpovedá realite. Rekreačná nehnuteľnosť obsahuje množstvo skrytých výdavkov.

Pred ignorovaním prevádzkových nákladov varuje Mecková. Mesačné náklady na apartmán môžu dosiahnuť stovky eur ešte pred príchodom prvého hosťa. Majitelia musia platiť poplatky správcovskej spoločnosti, energie a internet. Nezabúdajte na fond opráv, poistenie a miestne dane. Krátkodobý prenájom navyše spôsobuje rýchlejšie opotrebovanie vybavenia. Hostia sa k cudziemu majetku nesprávajú tak opatrne ako samotný vlastník. Gauč alebo matrace musíte často vymeniť už po dvoch sezónach.

Zoznam ďalších pravidelných platieb dopĺňa Kováč. Správcovský poplatok v apartmánovom dome bežne stojí sto až štyristo eur mesačne. Energie platíte aj v prázdnom apartmáne kvôli tepelnej pohotovosti. Špecializované poistenie pre prenájom cudzím osobám býva dvakrát až trikrát drahšie ako bežné poistenie domácnosti. Do celkového výnosu vstupujú aj provízie pre ubytovacie platformy a náklady na upratovanie.

Apartmán vytvára náklady aj vtedy, keď v ňom nikto nebýva, pripomína Kubrický. Nehnuteľnosť musíte neustále udržiavať v stave pripravenosti pre hostí.

Na administratívne povinnosti upozorňuje Búlik. Krátkodobý prenájom predstavuje ubytovaciu službu s iným daňovým režimom. Majitelia musia nahlasovať hostí obciam kvôli miestnej dani a riadne zdaňovať príjmy v daňových priznaniach.

4. Komplikácie s financovaním rekreačných nehnuteľností

Kupujete apartmán na úver? Pripravte sa na prísnejšie podmienky než pri klasickom mestskom byte. Postoj bankových domov vysvetľuje Peter Horčiak, hypotekárny analytik spoločnosti Simplea. „Nájsť vhodné financovanie rekreačnej nehnuteľnosti je komplikovanejšie ako financovanie bytu či domu,“ hovorí Horčiak. Mnohé banky takéto priame riešenie vo svojom portfóliu vôbec nemajú. Banky prísne hodnotia lokalitu a celoročnú obývateľnosť objektu.

Skúmajú dostupnosť občianskej vybavenosti a sociálnych služieb v blízkom okolí. Splatnosť úveru môže byť výrazne kratšia, napríklad iba osem rokov. Mať pripravené vysoké vlastné zdroje preto odporúča Horčiak, pretože banky dávajú nižšie percento financovania. Obľúbené riešenie predstavuje americká bezúčelová hypotéka. Pri nej klient založí inú štandardnú nehnuteľnosť, napríklad mestský byt.

Konkrétne čísla k úverom pridáva Búlik. Pri rekreačnej nehnuteľnosti musíte počítať s dofinancovaním z vlastných zdrojov. Kupujúci potrebuje vlastné úspory aspoň vo výške tridsať percent z ceny. Banka poskytne úver maximálne do sedemdesiat percent hodnoty nehnuteľnosti. Úroková sadzba býva často vyššia o jeden percentuálny bod.

Na právny status kupovaného objektu upozorňuje Mecková. Veľa ľudí narazí na problém, že nekupujú byt, ale nebytový priestor určený na rekreáciu. Tento rozdiel zásadne ovplyvňuje podmienky hypotéky, výšku daní aj budúci predaj. Overiť si možnosti financovania ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy radí Kubrický.

5. Správa nehnuteľnosti na diaľku – agentúra alebo známi?

Väčšina majiteľov býva stovky kilometrov od svojej dovolenkovej nehnuteľnosti. Riadenie prenájmu na diaľku prináša veľa starostí. Oplatí sa využívať pomoc známych, alebo musíte osloviť miestnu agentúru?

Za rozumnejšiu voľbu než improvizované riešenia považuje profesionálnu firmu Kubrický. Miestna firma zabezpečí služby spoľahlivo. Plnohodnotná správa však ukrojí z čistého nájmu pätnásť až štyridsať percent podľa rozsahu služieb.

Že moderní investori hľadajú nehnuteľnosti s profesionálne zabezpečeným servisom, potvrdzuje Kacera. Ľudia chcú investovať peniaze, nechcú si kupovať ďalšie každodenné starosti a brigády. Správcovská spoločnosť rieši marketing, komunikáciu s hosťami, rezervácie, odovzdávanie kľúčov aj technické poruchy. Vlastník vďaka tomu dosahuje skutočne pasívny príjem. Nemusí cestovať kvôli každej drobnosti.

Miestnu správcovskú agentúru považuje za absolútnu nevyhnutnosť Kováč. Trh cestovného ruchu totiž neodpúšťa chyby v čistote a presnosti. Profesionálna správa si zvyčajne ukrojí dvadsať až tridsaťpäť percent z hrubých tržieb. Že krátkodobý prenájom predstavuje v praxi malý hotelový biznis, pripomína Búlik. S hrubým príjmom preto v kalkuláciách nikdy netreba rátať. Vždy počítajte s čistým výnosom po odpočítaní provízie pre agentúru.

