Tajomstvá nehnuteľností #24: Ako sa kupuje luxusný dom

Aj keď presná definícia luxusného rodinného domu neexistuje, cenovka nad milión eur by mohla byť predpokladom istej miery nadštandardu, prípadne luxusu. V roku 2023 sme kontrolovali niekoľko domov v takýchto cenových reláciách, a preto sme sa rozhodli zakončiť druhú sériu nášho seriálu práve high-endovými realitnými transakciami.

Na najväčšom realitnom slovenskom portáli Nehnuteľnosti.sk sa aktuálne nachádza veľmi málo ponúk rodinných domov a víl, ktorých cenovka je nad milión eur. Tých, ktoré stoja na Slovensku, nie je ani sto. Ak zvýšime latku na dva milióny, budeme mať na výber iba dve ponuky. Neznamená to, že trh s luxusnými cenovkami neexistuje. K týmto číslam treba pridať ponuky, pri ktorých cena nie je uvedená a samozrejme aj ponuky, ktoré sa na tomto portáli z rôznych dôvodov neinzerujú. No i tak výber nie je široký.

Vychádzajme z predpokladu, že zháňate vysoko nadštandardné bývanie, do ktorého môžete bezbolestne investovať 5 miliónov eur. Takýchto klientov sme obslúžili niekoľko. Niektoré situácie sa pritom opakujú.

• Rozpočet 5 miliónov neznamená, že hľadám dom za 5 miliónov. Veľmi často ľudia kúpia dom s nižšou cenou, pretože im vyhovuje. Povedzme za 2,75 milióna. Zvyšok predstavuje rezervu na rekonštrukciu, zmeny a podstatnú úsporu.

• Nestretli sme sa s klientelou, pri ktorej by sme mali podozrenie, že peniaze nadobudli neeticky či dokonca protizákonne. Práve naopak, vždy to boli múdri, slušní a úspešní ľudia. A múdri ľudia v prvom rade premýšľajú, obzvlášť pri značných investíciách. Nerobia zbrklé rozhodnutia.

• Máloktorá ponuka s vysokou cenou je novostavba, v ktorej ešte nikto nebýval. Ak aj je, potom záujemcovi málokedy vyhovuje lokalita, dispozičné usporiadanie a vizuálny dizajn. Prevažujú 20-ročné domy a historické vily. Je to logické – ak niekto chce úplnú novostavbu, bude skôr hľadať pozemok, na ktorom si ju postaví bez kompromisov presne podľa svojich požiadaviek.

• Ani drahé domy nie sú bezchybné. Každý nami kontrolovaný dom mal stavebné nedostatky a v niektorých prípadoch bol práve technický stav dôvodom na razantnú úpravu ceny. Určite neplatí predpoklad čím drahší dom, tým kvalitnejšie postavený. Práve naopak, vždy sa treba pripraviť po kúpe na sanačné procesy, a práve preto si ľudia objednávajú naše služby, aby sme im povedali pravdivú informáciu o skutočnom technickom stave domu/vily.

O výbere a kúpe luxusného domu by sa dala napísať samostatná kniha. V tomto článku uvedieme iba základné oblasti, na ktoré odporúčame dať akcent a ktoré podrobne pre záujemcov o kúpu preverujeme

1. Statika – tým sa nemyslí iba samotná statika domu, ale takisto aj faktory okolia, vrátane geotechnických (riziko posunu svahu, priťaženia od okolitých domov).

2. Izolácie – opakujúci sa problém býva lokálne zlyhávanie hydroizolácie a zatekania z rôznych príčin.

3. Inštalácie – elektro a zdravotechnika. Nedávno sme natrafili na prehriaty káblik o priereze 1,5 mm2, ktorý napájal tepelné čerpadlo. Je to dôkaz, že fušerina neobchádza ani takéto domy.

4. Energetické parametre – stav zateplenia, náklady na prípravu TÚV, vykurovacia sústava.

5. Miera opotrebenia povrchov a predmetov – napríklad 20-ročné plastové okná môžu ešte pár rokov „potiahnuť“, ale skôr bývajú zrelé na výmenu.

6. Bezpečnosť – protipožiarna, klzkosť podláh, wellness zóna (napr. riziko utopenia detí v bazéne), zámočnícke prvky, komíny.

7. Dokumentácia – projektová dokumentácia, revízie, správy o vykonaných pravidelných testoch. Máloktorý dom má všetky doklady k dispozícii. Naša kontrola často odhalí mnohé nedostatky, ktoré môžu mať zásadný dopad na prípadné poistné plnenia.

Peniaze nie sú najdôležitejšie

Pri preverovaní stavebno-technického stavu zohľadňujeme vyše 1000 položiek a takáto kontrola trvá najmenej jeden celý deň. Vykonáva ju tím skúsených stavebných inžinierov a revíznych technikov. Samotnou kontrolou to ale nekončí, pretože jednou z tém sú vždy aj peniaze. Každého kupujúceho zaujíma kvalifikovaný odhad na opravy. Druhou oblasťou je vyčíslenie nákladov na zmeny. Z izby bude šatník, z trojgaráže telocvičňa, prípadne je v pláne prístavba pre služobníctvo (au-pair, kuchár, osobný šofér). Budú sa vôbec dať zmeny vykonať? A čo plánovaná výstavba v susedstve – nezahatí terajšie výhľady? Pri drahých nehnuteľnostiach sa zohľadňujú odlišné parametre ako pri kúpe obyčajného domu. Najvypuklejší je pritom faktor ceny. Pokiaľ je kupujúci stále vo svojom finančnom limite, rozdiely niekoľko stotisíc medzi dvoma domami sú sekundárne. Na druhej strane, ak je aj dom v dobrom stave, má očarujúci dizajn, nemusí to na kúpu stačiť. Stačí jedno subjektívne vážne mínus (ktoré by iný záujemca za mínus možno nepovažoval) a z kúpy nebude nič, ani keby prišla ponuka na miliónovú zľavu.  