6. Pozor na špecifiká a legislatívu v zahraničí

Kúpa apartmánu na Slovensku prináša veľkú výhodu. Dobre rozumiete miestnemu právu, katastru, daniam aj bankovému prostrediu. V zahraničí vás môžu prekvapiť odlišné pravidlá, ktoré domáci investor nečaká.

Pred rizikami v prímorských oblastiach varuje Kováč. V Chorvátsku, Taliansku či Španielsku často narazíte na nevysporiadané dedičské konania z minulosti. Bežným problémom sú aj stavby postavené načierno bez platnej kolaudácie. Mnohé západné letoviská navyše zavádzajú prísne kvóty a licencie na krátkodobý prenájom. Ak vám miestny úrad neschváli licenciu, zostane vám iba drahá nehnuteľnosť na súkromné účely.

Aktuálny príklad prísnej regulácie z Chorvátska uvádza Búlik. Od roku 2025 v Chorvátsku platia oveľa prísnejšie pravidlá pre krátkodobé prenájmy v bytových domoch. Na prenájom potrebujete písomný súhlas dvojtretinovej väčšiny vlastníkov a všetkých priamych susedov. To predstavuje obrovské riziko pre každého kupujúceho.

Spolupracovať s miestnym právnikom alebo daňovým poradcom pred podpisom zmluvy preto dôrazne odporúča Kacera. Miestny odborník dokonale pozná konkrétne prostredie. Preverí všetky právne aj daňové súvislosti.

7. Riziko vzniku miest duchov

Investori radi kupujú nehnuteľnosti vo vychytených strediskách. Hrozí však v týchto oblastiach pretlak ponuky nad dopytom? Dôležitosť celoročnej atraktivity lokality zdôrazňuje Mecková. Dnes už nestačí mať apartmán iba priamo pri vode alebo pri lyžiarskom vleku. Najodolnejšie budú lokality, ktoré žijú počas celého roka. Miesto mustí ponúkať funkčné gastro, wellness, obchody a rôzne športové aktivity aj mimo hlavnej sezóny.

Projekty v monokultúrnych strediskách pôsobia mimo sezóny ako kulisy bez života. Tam rýchlo prichádzajú problémy s obsadenosťou a s rastom cien. Že strediská závislé od troch mesiacov v roku trpia extrémnym útlmom, potvrdzuje Kováč. Masívna a neregulovaná výstavba nových apartmánov môže zraziť ceny prenájmov aj samotných nehnuteľností nadol.

Naopak stabilitu etablovaných slovenských regiónov pripomína Kacera. Vysoké Tatry a Liptov majú dlhoročnú návštevnosť a rozvinutú infraštruktúru. Z investičného pohľadenia však ani dobrá lokalita nestačí. Vždy musíte kúpiť správnu nehnuteľnosť za adekvátnu cenu.

8. Likvidita a správanie trhu počas hospodárskej krízy

Čo ak sa vaša životná situácia zmení a budete potrebovať rýchlu hotovosť? Rekreačné objekty majú špecifickú likviditu. Na nižšiu flexibilitu predaja upozorňuje Kováč. Apartmány majú v porovnaní s mestskými bytmi podstatne horšiu likviditu. Proces predaja rekreačného objektu trvá bežne pol roka až rok. To platí v prípade, ak nechcete predávať hlboko pod reálnu cenu.

Počas ekonomickej krízy sú navyše rekreačné objekty prvé na rane. Keď rodiny začnú šetriť, ako prvé škrtajú výdavky na dovolenky. Obsadenosť apartmánov vtedy dramaticky klesá. Trh zaplavia ponuky od neúspešných majiteľov.

Že záujem o rekreačné bývanie v časoch neistoty klesá rýchlejšie, potvrdzuje Kubrický. Pandémia koronavírusu však ukázala výnimku, kedy dopyt po chatách naopak krátkodobo vzrástol. Ľudia pri problémoch radšej predajú druhé bývanie, dopĺňa Mecková. Neriskujú tým stratu vlastného bytu na trvalé bývanie.

9. Tri najväčšie varovné signály pred kúpou

Na záver tri kľúčové varovné signály zostavili experti. Ak ich spozorujete, okamžite odíďte od vyjednávacieho stola.

Prvým varovným signálom sú právne a technické nejasnosti nehnuteľnosti. Nedoriešené dedičstvo, chýbajúcu kolaudáciu alebo problémový prístup cez cudzí pozemok sem radí Kováč. Patrí sem aj chýbajúce parkovacie miesto. Že developer musí jasne vysvetliť presný status nehnuteľnosti, dopĺňa Mecková. Okamžite zvýšte pozornosť, ak predajca tlačí na rýchly podpis s tým, že detaily vyriešite neskôr.

Druhým varovným signálom je projekt bez jasnej prevádzkovej stratégie. Samotný prázdny apartmán výnos nevytvára, zdôrazňuje Kacera. Výnos prinášajú iba reálni hostia. Ak chýba profesionálny marketing a správa, od kúpy radšej upustite. Pred lokalitami, ktoré žijú len dva mesiace v roku, varuje Mecková.

Tretím vážnym varovným signálom sú nereálne garancie vysokých výnosov bez reálnych dát. Pred schémami garantovaných výnosov, ktoré európski regulátori označujú za vysoko rizikové, varuje Kováč. Často pripomínajú Ponziho štruktúry v realitnom obale. Nespoliehajte sa na sľuby predajcov. Vždy si urobte vlastný konzervatívny prepočet.