Realitný maklér

Mohlo by sa zdať, že predaj nehnuteľnosti s luxusnou cenovkou je sen realitného makléra. Možno je, ale iba toho neskúseného. My vieme, že luxusné domy sa predávajú dlho. Často aj celý rok. Nejde pritom o cenu, rozhodujú osobné potreby a preferencie kupujúcich. Vyžaduje si to maklérov, ktorí sú schopní obslúžiť tento typ klientely. Veľmi často sa obchod podarí uzatvoriť až v kombinácii dvoch maklérov (maklér kupujúceho, maklér predávajúceho), ktorí si následne delia províziu. Pri luxusných nehnuteľnostiach odpadáva handrkovanie, licitácie, zavádzanie (rýchlo rezervujte, lebo za Vami sú ďalšie tri obhliadky). Naopak, pridáva sa žiadosť o preverenie technického stavu a kontrola písomností vlastným advokátom.  

Stavebný inšpektor a advokát

Realitná kancelária má zvyčajne nejaký vzor kúpnej zmluvy. Bolo by naivné myslieť si, že takáto zmluva sa nakoniec aj použije. Vždy prichádza na scénu vlastný advokát kupujúceho, ktorý veľmi dôkladne preveruje každú vetu v texte. To sa deje až po tom, čo stavebný inšpektor vypracuje správu o technickom stave domu (technický due diligence). Táto správa nie je jediná, ktorú inšpektor pripravuje. Kupujúci chce od neho zvyčajne dva dokumenty. Prvý sa rigidne drží faktického stavu nehnuteľnosti a slúži na následné rokovanie medzi predávajúcim a záujemcom. Druhý dokument je iba pre záujemcu a v ňom inšpektori podrobnejšie analyzujú zamýšľané úpravy, uvádzajú kvalifikovaný odhad nákladov, príp. SWOT analýzu a pod. Tento dokument môže byť nahradený konzultáciami a v konečnom dôsledku dosť zaváži, či záujemca dom kúpi alebo nie. Je preto dôležité starostlivo vybrať inšpektora. Na trhu je málo firiem, ktoré sú schopné takéto holistické posúdenie vykonať.

Kupovať dom s luxusnou cenovkou bez vlastného inšpektora a advokáta sa tiež dá. Ale nie je to dobrý nápad.

Rodinné porady

Blížia sa Vianoce, čo je priestor na rodinné diskusie aj o veľkých investičných zámeroch. Ak uvažujete o luxusnom dome, nechajte si ho preveriť. Je to najlepšia prevencia ako neskôr odstupovať od zmlúv. Pretože takáto kúpa nie je vianočný darček, ktorý ak sa ukáže nevhodný, tak sa dá poľahky vrátiť do e-shopu...  

Koniec druhej série

V druhej sérii Tajomstiev nehnuteľností sme sa venovali rodinným domom. Pod článkom nájdete zoradené linky na všetky témy. Čaká nás polročná prestávka a po nej tretia séria.      

Preberanie rodinného domu od developera

Aj rodinné domy môžu mať genetické poruchy

Skontrolovali ste strešnú krytinu na kupovanom dome?

Kupujeme rodinný dom v zahraničí

Prečo v dvojdome počujete susedov?

Realitná geriatria – kupovať domy nad 65 rokov? 1. časť

Realitná geriatria – predávam dom nad 65 rokov 2. časť

Realitná geriatria – túžim do dome s históriou 3. časť

Rodinný dom nie je kávovar

Žblnkajúca podlaha

Kupujete nový rodinný dom a spoliehate sa na kolaudáciu?

Seriál Tajomstvá nehnuteľností vám prináša firma Kvalitné bývanie – kolektív stavebných inžinierov, ktorí na Slovensku vymysleli a zaviedli do realitnej praxe inšpekciu nehnuteľností. 

Autor: Ing. Jozef Ilčík

zdroj foto: Dreamstime

^{Vyhlásenie o zodpovednosti}

^{Každý článok vychádza zo skutočnej udalosti. Identifikačné údaje a mená boli z dôvodu ochrany pozmenené. Dej príbehu je zjednodušený a upravený tak, aby bol ľahko pochopiteľný pre bežného čitateľa. Za žiadnych okolností nemožno situáciu zovšeobecňovať alebo generalizovať. Rovnako neplatí, že všetky obdobné charakteristiky sa týkajú aj ostatných bytov v danom projekte, prípadne podobných nehnuteľností. Každý príbeh je individuálny a bol zverejnený ako poučenie sa z chýb iných, resp. situácií, ktoré nie vždy bežnému kupujúcemu prídu na myseľ.}

^{Ku každej nehnuteľnosti a jej časti je vždy potrebné pristupovať osobitne. Akékoľvek postupy v oblasti stavebných nedostatkov a sporov je potrebné najprv konzultovať s odborne spôsobilým stavebným inžinierom a následne s registrovaným advokátom.}

^{Autori článku nepreberajú na seba žiadnu zodpovednosť za konanie podľa odporúčaní, ktoré sú v texte uvádzané. Pri každej nehnuteľnosťi je potrebné oboznámiť sa so skutkovým stavom, a to najmenej fyzickou obhliadkou, skúmaním príslušnej projektovej dokumentácie a podobne.}